Subskrybuj nas na Youtube
Inwestorzy indywidualni będą mogli lokować pieniądze w nieruchomości komercyjne. Trwają prace nad specjalną ustawą, która ukonstytuuje tego typu działalność.
/>
REIT, czyli Real Estate Investment Trust – to spółka lub fundusz inwestycyjny zajmujący się lokowaniem kapitału akcjonariuszy (lub uczestników) w nieruchomości i zapewniający określony zwrot z tego kapitału. Stopa zwrotu jest ściśle określona, jej minimalny poziom jest zapisany w statucie, a wypłata następuje najczęściej w formie dywidendy. Najbardziej zyskowne REIT-y gwarantują nawet 11-proc. stopę dywidendy w ciągu roku. W USA, gdzie ta forma inwestowania jest najbardziej rozpowszechniona, są REIT-y które wypłacają dywidendę nawet w cyklach miesięcznych. Podmioty działają na podstawie odrębnych aktów prawnych, które jasno określają modele inwestowania (ryzyko powinno być zminimalizowane, przedmiotem inwestycji powinny być nieruchomości przynoszące stały i pewny dochód), relacje między akcjonariuszami (REIT powinien być zabezpieczony np. przed wrogim przejęciem, akcjonariat powinien być maksymalnie rozproszony, a spółka notowana na giełdzie), sposób dzielenia się zyskiem z inwestorami (zwykle na dywidendę trafia 80–90 proc. wypracowanego zysku, w zamian za co firmy są zwolnione z podatków dochodowych). Regulacje precyzują też, kto może zarządzać taką firmą (chodzi o zapewnienie możliwie wysokiej jakości zarządzania).
O tej formie inwestowania w Polsce zrobiło się głośno po prezentacji programu budowy polskiego kapitału autorstwa wicepremiera Mateusza Morawieckiego. W planie znalazł się pomysł publicznych funduszy nieruchomości, które wicepremier nazwał polskim REIT-em. Miałaby to być spółka notowana na warszawskiej giełdzie, z określonym minimalnym kapitałem początkowym (25 mln zł). PFN ma inwestować w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, przede wszystkim w gotowe już obiekty przynoszące stały dochód. Na dywidendę przeznaczane będzie 80 proc. zysku, wypłaty mogą następować w cyklach kwartalnych, półrocznych lub rocznych. W planie zapisano też zwolnienie z CIT dla samego PFN i spółek celowych, jakie będzie on powoływał, opodatkowana będzie tylko dywidenda (19-proc. podatkiem od kapitałów pieniężnych, tak jak obecnie). Wicepremier chciałby, aby publiczne fundusze nieruchomości były jednym ze sposobów na długoterminowe oszczędzanie dla osób indywidualnych (np. na emerytury) przy jednoczesnym otwarciu rynku nieruchomości dla tej grupy inwestorów.
Ale już dziś na rynku kapitałowym mamy pierwsze próby uruchomienia wehikułów, które umożliwiają lokowanie w nieruchomości szerokiemu gronu inwestorów. Większość działa w formule funduszy inwestycyjnych. W klasycznym modelu REIT (spółki akcyjnej) funkcjonuje REINO Dywidenda Plus, która sama siebie określa jako pierwszy polski REIT. Choć nie mamy jeszcze prawa, na podstawie którego taka forma inwestowania mogłaby działać, RDP określiło jasno model swojego działania we własnym statucie. I na przykładzie tej firmy można pokazać, jak REIT może już dziś funkcjonować na polskim rynku.
REINO Dywidenda Plus deklaruje roczną stopę zwrotu na poziomie 5 proc. z kapitału i przeznaczanie na wypłatę 90 proc. rocznego zysku. Firma musi płacić CIT – gdyby uzyskała zwolnienie, stopa zwrotu zwiększyłaby się o 1 pkt proc. RDP kupuje tylko nieruchomości gwarantujące stały dochód: w pełni wynajęte biurowce o międzynarodowym standardzie. W deklaracjach zarządzających kupno akcji RDP ma być alternatywą dla bankowych lokat i obligacji. Spółka jest w przededniu oferty publicznej, po której zadebiutuje na giełdzie.
Docelowo RDP ma finansować inwestycje tylko z kapitału własnego, na razie jednak w znacznym stopniu posiłkuje się kredytem bankowym. Jak typowy REIT w modelu inwestycyjnym wykorzystuje tzw. spółki celowe – to one bezpośrednio nabywają nieruchomości i odpowiadają za zarządzanie nimi. To spółka celowa zbiera czynsze i opłaty eksploatacyjne od najemców, rozlicza się z podmiotami, które dla niej świadczą usługi zarządzania nieruchomościami. Założenie jest takie, że opłaty eksploatacyjne mają pokryć koszty nieruchomości. Czynsz to dochód, z które spłacany jest kredyt (raty płaci spółka celowa) i właściciel, czyli w tym przypadku REINO Dywidenda Plus. Dla RDP to zysk, z którego potem (po potrąceniu podatków) wypłacana jest dywidenda dla akcjonariuszy.
Uruchomienie REIT-ów na dużą skalę ma nie tylko wesprzeć rynek nieruchomości i otworzyć drzwi do inwestowania na nim inwestorom indywidualnym, ale również rozbujać polską giełdę. Eksperci sądzą, że może to być efekt na taką skalę, jak przy uruchamianiu otwartych funduszy emerytalnych. Na razie trwają prace nad przygotowaniem specjalnej ustawy, która miałaby ukonstytuować działalność tego typu spółek, m.in. zwolnić je z CIT.
Najbardziej zyskowne REIT-y gwarantują 11-proc. stopę dywidendy
