Zmiana art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 i 568) ma zostać wprowadzona w ramach tzw. tarczy 3.0. To odpowiedź na sygnały najemców o sporach co do wykładni obecnie obowiązującego brzmienia przepisów.
Chodzi o zawieszenie możliwości pobierania czynszów przez wynajmujących w galeriach handlowych w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia w nich działalności. Do 4 maja br. w obiektach o powierzchni przekraczających 2000 m2 otwarte były przede wszystkim sklepy spożywcze, drogerie, apteki czy kioski. Jednak pomimo uchwalenia przepisów zwalniających z konieczności płacenia czynszów przez przedsiębiorców, którym „zamrożono” biznes, niektórzy zarządzający takimi obiektami stoją na stanowisku, że specjalne regulacje dotyczą tylko najemców powierzchni handlowych. A punków usługowych takich jak salony kosmetyczne czy pralnie – już nie.
Faktury do zapłacenia
Jak informuje Polski Związek Przemysłu Kosmetycznego, w ostatnich dniach właściciele m.in salonów fryzjerskich czy gabinetów kosmetycznych oraz innych punktów usługowych w galeriach otrzymali od zarządców niektórych centrów pisma z wezwaniem do uiszczenia pełnych opłat za okres od marca do maja.
„Wzajemne zobowiązania z łączącej nas umowy najmu nie uległy czasowemu i warunkowemu wygaszeniu, a wynajmujący cały czas wykonuje swoje zobowiązania z umowy najmu udostępniając Państwu przedmiot umowy najmu” – czytamy w jednym z takich pism. „Stosowanie do brzmienia art. 15ze (…) skutek czasowego wygaśnięcia zobowiązań wzajemnych z umowy najmu odnosi się tylko i wyłącznie do umów obejmujących powierzchnię handlową. W konsekwencji wzajemne zobowiązania z umów najmu obejmujących powierzchnię usługową, magazynową czy biurową, nie uległy czasowemu wygaśnięciu i dalej wiążą strony niezależnie od wprowadzonego przez ustawodawcę zakazu prowadzonego określonego rodzaju działalności usługowej”– informuje wynajmujący.
- W naszej opinii była to próba wykorzystania sytuacji i słabej pozycji negocjacyjnej tej grupy najemców i przerzucenia kosztów utrzymania centrów handlowych na najsłabszą grupę, często nie dysponującą własnym działem prawnym, który może pomóc w negocjacjach z centrum – mówi Blanka Chmurzyńska-Brown, dyrektor generalna Polskiego Związku Przemysłu Kosmetycznego. - Rozumiemy, że sytuacja, w jakiej znalazły się centra, nie jest korzystna, a ich zarządcy borykają się z wieloma problemami, ale takie działania postrzegamy jako nieetyczne i sprzeczne z regułami solidarności społecznej, których w czasach pandemii i nadciągającego kryzysu powinniśmy szczególnie mocno się trzymać – dodaje.
Przeciwko wprowadzeniu takiej poprawki było Ministerstwo Rozwoju, ale tylko dlatego, że, jak tłumaczył podczas posiedzenia komisji wiceminister Marek Niedużak, już obecne brzmienie art. 15ze dotyczy wszystkich najemców powierzchni w galeriach handlowych objętych zakazem handlu.
– Po za tym, na etapie wprowadzenie tego przepisu, oznaczałoby regulacje oddziałującą wstecz – argumentował MarekNiedużak przypominając, że zakazy handlu w galeriach zostały już zniesione lub, jak w odniesieniu do usług, nastąpi to lada moment.
Każda powierzchnia
- Użyte w przepisie dotyczącym czasowego wygaszenia umów najmu określenie "powierzchnia handlowa" należy rozumieć jako powierzchnię wynajmowaną w każdym celu, także usługowym. W tym kontekście warto też przypomnieć, że w prawie jest znane pojęcie "obiektu handlowego", potocznie nazywanego galerią handlową, w którym można zarówno sprzedawać towary, jak i świadczyć usługi – tłumaczą przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju. - Za takim rozumieniem przemawia także cel przepisu, tj. uregulowanie zakresu obowiązków stron umowy najmu w związku i na czas zakazu prowadzenia niektórych rodzajów działalności gospodarczych – dodają.
Taką też interpretacje przepisów resort przedstawił w odpowiedzi na prośbę PZPK. Zdaniem ministerstwa najemcy nie tylko są ustawowo zwolnieni z czynszów, ale też okres tego wygaszenia wzajemnych zobowiązań odnosi się do czasu obowiązywania zakazu dla konkretnego rodzaju działalności.
Tylko, że w Poradniku Antykryzysowym dla Przedsiębiorców przygotowanym przez Polski Fundusz Rozwoju czytamy, że „Czasowe wygaśnięcie zobowiązań pod umowami nie dotyczy umów używania powierzchni usługowej w centrach handlowych, niezależnie od objęcia ich zakazem lub ograniczeniem działalności na podstawie obowiązujących przepisów. Przykład: Umowy najmu powierzchni usługowej w centrach handlowych, takich jak np. kina, sale zabaw, banki, pralnie, kliniki medyczne, nie podlegają czasowemu wygaśnięciu”.
- Polska Rada Centrów Handlowych od początku w swoich stanowiskach była przeciwna regulacjom ingerującym w relacje biznesowe między najemcami i wynajmującymi, apelując jednocześnie o wsparcie państwa w inny sposób. Jako organizacja nie zajmujemy się interpretacją prawa, ale sygnalizowaliśmy, że w efekcie ustawy wprowadzono przepisy bardzo szybko i nie były one precyzyjne, stąd niewątpliwie wielu przedsiębiorców mogło mieć problemy z ich rozumieniem – mówi Radosław Knap, dyrektor generalny PRCH.
- Zgodnie przepisami ustawy COVID-19 w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu i dotyczy to zarówno najemców prowadzących detaliczną sprzedaż towarów, jak i świadczących usługi. W związku z tym utrzymujemy stanowisko, że artykuł ten dotyczy także szeroko pojętego sektora usług – mówi Adama Radzki, ze Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług. - Niestety podczas negocjacji czynszowych pojawiają się głosy broniące wąskiej interpretacji tego zapisu, czyli ograniczające jego stosowanie jedynie do najemców prowadzących detaliczną sprzedaż towarów. Dodatkowo wynajmujący utrzymują stanowisko, że obecna sytuacja nie zmieniła zakresu działania galerii handlowych, a sytuacja i warunki są podobne do tych sprzed pandemii. W związku z tym niezmiennie apelujemy do wszystkich najemców o budowanie solidarnego rozwiązania, które pozwoli nam wspólnie przetrwać epidemię – dodaje Radzki.
Ostatecznie senacka komisja uznała, że spory na tym tle najlepiej będzie rozwiązać nowelizacją art. 15ze.
- Zarówno korzystna dla nas interpretacja Ministerstwa Rozwoju jak i niekorzystna PFR nie są prawem powszechnie obowiązującym. Dlatego tym bardziej ważne jest przecięcie tych wątpliwości w sposób, w jaki zaproponował to Senat – komentuje Blanka Chmurzyńska-Brown z Polskiego Związku Przemysłu Kosmetycznego.
