Czy ten sam lokal może mieć różne powierzchnie użytkowe: inną w zatwierdzonym projekcie budowlanym, a inną w księdze wieczystej? Okazuje się, że tak, w dodatku różnice bywają znaczne
ikona lupy />
Jedno zagadnienie – różne definicje / Dziennik Gazeta Prawna
Na własnej skórze przekonał się o tym deweloper, sprzedając mieszkania z antresolami. Musiał informować swoich klientów, że nie nabywają mieszkań o powierzchni określonej w umowie deweloperskiej, lecz lokale zdecydowanie mniejsze (pomniejszone o wielkość antresoli). Gdyby bowiem nie zmodyfikował tych metraży, wydział geodezji urzędu miasta nie wydałby mu wypisu z kartoteki lokali, niezbędnego do założenia księgi wieczystej dla każdego z nich.
Legislacyjna niedoskonałość
Wszystko dlatego, że w aktach prawnych istnieją różne regulacje odnoszące się do powierzchni użytkowej lokali. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r. poz. 462 ze zm.) – aktu wykonawczego m.in. do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 ze zm.) – powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle:
● równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać w 100 proc. do wielkości powierzchni użytkowej,
● równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50 proc.,
● mniejszej niż 1,40 m – należy pominąć.
– Rozporządzenie to nakazuje więc projektantom, by wliczali do powierzchni użytkowej antresole, jeśli tylko spełniają przesłanki dotyczące wysokości. Taka też jest powszechna praktyka w przypadku nowo powstających budynków – wskazuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Potwierdza to również Agnieszka Dobrowolska, architekt, prezes AD-ARCH.
– Do tych pomiarów zastosowanie ma Polska Norma PN-ISO 9836:1997. Z jej zapisów wynika, że antresole położone są na kondygnacji pośredniej, a norma nakazuje, by do powierzchni użytkowej wliczać powierzchnie wszystkich kondygnacji – dodaje.
Ewidencjonowanie lokali
Sprawa się jednak komplikuje, gdy lokal z antresolą jest już wybudowany, a inwestor ma wypełnić formularz zgłoszenia samodzielnego lokalu.
– Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 520) wprowadza powszechny nakaz ewidencjonowania budynków i lokali. W przypadku budynków ewidencja winna obejmować ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne, w których mieści się również informacja o powierzchni użytkowej; natomiast w przypadku lokali – ich położenie, funkcje użytkowe oraz powierzchnię użytkową – wyjaśnia Rafał Woźniacki z kancelarii KKPW.
Na podstawie art. 26 ust. 2 prawa geodezyjnego wydane zostało rozporządzenie o ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2015 r. poz. 542). W par. 63 wskazuje, że pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do niego ustala się zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. z 2014 r. poz. 150). Ta jednak ustawa wyraźnie stanowi, że przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć metraż wszystkich jego pomieszczeń, w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Tyle że za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
– Problem polega choćby na tym, że powierzchnia użytkowa ma duże znaczenie dla banków kredytujących przedsięwzięcia, powinna być więc stabilna. Nie mówiąc już o klientach, którzy decydując się na zakup mieszkania, kierują się ceną za metr kwadratowy. Z powodu tych przepisów przed samym nabyciem lokalu nagle dowiadują się zaś, że zapłacili za metr zdecydowanie więcej, niż zakładali – wskazuje Konrad Płochocki.
Dlatego w jego ocenie należałoby ujednolicić praktykę.
– Powierzchnia użytkowa lokalu ujawniona w zatwierdzonym projekcie powinna być tożsama z ujawnioną przy ewidencjonowaniu lokali oraz tą wpisaną w księdze wieczystej – twierdzi ekspert, akcentując, że metraż nie powinien się zmieniać w toku procesu deweloperskiego: od etapu projektu po zaewidencjonowanie lokalu oraz ujawnienie go w księdze wieczystej.
Resort: nie znamy problemu
Zapytaliśmy resort infrastruktury, jakie jest uzasadnienie, by w obrocie funkcjonowały różne normy służące obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu. Nie otrzymaliśmy klarownej odpowiedzi. „Powołanie w rozporządzeniu Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 (...) zobowiązuje projektanta do projektowania w sposób zgodny z postanowieniami powołanej normy przy określaniu i obliczaniu wskaźników powierzchniowych i kubaturowych dla budynków nowo budowanych, a także w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków oddanych do użytkowania jeżeli postanowienia tej normy były stosowane w tych budynkach i lokalach przed dniem wejścia w życie rozporządzenia” – odpisał Piotr Popa, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.
Zwrócił natomiast uwagę, że 7 października 2015 r. zostało ogłoszone rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2015 r. poz. 1554), które wejdzie w życie po upływie 7 dni od dnia ogłoszenia (a więc jutro).
– Projekt tego rozporządzenia poddany został dwukrotnym konsultacjom publicznym. Pismo informujące o przedstawieniu projektu do konsultacji publicznych zostało przesłane także do Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który nie zgłosił uwag i propozycji zmian do rozporządzenia. Zasygnalizowana w pytaniu sprawa nie była także podnoszona w uwagach innych podmiotów – podkreśla Popa.
Niektórzy prawnicy uważają jednak, że wbrew pozorom wątpliwości nie ma – powierzchni antresoli niezależnie od jej wysokości nie można wliczać do użytkowej. W ocenie mec. Woźniackiego nie wynika to bowiem wprost z przepisów. Wykładnia rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422), zawierająca definicję antresoli, nie odwołuje się do normy PN-ISO 9836:1997. Sama norma z kolei nie uwzględnia istnienia antresoli, lecz operuje jedynie pojęciem kondygnacji.
– W konsekwencji analizy systemowej przepisów należy uznać, że antresola nie będzie mogła być wliczona do powierzchni użytkowej ani domów jednorodzinnych, ani lokali mieszkalnych – twierdzi prawnik.
O bałaganie regulacyjnym świadczy jednak to, że rozbieżności dotyczą nie tylko antresoli.
– W Polsce nie ma jednej obowiązującej ustawy, która w sposób jednoznaczny określałaby, jak należy obliczać powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego. W różnych ustawach i normach branżowych spotykamy się z różnymi definicjami tego samego pojęcia – akcentuje Agnieszka Dobrowolska (patrz: ramka).
©?