Śledząc dyskusje, zwłaszcza medialne, poświęcone ekonomicznym i gospodarczym skutkom pandemii koronawirusa, można odnieść wrażenie, że zdecydowana większość komentatorów i ekspertów w ostatnich dniach koncentruje się na relacjach pomiędzy właścicielami galerii handlowych a przedsiębiorcami wynajmującymi oferowane przez nich lokale.

Tymczasem zdecydowana większość prowadzących własny biznes działa poza galeriami, w tym przedstawiciele branż często w nich spotykanych, np. restauratorzy, fryzjerzy, czy kosmetyczki. Tego rodzaju przedsiębiorcy nie zostali objęci przez ustawodawcę przepisami „tarczy antykryzysowej”, skierowanymi na „zawieszenie” płatności czynszu. Nie oznacza to, że zostali oni tym samym pozbawieni możliwości osiągnięcia takiego efektu. Do tego potrzeba jednak umiejętnego stosowania przepisów prawa i właściwej strategii negocjacyjnej.

Przedsiębiorcy działają przede wszystkim poza galeriami handlowymi

Ustawodawca konstruując przepisy „tarczy antykryzysowej” stworzył specjalną regulację poświęconą najemcom lokali w galeriach handlowych, a więc – zgodnie z przyjętą terminologią – w obiektach handlowych lub usługowych o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług większej, niż 2000 m2. W takich przypadkach prawodawca „wygasił” wzajemne zobowiązania stron umów najmu, jednocześnie zobowiązując wynajmujących do złożenia – w ciągu trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu, tj. 4 maja br. – bezwarunkowej oferty kontynuowania realizacji umowy. Tym samym, przynajmniej teoretycznie, najemcy powinni płacić po otwarciu galerii czynsz w takiej wysokości, jak przed jej zamknięciem.

Opisanie wszystkich problemów wynikających z tych regulacji stanowi temat na osobny, obszerny artykuł. Tu wystarczy stwierdzenie, że właściwie nie wiadomo czym – z prawnego punktu widzenia – jest owo „wygaszenie”, połączone z obowiązkiem kontynuowania najmu po zniesieniu ograniczeń. Jedni stwierdzą – mając za sobą poważne argumenty – że ustawodawca w istocie rozwiązał umowy łączące najemców i właścicieli galerii handlowych. Inni – popierając się chociażby wypowiedziami polityków odpowiedzialnych za realizację tego pomysłu – stwierdzą, że jedynym skutkiem omawianego tu rozwiązania jest zwolnienie najemców z obowiązku zapłaty czynszu przez okres blisko ośmiu tygodni, kiedy działalność galerii została zredukowana do minimum, wyznaczonego przez sklepy spożywcze i drogerie.

W każdym razie jedno jest pewne: ustawodawca zafundował wszystkim prowadzącym biznes w galeriach handlowych oraz właścicielom tego rodzaju obiektów niezwykły chaos prawny. Do tego należy dodać, że przepisy Kodeksu cywilnego również mają zastosowanie do tego rodzaju stosunków, co tylko mnoży różnego rodzaju pytania i wątpliwości. Pomimo tych trudności jasne jest, że omawiany tu instrument został przewidziany jedynie dla tych przedsiębiorców, którzy swoje działalności prowadzą właśnie w galeriach handlowych. Pozostali – borykający się nie raz z identycznymi, czy bardzo podobnymi problemami – nie mogą liczyć na „wygaszenie” swoich umów najmu.

Świetnym przykładem takiego stanu rzeczy są prowadzący biznesy w szeroko pojętej branży „beauty”, czy w gastronomii. Jasne, że nie wszyscy – a nawet nie większość z nich – wynajmuje swoje lokale w galeriach. Tymczasem ich działalności również zostały zamrożone przez ustawodawcę (nie licząc mało pocieszającej dla branży gastronomicznej opcji „na wynos”), a zasady sanitarne pozwalające na ich częściowe prowadzenie stanowią poważne wyzwanie i odbijają się na zainteresowaniu klientów. Można spodziewać się, że reżim sanitarny, na mocy którego możliwe stało się otwarcie restauracji, czy salonów fryzjerskich i kosmetycznych, odbije się – podobnie, jak w przypadku galerii handlowych – znacznym spadkiem obrotów.

Mówiąc inaczej przedsiębiorcy z branż często spotykanych w galeriach handlowych zostali podzieleni przez ustawodawcę na dwie kategorie: prowadzących biznes w obiektach „powyżej 2000 m2” oraz poza nimi. Trudno zgadnąć, co kierowało prawodawcą przy podejmowaniu takiej decyzji, ale bez wątpienia otwiera ono pytanie, w jaki sposób przekłada się to na ich sytuację? Paradoksalnie, zwłaszcza biorąc pod uwagę mankamenty „tarczy antykryzysowej” położenie przedsiębiorców prowadzących biznes w takich branżach jest bardzo podobne. A kluczem do sukcesu pozostaje umiejętne stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego oraz negocjacje oparte na zrozumieniu potrzeb drugiej strony i lojalności kontraktowej.

Różne możliwości dla przedsiębiorców

Znów przeanalizowanie wszystkich rozwiązań mogących wchodzić w grę nadaje się na solidną opinię prawną. W każdym razie przedsiębiorcy wynajmujący lokale służące im do prowadzenia działalności gospodarczej i zainteresowanie renegocjacją wysokości czynszu, powinni zapoznać się z takimi pojęciami, jak „siła wyższa”, „niemożliwość świadczenia”, czy „nadzwyczajna zmiana stosunków”.

Najogólniej rzecz ujmując koronawirus – i wszelkie ograniczenia wprowadzone przez rząd w związku z przeciwdziałaniem pandemii – doprowadziły do sytuacji, w której normalne wypełnianie umów w wielu przypadkach stało się po prostu niemożliwe. W końcu restauratorzy, fryzjerzy, kosmetyczki, właściciele klubów fitness oraz przedstawiciele wielu innych branż w żaden sposób nie są winni temu, że przez kilka tygodni nie mogli prowadzić swoich działalności. Okoliczności te obiektywnie wpłynęły na wykonywanie umów najmu, w tym najmu bądź dzierżawy.

Już na pierwszy rzut oka tego rodzaju okoliczności najłatwiej zakwalifikować, jako nadzwyczajną zmianę stosunków, a więc sytuację obiektywną, niespodziewaną, której nie można było przewidzieć w momencie zawierania umowy, a jednocześnie znacząco wpływającą na stosunki społeczne – w tym oczywiście relacje prawne. Właściwie każdy, nawet niezbyt uważny, obserwator nie powinien mieć wątpliwości, że pandemia koronawirusa jest właśnie taką sytuacją. Jednak zaistnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków nie wystarczy do podjęcia działań mających na celu modyfikację kontraktu.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 3571 k.c.) konieczne jest, aby wykonywanie umowy w tych „nadzwyczajnych” okolicznościach było połączone z nadmiernymi trudnościami bądź groziłoby jednej ze stron rażącą stratą.

Zwłaszcza druga z tych przesłanek może znaleźć zastosowanie do przedsiębiorców prowadzących swój biznes poza galeriami handlowymi – w przypadku „zamrożenia” gospodarki płatność czynszu w dotychczasowej wysokości rzeczywiście grozi rażącą stratą, a nie raz wręcz upadłością. Niestety z wykorzystaniem klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków – pomimo jej użyteczności – wiąże się jeden podstawowy problem. Na jej podstawie zmiany umowy, a nawet jej rozwiązania, może dokonać jedynie sąd. Natomiast w przypadku praktycznego zaprzestania pracy przez sądy cywilne, uzyskanie korzystanego orzeczenia w szybkim tempie wydaje się wręcz niemożliwe.

Inaczej sprawa przedstawia się z inną instytucją uregulowaną w Kodeksie cywilnym – tzw. następczą niemożliwością świadczenia (art. 495), a więc sytuacją, w której spełnienie świadczenia stało się niemożliwe na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. I znowu trudno mieć wątpliwości, że pandemia stanowi taką okoliczność. Stąd – na podstawie wskazanego przepisu Kodeksu cywilnego – przedsiębiorca wynajmujący lokal, w zależności od szczegółowych okoliczności danego przypadku, może albo żądać obniżki czynszu albo nawet zupełnego rozwiązania umowy. Jednak w jaki sposób to osiągnąć?

Negocjacje kluczem do sukcesu

W biznesie – zwłaszcza mocno poturbowanym pandemią koronawirusa – liczy się czas. Natomiast w obecnej sytuacji szybkie uzyskanie wyroku sądowego, który ostatecznie określiłby relacje pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem wynajmowanego przez niego lokalu, jest praktycznie niemożliwe. Oczywiście nie oznacza to z góry wykluczenia sporu sądowego pomiędzy stronami stosunku najmu bądź dzierżawy. W końcu może okazać się, że wypracowanie kompromisu przy stole negocjacyjnym nie będzie możliwe. Jednak nie ma wątpliwości, że – zwłaszcza z biznesowego punktu widzenia – ugoda jest najlepszym lekarstwem na ekonomiczne skutki koronawirusa w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa.

Osiągnięcie tego celu wymaga przede wszystkim odpowiedniej postawy stron, w tym zwłaszcza uwzględnienia ich – często przeciwstawnych – interesów i uwarunkowań, w których się znaleźli. Wiadomo, że maksymalizacja żądań, czy wysuwanie zupełnie nierealistycznych, abstrahujących od rzeczywistej kondycji ekonomicznej przedsiębiorcy, roszczeń nie sprzyja zawarciu ugody. Każdy kompromis musi być uczciwy, a z samej natury ugody – także w sensie prawnym – wynika, że strony rezygnują z części swoich postulatów. Dlatego tak ważne jest zaufanie pomiędzy kontrahentami i faktyczne dążenie do rozwiązania trudności.

W istocie w obecnej sytuacji wszystkie spory prawne są jedynie tłem dla rzeczywistych problemów zarówno przedsiębiorców wynajmujących różnego rodzaju powierzchnie handlowe, czy usługowe, jak i ich właścicieli. Trudności te sprowadzają się do znalezienia sposobu na przetrwanie trudnego okresu i jak najszybszego odbudowania kondycji gospodarczej firmy. Stąd przy stole negocjacyjnym trzeba przyjąć perspektywę co najmniej kilku, a najlepiej kilkunastu najbliższych miesięcy. Lepiej od razu wprowadzić do nowej wersji umowy instrumenty pozwalające na elastyczne reagowanie na pojawiające się wyzwania w związku z kryzysem, niż mierzyć się z koniecznością okresowego powtarzania negocjacji.

Jacek Kosiński – Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, Konrad Dyda – prawnik w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni