To będzie dobry rok dla kupujących mieszkania. Jeśli pokonają jedną przeszkodę

Na rynku mieszkaniowym nie ma już gorączki zakupowej. Chciałoby się powiedzieć, że w 2025 roku rządzić nim będą kupujący, ale to tylko pół prawdy. Kiedy ceny mieszkań się zatrzymają? W których miastach mogą spaść?

Na rynek nieruchomości mieszkaniowych wrócił spokój. Klienci, przychodząc oglądać mieszkanie, nie krzyczą od progu, że dadzą więcej niż wynosi cena ofertowa. A tak, z powodu „Bezpiecznego kredytu 2 proc,” było w grudniu 2023 roku. Co nie znaczy, że rok 2024 deweloperzy i banki będą oceniać, jako nieudany. Dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK oraz Dyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji SGH i profesor tej uczelni, na podstawie niepełnych jeszcze danych o udzielonych kredytach hipotecznych w kończącym się roku uważa, że wbrew wcześniejszym obawom, 2024 r. należy ocenić, jako bardzo dobry. Mimo najwyższego wśród krajów UE poziomu oprocentowania kredytów mieszkaniowych i braku kontynuacji programu BK2% czy jego następcy. Tak więc 2024 r. z perspektywy sprzedających zapisze się dobrze. Wiele wskazuje jednak, że w 2025 wchodzimy z lepszymi perspektywami dla kupujących.

- Po gorączce zakupów sprzed roku nie ma już śladu. Po stronie sprzedażowej, też widzimy radykalną zmianę. W porównaniu do sytuacji z końca 2023 roku, kiedy oferta mieszkań była relatywnie niewielka obecnie jest rekordowo duża. Wchodziliśmy w ten rok z 34 tys. nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice), a kończymy z 57 tys., a jeśli wziąć pod uwagę nie same miasta, ale całe aglomeracje to mamy na rynku pierwotnym 82 tys. domów i mieszkań. Do tego jest jeszcze oferta rynku wtórnego. Tak wysoka podaż przy ograniczonym popycie pozwala przypuszczać, że pierwsza połowa 2025 roku będzie dobrym momentem na zakup mieszkania, oczywiście dla tych, którzy mają, czym ten zakup sfinansować – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Deweloperzy kuszą dodatkami do mieszkań

Już w październiku odnotowaliśmy pierwsze akcje promocyjne. Deweloperzy próbowali skusić nabywców, dodając do kupowanego mieszkania komórkę lokatorską, miejsce postojowe, wykończenie, a czasem rabat. Jeśli jednak porównamy październikowe i listopadowe poziomy sprzedaży, to widzimy, że rezultat tych promocji jest dla większości deweloperów rozczarowujący.

- Dlatego spodziewam się, że przedłużą je na pierwszy kwartał 2025 roku. A jeśli stopy procentowe nie zostaną w tym czasie obniżone, co mogłoby delikatnie ożywić popyt, to wówczas jest możliwość, że ceny oferowanych mieszkań pójdą w dół czyli, że z fazy promocji przejdziemy do delikatnego obniżania cenników. Zwłaszcza, że zwyczajowo początek roku przynosi też promocje na rynku wtórnym, co jest odpowiedzią właśnie na okazje z końca roku na rynku pierwotnym. Oczywiście różnie to będzie wyglądało na poszczególnych rynkach, ale pierwsza połowa nowego roku wydaje się być obecnie bardzo dobrym momentem na zakupy. Chyba, że wydarzy się coś niespodziewanego – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Więcej za mieszkania nie zapłacimy?

Tego samego zdania jest Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.pl. Ekspert nie ma wątpliwości, że to będzie rok dobry dla klientów. Jeszcze nigdy w historii odczytów Indeks Nastroju Deweloperów nie był na niższym niż obecnie poziomie.

- Już tylko 2,7 proc. ankietowanych deweloperów uważa, że najbliższa przyszłość rynku to wzrost cen, ale za to aż 30,4 proc. z nich spodziewa się spadku. Mimo licznych promocji sprzedaż w listopadzie diametralnie spadła. A oferta nowych mieszkań wciąż jest wysoka. Po stronie nabywców zniknęła niepewność związana z wprowadzeniem kredytu „Na start”. Przed nimi dobry czas, by poszukać w dużej ofercie odpowiedniego dla siebie mieszkania. Drożej, niż w 2024 r., w 2025 r. nie będzie – mówi Robert Chojnacki, założyciel tabelaofert.pl.

Kupującym radzi, by dobrze zakup przemyśleli. Nie kierowali się wyłącznie rabatami lecz ceną końcową. Podpowiada, by porównać jakość wykonania oferowanego lokalu, nasłonecznienie, ocenić funkcjonalność.

- Bardzo ważne będą warunki płatności. Ta oferta, w której deweloper oczekuje teraz niewielkiej wpłaty, a większej dużo później, nawet w 2026 roku, będzie korzystniejsza. Im później ktoś zaciągnie kredyt, tym będzie on tańszy. Tak więc perspektywa dla kupujących jest dobra, o ile politycy, nas czymś nie zaskoczą – ocenia Robert Chojnacki.

Sprzyjający klimat dla kupujących w 2025 roku prognozują też bankowcy. Wojciech Matysiak, kierujący Zespołem Analiz Nieruchomości PKO Banku Polskiego spodziewa się, że nadchodzący rok przyniesie stabilizację na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

- Czas ich sprzedaży znacząco się wydłużył i bardzo możliwe, że na niektórych rynkach, np. w Łodzi, gdzie już przekracza 8 kwartałów, a w przypadku Katowic nawet 10, możemy się spodziewać korekty cen w dół, ponieważ nic nie wskazuje na to, żeby popyt, który jest dziś umiarkowany miał szybko się odbudować. Obok wysokiej podaży na rynku pierwotnym i zmniejszonego popytu, będziemy, moim zdaniem, obserwować w nadchodzącym roku i kolejnym, zwiększoną podaż mieszkań na rynku wtórnym. Spodziewam się, że część osób, które kupiły mieszkania w latach 2019-2020, korzystając z bardzo niskich wówczas stóp procentowych i szukając sposobu na ochronę wartości oszczędności przed rosnącą inflacją, w 2025 r. i 2026 r. mogą chcieć te mieszkania sprzedać, ponieważ mija 5 lat od zakupu, a po tym okresie sprzedaż nie jest obciążona podatkiem od dochodu – wyjaśnia Wojciech Matysiak.

W których miastach ceny mieszkań spadną?

Co do tego, że 2025 r. powinien być dobrym momentem na zakup mieszkania nie mają wątpliwości wszyscy nasi rozmówcy. Nie ma jednak wśród nich zgody, co do spadku cen. Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że wzrosną one od 3 do 5 proc. w skali roku, ale wzrośnie też konkurencja między deweloperami. Już zaczyna to być widoczne w spadającej średniej marży netto spółek giełdowych. Prognozując, jak będą się kształtować ceny w 2025 roku Konrad Płochocki, zwraca uwagę na różnice między rynkami regionalnymi. Im dłuższy czas wyprzedaży, tym więcej mieszkań w ofercie. A im bogatsza oferta, tym większa konkurencja między deweloperami, co ma swoje przełożenia na ceny.

Czas (w kwartałach) wyprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym

• Listopad 2024:
• Trójmiasto 4
• Kraków 5,8
• Łódź 8,3
• Poznań 6,8
• Warszawa 5,1
• Katowice 10,9

Źródło: Otodom

- To pokazuje, jaki wpływ na ceny mieszkań, poza kosztami budowy czy oprocentowaniem kredytów, ma polityka samorządów. Jeśli miasta dbają o dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe i sprawnie przeprowadzają procedury administracyjne, jak ma to miejsce w Katowicach, Łodzi czy Poznaniu, to nawet jeśli decyzja dla dewelopera jest negatywna, to przynajmniej jest i można się od niej odwołać. Zyskują na tym, przede wszystkim nabywcy mieszkań. Przeciwną do tych miast politykę prowadziły do niedawna władze Krakowa. Obecnie ceny działek, na których można budować mieszkania dorównały tam, a w niektórych przypadkach nawet przegoniły ceny warszawskie. przekraczając kwotę 10 tys. zł za mkw. gruntu – mówi Konrad Płochocki.

Urzędnicy i zła regulacja też podnosi ceny mieszkań

Poza wymienionymi już czynnikami, które wpływają na ceny mieszkań, trzeba też dodać decyzje lub ich brak na szczeblu centralnym. Cały rok upłynął na spekulacjach czy i kiedy będzie następca BK2%. Oświadczenie ministra rozwoju Krzysztofa Paszyka, że kredytu „Na start” jednak nie będzie, nikogo chyba nie zaskoczyło. W uruchomienie innego programu mało kto już wierzy. Zarzut braku decyzyjności i skuteczności jego resortu nie dotyczy tylko programu dopłat. W ciągu roku nie udało się wprowadzić dwóch prostych zmian w przepisach, które blokują budowę kilkudziesięciu tysięcy mieszkań i windują ceny. Ministerstwo obiecywało rezygnację z centralnych wskaźników parkingowych w inwestycjach realizowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej(t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 195 ze zm.) i oddanie decyzji gminom. Od półtora roku apelują o to samorządy, deweloperzy, architekci i urbaniści. Według szacunków PZFD zablokowało to projekty, dzięki którym mogło powstać 50 tys. mieszkań. I dołożyło po 70 do 100 tys. zł do mieszkania, tam, gdzie da się zastosować te wskaźniki.

Podobny efekt wywołał wprowadzony przez rząd PiS, pod hasłem walki z patodeweloperką, wymóg zrobienia placu zabaw w każdej pojedynczej inwestycji, w której jest ponad 20 mieszkań. Połącznie tego obowiązku z kryteriami odległości od ulicy, od śmietnika, od parkingu, od okien, spowodowało, że wielu małych działek nie da się zabudować. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało nawet projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2023 r., poz. 2442), który pozwala inwestorowi zamiast na swojej działce, sfinansować budowę placu zabaw w określonej odległości od inwestycji na gruncie miejskim, ale ten projekt, jak i przytłaczająca większość propozycji obecnego rządu dotyczących mieszkaniówki, nie doczekał się przyjęcia.

Gdyby na odcinku legislacyjnym szło lepiej, zwłaszcza z regulacjami propodażowymi, perspektywy dla kupujących na 2025r. byłyby jeszcze lepsze. Obecnie mimo dużej oferty mieszkań Polacy nie realizują swoich planów zakupowych, przede wszystkim, z powodu cen.

Problem wysokich cen

Z badań Otodom Analytiks wynika, że dla 38 proc. poszukujących mieszkania problemem są ich ceny. Na drugim miejscu wśród przyczyn rezygnacji z zakupu znalazła się wysokość oprocentowania kredytów. Czynnik, którego znaczenie rośnie i znalazł się na trzecim miejscu, wyprzedzając niską zdolność kredytową, to niepewność związana z sytuacją gospodarczą. W I poł. 2024r. wzrosła też liczba osób z 4 proc. do 7-8 proc., które nie kupują mieszkania lub domu z powodu niepewności, związanej z wojną w Ukrainie. Tylko 5 procent nie podjęło decyzji o zakupie, czekając na uruchomienie następcy BK2%. Wreszcie najmniej powstrzymuje nabywców przed zakupem strach przed utratą pracy – wylicza Katarzyna Kuniewicz.

Ceny staną, ale na jak długo?

Mimo że ceny już przekroczyły próg bólu, z wypowiedzi ekspertów wynika, że 2025 r. przyniesie raczej tylko chwilowe zatrzymanie ich wzrostu. Jak długo to potrwa zależy od kilku czynników.

- W dłuższej perspektywie, gdy stopy procentowe spadną, rosnący popyt wchłonie nadwyżkę oferty mieszkaniowej, a nowa podaż się zmniejszy, co będzie naturalną reakcją deweloperów na obecnie ograniczoną sprzedaż, ceny znów mogą zacząć rosnąć. Ważnym czynnikiem ryzyka strony podażowej są zmiany w planowaniu przestrzennym. Otóż do końca 2025 r. gminy powinny przyjąć plany ogólne. Możliwe, że część samorządów nie zrobi tego w tym terminie, co będzie oznaczało, że budowanie na ich terenie będzie możliwe tylko na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie będzie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy – mówi Wojciech Matysiak.

Zdaniem prof. Waldemara Rogowskiego stopy procentowe zostaną obniżone w 2025 r.

- Może nie o 120 punktów bazowych (pb), lecz mniej. Mój scenariusz bazowy przyjmuje więc obniżkę do poziomu 4,75 proc. (obecnie stopa referencyjna NPB, która jest podstawą do ustalania wysokości oprocentowania kredytów wynosi 5,75 proc – red.) czyli o 100 pb – prognozuje prof. Rogowski. Zakłada on, że w II pół. 20235.r wzrosty cen mogą być kilku procentowe.

Impulsem będzie wzrost zdolności i ograniczenie nowych inwestycji przez deweloperów.

- W ciągu ostatnich 36 miesięcy deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę o 180 tys. mieszkań więcej, niż faktycznie rozpoczęto budów. Oznacza to, że około 25–28 proc. wydanych pozwoleń wciąż pozostaje niewykorzystanych, czekając na bardziej sprzyjające warunki rynkowe. Gdy podaż mieszkań spadnie, a stopy procentowe zostaną obniżone, obecny korzystny moment dla kupujących może się zakończyć. Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się cyklicznością, dlatego wiemy, że taki moment nadejdzie — pozostaje jedynie pytanie, kiedy dokładnie to się stanie- zastanawia się Katarzyna Kuniewicz.

Na odpowiedź wpływa też poziom ryzyka globalnego.

- Pozostaje on obecnie nie do określenia. Jestem jednak optymistą i myślę, że poziom napięcia osłabnie i nastąpi deeskalacja konfliktów na Bliskim Wschodzie oraz w Ukrainie, również sytuacja wokół półwyspu koreańskiego i Tajwanu się uspokoi – podsumowuje prof. Rogowski.