Organ nadzoru budowlanego nie może wstrzymać budowy tylko dlatego, że jest ona wykonywana niezgodnie z warunkami zabudowy – stwierdził w niedawnym wyroku NSA.
Reklama
Przedsiębiorcy nawet na etapie wykonywania robót często borykają się z utrudnieniami formalnymi powodowanymi przez różnego rodzaju pieniaczy lub nieuczciwą konkurencję, którzy na siłę wyszukują jakiekolwiek luki, np. w pozwoleniu na budowę i zgłasza je do organu nadzorczego, próbując storpedować inwestycję. Czasem wynajdują chociażby niezgodność wykonywanych robót z decyzją o warunkach zabudowy. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 lipca 2019 r. (sygn. akt II OSK 2055/17) ostatecznie wytrącił im jednak ten argument z ręki.
Sąd oceniał spór, w którym organ nadzoru wstrzymał budowę, powołując się na to, że inwestor nie zachował wymaganej decyzją o warunkach zabudowy odległości inwestycji od działki sąsiedniej. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w innych przepisach. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że organ, badając wykonanie robót budowlanych pod kątem wskazanych tu przesłanek, nie może abstrahować od warunków pozwolenia oraz projektu budowlanego (por. wyrok NSA z 8 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 947/16). Rozpatrywana przez NSA sprawa była jednak o tyle ciekawa, że obowiązek zachowania określonej odległości wynikał jedynie z wuzetki. Decyzja o pozwoleniu na budowę go nie zawierała. – Sąd stwierdził, że przepisy prawa budowlanego regulujące uprawnienia organów nadzoru budowlanego do ingerencji w prowadzoną zgodnie z prawem inwestycję należy wykładać ściśle. Oznacza to, że po prostu nie mają one uprawnień do badania, czy zatwierdzony projekt budowlany pozostaje w zgodzie z decyzją wuzetki. Mówiąc inaczej, na etapie realizacji inwestycji to pozwolenie na budowę, a nie decyzja o warunkach zabudowy przesądza o tym, co jest, a co nie jest zgodne z prawem – wyjaśnia adwokat Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Technicznie rzecz biorąc, zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem pozwolenia na budowę powinien bowiem sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. – Przedsiębiorcy nie powinno interesować, czy organ rzeczywiście wypełnił swoje zadanie. Dla niego wiążące są postanowienia zawarte w projekcie budowlanym – uważa mec. Jacek Kosiński.