Od 4 maja przywrócono możliwość handlu w galeriach, ale część butików Swiss z markowymi zegarkami jest nadal zamknięta. Po tym, jak firma wypowiedziała najem w kilku centrach należących do sieci Atrium, władze galerii pozbawiły ją dostępu do pozostałych punktów. – Pracownicy sklepów zostali poinformowali telefonicznie lub osobiście przy próbie wejścia do lokalu w celu otwarcia sklepu, że w nocy dyrekcja w towarzystwie ochrony wymieniła wkładki w zamkach, niejako aresztując w ten sposób towar znacznej wartości – informuje przedstawiciel firmy.

Władze galerii nie chcą oficjalnie komentować sprawy, choć wiadomo, że powodem takiego postępowania mają być zaległości w płatnościach. Najemca zaprzecza, twierdząc, że są to bezprawne działania będące reakcją na odstąpienie od umów najmu w pozostałych punktach i rozważa powiadomienie prokuratury.

To tylko jeden z przykładów coraz bardziej gorących sporów pomiędzy wynajmującymi a najemcami lokali w centrach handlowych.

– Nasi członkowie sygnalizują nam, że spotykają się z drastycznymi sytuacjami, w których otrzymują jednostronne i nienegocjowalne propozycje rozwiązań, włącznie z zajmowaniem towaru znajdującego się w sklepach objętych spornymi umowami. To przygnębiające, że w czasach, kiedy mamy w perspektywie „być albo nie być” setek tysięcy miejsc pracy, jedna ze stron występuje z pozycji siły – informuje zarząd Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług.

Problemem jest zarówno ignorowanie art. 15ze ustawy koronawirusowej, na podstawie którego najemcy są zwolnieni z czynszu za okres zakazu handlu, jak i próby jego obejścia. Część najemców pomimo zapisów specustawy wciąż ma do zapłacenia faktury w pełnej wysokości (mimo że już miesiąc temu galerie zapewniały DGP, iż w takich przypadkach na pewno zostaną wystawione korekty faktur).

– Jesteśmy dopiero na początku lawiny sporów i procesów na tym tle. Obecnie jedynym rozwiązaniem byłoby uchylenie art. 15ze w całości i uregulowanie relacji najemców z wynajmującymi na nowo, w sposób zrozumiały i zapobiegający dalszym konfliktom, z uwzględnieniem praw, które zostały najemcom przyznane – mówi dr Piotr Kosmęda z kancelarii Eversheds Sutherland.

– Aby złagodzić skutki pandemii w tym sektorze, konieczny jest udział finansowy państwa. Nie jest bowiem winą ani właściciela galerii, ani najemcy prowadzącego w niej sklep czy punkt usługowy, że z powodu epidemii rząd zabronił prowadzenia większości rodzajów działalności w galeriach – uważa Adam Abramowicz, rzecznik małych i średnich przedsiębiorców.

W okresie obowiązującego przez ponad siedem tygodni zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w obiektach handlowych o powierzchni ponad 2000 mkw. najemcy byli ustawowo zwolnieni z czynszów. Warunek uzyskania zwolnienia – przedłużenie umowy najmu na dotychczasowych zasadach o czas zakazu handlu.

Odmrożenie galerii, któremu towarzyszyło wprowadzenie obostrzeń związanych z koniecznością przestrzegania odpowiedniego reżimu sanitarnego, nie wystarczyło, aby klienci zaczęli odwiedzać obiekty tak tłumnie jak przed epidemią. W dodatku straty najemców wynikające z przestoju okazały się tak duże, że nie wszystkich stać na płatności według stawek, których wysokość została ustalona w czasach prosperity.

Aresztowane zegarki

Stąd spory między wynajmującymi a najemcami, które – jak wynika z sygnałów docierających do naszej redakcji – przybierają gwałtowny charakter. Coraz częściej uruchamiane są kaucje i gwarancje na poczet zapłaty czynszów oraz dochodzi do zajęcia towarów. Tak został potraktowany właściciel butików Swiss z markowymi zegarkami, który zdecydował się zamknąć część sklepów w centrach handlowych należących do firmy Atrium i odstąpić od umów najmu. W rezultacie wynajmujący dokonał zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w pozostałych lokalach sieci, które wciąż miały funkcjonować.

Jak słyszymy od przedstawicieli butików Swiss, pracownicy próbujący wejść do sklepów w celu ich otwarcia byli telefonicznie lub osobiście informowani, że w nocy dyrekcja w towarzystwie ochrony wymieniła wkładki w zamkach. W praktyce oznaczało to „aresztowanie” towaru znacznej wartości.

– Powodem miały być rzekome zaległości w płatnościach, co nie jest prawdą. Te bezprawne działania były reakcją wynajmującego na odstąpienie od umów najmu w pozostałych punktach – twierdzą przedstawiciele butików Swiss (prosząc o niepodawanie nazwisk).

Artykuł 670 kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu dla zabezpieczenia czynszu. Ale, jak zapewniają przedstawiciele butików Swiss, w tym przypadku nie było żadnych podstaw do takich działań. Poza tym, jak dodają pełnomocnicy firmy, nawet jeśliby wierzytelność w ogóle istniała, to zamknięcie lokalu przez wymianę zamków jest bezprawne. Choćby dlatego, że sam zastaw może być wykonywany wyłącznie w stosunku do rzeczy o wartości niezbędnej do zabezpieczenia wymagalnego czynszu.

– W tej sytuacji zachowanie wynajmującego można traktować wręcz jak kradzież mienia wielkiej wartości – narzeka najemca. I dodaje, że choć od razu zostało wystosowane pismo z żądaniem natychmiastowego udostępnienia zamkniętych lokali, to do tej pory, mimo wznowienia handlu w galeriach od 4 maja, nie może on prowadzić działalności gospodarczej. Dlatego pełnomocnicy firmy rozważają powiadomienie prokuratury.

Efektywne rozwiązania

Przedstawiciele Atrium zdecydowali, że na tym etapie nie będą komentować sprawy. Wcześniej w odpowiedzi na pytanie DGP o to, czy przedsiębiorca, który zdecyduje się na wypowiedzenie umowy najmu w jednym punkcie, może to zrobić z gwarancją, że nie wpłynie to na warunki najmu w innej lokalizacji, zapewniali o swojej dobrej woli.

„Cenimy sobie długoterminowe relacje z naszymi najemcami, dlatego prowadzimy konsultacje w sprawie wypracowania najlepszego podejścia do wyzwań, jakie stawia COVID-19. Do każdego z najemców podchodzimy w sposób jednostkowy, prowadząc z nim indywidualne rozmowy, adekwatne do jego sytuacji i specyfiki branży, w której prowadzi działalność – tak, by pomoc i przyjęte rozwiązania były każdorazowo najlepiej dostosowane i możliwie efektywne” – czytamy w odpowiedzi przesłanej do redakcji.

Jak się okazuje, powyższa historia nie jest jednostkowa. – Ze smutkiem obserwujemy po stronie centrów handlowych praktyki, które naszym zdaniem zdecydowanie wykraczają poza profesjonalizm negocjacyjny równych sobie partnerów. Nasi członkowie sygnalizują nam, że spotykają się z drastycznymi sytuacjami, w których otrzymują jednostronne i nienegocjowalne propozycje rozwiązań, włącznie z zajmowaniem towaru, znajdującego się w sklepach objętych spornymi umowami. To przygnębiające, że w czasach, kiedy empatia w obliczu pandemii dotyczy również biznesu i mamy w perspektywie „być albo nie być” setek tysięcy miejsc pracy, jedna ze stron występuje z pozycji siły. Nadal wierzymy, że dialog jest najlepszym wyjściem – komentuje zarząd Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług.

– Dzięki regulacjom systemowym pochodzącym od ustawodawcy moglibyśmy uniknąć sporów i spraw sądowych, które, jeśli nie dojdzie do polubownych ugód, spowodują długotrwały paraliż sądów i biznesu – dodaje związek.

Ministerstwo monitoruje

Ministerstwo Rozwoju, które było autorem przepisów dotyczących ustawowego zwolnienia z czynszów, nie pali się jednak do zmiany przepisów. – Trzeba pamiętać, że mówimy tu o relacjach prywatnoprawnych, między przedsiębiorcami. Możliwość władczej ingerencji w tego typu relacje jest zatem mocno ograniczona i zawsze będzie wiązała się z zagrożeniem dla interesów którejś ze stron – argumentuje resort. Zapewniając jednocześnie, że na bieżąco monitoruje sytuację dotyczącą galerii handlowych.

Dlatego, jak podkreśla Adam Abramowicz, rzecznik małych i średnich przedsiębiorców, aby złagodzić skutki pandemii w tym sektorze, konieczny jest udział finansowy państwa.

– Nie jest bowiem winą ani przedsiębiorcy – właściciela galerii wynajmującego lokal, ani też przedsiębiorcy – najemcy prowadzącego w galerii sklep czy punkt usługowy, że z powodu epidemii rząd zabronił prowadzenia większości rodzajów działalności w galeriach. Dziś mamy niejasne przepisy prowadzące do sporów sądowych, które mogą się ciągnąć przez lata – mówi rzecznik. I dodaje, że od samego początku nie zgadzał się na takie uregulowanie problemu czynszu w galeriach, które konfliktuje najemców z wynajmującymi.

Czeka nas lawina procesów

Jak zauważa dr Piotr Kosmęda z kancelarii Eversheds Sutherland, jesteśmy dopiero na początku lawiny sporów i procesów na tle interpretacji przepisów tarczy antykryzysowej. – Moim zdaniem obecnie jedynym rozwiązaniem byłoby uchylenie art. 15ze w całości i uregulowanie na nowo rozliczeń najemców i wynajmujących za okres zakazu handlu, ale w sposób zrozumiały i zapobiegający dalszym sporom, z uwzględnieniem tych praw, które zostały najemcom przyznane, tj. zwolnienia z czynszu. Jest to głęboka ingerencja w rynek, uważam, że w dłuższej perspektywie szkodliwa, ale obecnie odebranie najemcom tego, co im obiecano, spowodowałoby jeszcze dalej idące niepokoje i frustracje – mówi radca prawny.

Jednocześnie jest on przekonany, że nawet w trudnej rzeczywistości gospodarczej rynek sam zapewne wymusi redukcję czynszów w galeriach. – Dlatego jestem przeciwny wprowadzaniu kolejnych przepisów, które odgórnie ingerowałyby w umowy najmu w okresie po otwarciu sklepów. Sytuacja poszczególnych najemców i wynajmujących jest obecnie bardzo różna, stąd jednolita regulacja ich praw musiałaby być bardzo kazuistyczna – przekonuje mec. Kosmęda.