Wraz ze wspólnikiem uzyskaliśmy pozwolenie na budowę restauracji. W trakcie inwestycji doszło do konfliktu. Wspólnik uniemożliwiał mi wejście na teren budowy. W tej sprawie toczy się między nami proces przed sądem cywilnym. Co więcej wspólnik dokonał odstępstw od projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, a następnie bez zgody na użytkowanie budynku zaczął organizować w nim wesela. Zawiadomiłem o tym powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Ten jednak nałożył karę na obu inwestorów, czyli także na mnie. Czy urząd mógł mnie obciążyć karą?
Nie. Karę za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego na podstawie art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane (dalej: u.p.b.) należy wymierzać inwestorowi (inwestorom), pod warunkiem że z ustaleń stanu faktycznego sprawy nie wynika, iż przystąpienie do użytkowania miało miejsce z udziałem innych podmiotów bez zgody i wbrew stanowisku inwestora (inwestorów).
Rażące naruszenie prawa
Tak orzekł m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt II OSK 2197/15). Podobnie NSA stwierdził w wyroku z 9 sierpnia 2016 r. (sygn. akt II OSK 2886/14): „Nie można było wymierzyć kary za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego inwestorowi, który nie przystąpił nielegalnie do użytkowania oraz sprzeciwiał się takiemu postępowaniu, zawiadamiając organy administracji publicznej, powodując ujawnienie tego faktu”.
Postanowienie o wymierzeniu kary zostało wydane zatem z rażącym naruszeniem art. 57 ust. 7 u.p.b. Czytelnik będący jednym z inwestorów nie przystąpił do nielegalnego użytkowania obiektu. Nie mógł więc być adresatem postanowienia wymierzającego karę.
NSA w wyroku z 28 kwietnia 2017 r. przypomniał, że do podstawowych obowiązków inwestora wynikających z art. 54 u.p.b. należy dokonanie skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu albo uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie, co powinno mieć miejsce przed ewentualną zmianą właściciela (użytkownika). Jeżeli wraz ze zmianą właściciela obiektu budowlanego następuje przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego właściciela, to równocześnie przechodzą na niego obowiązki, o których mowa w art. 54 u.p.b. Do tych obowiązków należy też takie zabezpieczenie obiektu, aby przed skutecznym zawiadomieniem o zakończeniu budowy albo uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nie doszło do samowolnego przystąpienia do użytkowania przez inne podmioty, wbrew stanowisku inwestora (inwestorów), co mogłoby spowodować wymierzenie kary za nielegalne użytkowanie z art. 57 ust. 7 u.p.b.
Niezgodnie z pozwoleniem
W stanie faktycznym wystąpiła też inna wątpliwość: czy można wymierzyć karę na podstawie art. 57 ust. 7 u.p.b. w sytuacji, kiedy obiekt budowlany wzniesiono z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego i wydanego pozwolenia na budowę. Inwestor w tym przypadku nie ma bowiem możliwości (obowiązku) uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Rozstrzygając ten problem, należy wskazać, że art. 54 u.p.b. formułuje zakaz przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego skierowany do wszystkich, którzy chcieliby do tego przystąpić bez wymaganego pozwolenia na owo użytkowanie albo skutecznego dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy. Tak więc przepis ten ustanawia obowiązek powstrzymania się od przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia albo skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, niezależnie od tego, czy obiekt ten został zbudowany na podstawie pozwolenia na budowę, czy też niezgodnie z nim.
Faktem jest, że w przypadku obiektu budowlanego wzniesionego bez wymaganego pozwolenia na budowę czy też niezgodnie z nim nie ma praktycznie szans uzyskania zgody na użytkowanie bez spełnienia dodatkowych procedur legalizacyjnych czy naprawczych. Jednak nie oznacza to, że inwestor takiego obiektu (lub inny podmiot) może przystąpić do jego użytkowania bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie czy też bez skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Procedura legalizacyjna
Budowa obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia bądź z odstępstwami sama w sobie stanowi już naruszenie prawa wymagające zastosowania stosownych procedur z art. 48, 49 lub 51 u.p.b. Nie można więc w takich sytuacjach w stosunku do inwestorów stosować taryfy ulgowej w postaci niestosowania w stosunku do nich przepisów art. 57 ust. 7 w związku z art. 54 u.p.b.
Potwierdzeniem tego stanowiska jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 25 maja 2017 r. (sygn. akt IV SA/Po 225/17). Sąd stwierdził w nim, że nałożenie kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu jest niezależne od tego, czy obiekt ten został wybudowany zgodnie z projektem budowlanym, czy też z odstępstwami od niego lub bez pozwolenia na budowę. Poznański sąd podkreślił, że skoro niezgodne z prawem jest samowolne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego, który został zrealizowany zgodnie z projektem, to tym bardziej niezgodne z prawem jest przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego, który został zrealizowany bez pozwolenia na budowę lub z istotnymi odstępstwami od projektu.
WAŻNE
Przed skutecznym zawiadomieniem o zakończeniu budowy albo uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie właściciel nie może dopuścić do samowolnego użytkowania obiektu przez inne podmioty.
Podstawa prawna
Art. 57 ust. 7 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332).
Art. 156 par. 1 pkt 2 i pkt 4 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.).
