Ustawa – Prawo budowlane była nowelizowana już 12 razy od wydania w 2013 r. jej tekstu jednolitego. Dla usprawnienia określonych inwestycji wprowadzono też rozbudowany system tzw. specustaw, co wywołało dalsze rozdrobnienie regulacyjne szeroko pojętego prawa inwestycyjnego. Pierwszą była specustawa z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Później uchwalono kolejne, m.in.: o transporcie kolejowym, o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w piłce nożnej UEFA EURO 2012, o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego.

W żadnej innej dziedzinie nie uciekano się w takim stopniu do ustawowych regulacji fragmentarycznych, jak to miało miejsce w przypadku procesu inwestycyjno-budowlanego. Spotykamy tezę, że specustawy są wyrazem bezradności państwa, niemogącego sobie poradzić z własnymi przepisami w obszarze kluczowych inwestycji. Potrzebę prac kodyfikacyjnych potęguje orzecznictwo, w tym Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, dotyczące m.in. wypłaty odszkodowań dla właścicieli nieruchomości przez gminy w związku z ograniczeniami wynikającymi z planów zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji przygotowanie projektu kodeksu urbanistyczno-budowlanego, będącego trwałym zbiorem przepisów prawnych regulujących kompleksowo proces inwestycyjno-budowlany, wydaje się nieodzowne.
W skład Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego wchodzi dziś 17 ekspertów z zakresu prawa budowlanego, budownictwa oraz urbanistyki. W jej pracach biorą również udział specjaliści spoza jej składu, w szczególności przedstawiciele organizacji i samorządów zawodowych. Prace komisji w znacznym stopniu przebiegają w zespołach problemowych, z których pierwszy zajął się problematyką prawa budowlanego, drugi zaś planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym i inwestycjami celu publicznego. Efektem pracy pierwszego zespołu jest projekt określony jako kodeks budowlany. Obejmuje on problematykę regulowaną obecnie prawem budowlanym oraz ustawą o wyrobach budowlanych. Kodeks budowlany był już prezentowany na posiedzeniu komisji infrastruktury Sejmu, przeprowadzono także konsultacje publiczne.
Drugi zespół zajmujący się problematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego zakończył prace nad wstępnym projektem tej części kodeksu, obejmującej także kwestie realizacji inwestycji celu publicznego.
Co się znalazło w tych dokumentach?
Księga budowlana
Komisja przyjęła rozwiązania mające na celu ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego, często od dawna postulowane przez środowisko, recypując jednocześnie wcześniej wprowadzone ułatwienia procesu inwestycyjno-budowlanego. W projekcie kodeksu wprowadzono pojęcie zgody budowlanej, obejmujące pozwolenie na budowę i tzw. milczącą zgodę organu udzieloną w wyniku zgłoszenia i niewniesienia sprzeciwu przez organ. Utrzymano zasadę zwiększenia katalogu obiektów budowlanych realizowanych na zgłoszeniu. Przyjęto też, że, poza kilkoma wyjątkami, wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego nie wymaga zgody budowlanej.
Projekt określa też podstawowe odległości sytuowania budynków od granicy działki, gdy nie wyznacza ich w odmienny sposób plan miejscowy. Na zbliżenie obiektu budowlanego do granicy działki potrzebna będzie zgoda sąsiada (w formie aktu notarialnego).
Uproszczono sam projekt budowlany, który dziś składa się z projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, a także oświadczeń gestorów mediów i zarządców dróg publicznych oraz dokumentów geodezyjnych. Komisja proponuje, aby obejmował projekt urbanistyczno-architektoniczny i projekt techniczny, przy czym ten drugi nie będzie musiał być załączany do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Wprowadzona ma też zostać zasada, zgodnie z którą nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli na jej podstawie obiekt budowlany został wybudowany, a od uzyskania zgody na użytkowanie upłynął rok.
Biznes woła o przejrzyste reguły gry
Biznes woła o przejrzyste reguły gry

Zobacz również
Projekt kodeksu wprowadza również instytucję etapowania, czyli obowiązku odbiorów określonych etapów robót. Ma to szczególne znaczenie przy robotach ulegających zakryciu. W przypadku gdy – jak obecnie – odbiór odbywa się na zakończenie budowy, nie można zweryfikować poprawności tych robót (zwłaszcza w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji), które uległy zakryciu.
W projekcie zaproponowano też ułatwienia na etapie rozpoczęcia użytkowania obiektu. Zgoda na użytkowanie obejmie pozwolenie na użytkowanie i milczącą zgodę organu nadzoru, przy czym to pierwsze ma być wydawane jedynie w wyjątkowych sytuacjach.
Projekt uzależnia też wysokość opłaty legalizacyjnej za samowolę od jej wartości rynkowej.
Księga urbanistyczna
Prace nad księgą poświęconą problematyce planowania i zagospodarowania przestrzennego trwały znacznie dłużej. Jako najistotniejsze propozycje należy tu wskazać:
1. wprowadzenie nowych instrumentów planistycznych, tj.:
a. standardów zagospodarowania terenu jako wytycznych dla aktów planistycznych gminy (określających minimalne wymogi w zakresie usług, funkcji publicznych, terenów zieleni i rekreacji oraz transportu na terenach zurbanizowanych i rozwoju zabudowy),
b. miejscowych przepisów urbanistycznych dla terenów zabudowanych, na których nie obowiązuje plan miejscowy (wypełniających luki w zabudowie na obszarach zurbanizowanych),
c. urbanistycznego projektu realizacyjnego jako podstawy uchwalenia planu miejscowego dla przedsięwzięcia proponowanego przez inwestora,
d. przyrzeczenia lokalizacyjnego;
2. wprowadzenie podziału terenów gminnych na obszary zabudowane, ograniczonej zabudowy i rozwoju zabudowy;
3. rezygnację z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także wprowadzenie zasady, że inwestowanie na terenach bez planu możliwe będzie na podstawie zgody budowlanej, zgodnie z istniejącą funkcją (przeznaczeniem) terenu, z uwzględnieniem przepisów urbanistycznych, jeśli obowiązują;
4. wprowadzenie ograniczenia czasowego zaskarżenia aktów planowania przestrzennego do sądu administracyjnego (dwa lata od wejścia w życie);
5. wreszcie zastąpienie specustaw przepisami dotyczącymi szczególnych zasad i trybu lokalizowania oraz realizacji inwestycji celu publicznego.
Prace nad księgą urbanistyczną winny być kontynuowane, a kolejnym etapem powinno być scalenie obu ksiąg kodeksu, obejmujące również weryfikację przyjętych rozwiązań umożliwiającą opracowanie spójnego wewnętrznie projektu ustawy. Można się spodziewać, że tak przygotowany kodeks urbanistyczno-budowlany spełniałby oczekiwania dotyczące stabilnej regulacji procesu inwestycyjno-budowlanego i rezygnacji z wydawania specustaw dla rozwiązania problemów doraźnych.
Prawo budowlane było nowelizowane od 2013 r. już 12 razy