Budownictwo
W przypadku gdy osobie zainteresowanej nabyciem lokalu od dewelopera nie uda się uzyskać pozytywnej decyzji kredytowej, przedsiębiorca powinien zwrócić jej opłatę rezerwacyjną. Jeśli jednak konsument przyczynił się do negatywnej decyzji banku, zwrot się nie należy. Tak wynika z uwag Krajowej Rady Sądownictwa do projektu założeń do nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem nowelizacji jest uszczelnienie przepisów zawartych w obowiązującej od prawie trzech lat ustawie deweloperskiej (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 – dalej: u.p.n.).
Umowa rezerwacyjna
W projekcie postanowiono uregulować m.in. dotychczas nieznaną ustawie, choć często stosowaną w praktyce, instytucję umowy rezerwacyjnej. Jak czytamy w założeniach, jej przedmiotem powinno być zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z oferty na określony czas lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez osobę zainteresowaną kupnem. Projektodawca chce, by zawarcie umowy rezerwacyjnej miało charakter dobrowolny, a opłata rezerwacyjna nie przekraczała 1 proc. ceny nieruchomości. Jednocześnie opłata byłaby zwracana w przypadku, gdy:
● osoba zainteresowana zawarciem umowy z deweloperem nie uzyska od instytucji finansowej decyzji kredytowej/promesy kredytu,
● umowa z deweloperem nie zostanie zawarta z winy dewelopera,
● zmienią się informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.
W ocenie Krajowej Rady Sądownictwa pierwszy z punktów koniecznie należałoby doprecyzować. W przeciwnym razie regulacje mogłyby prowadzić do nadużyć. Chodzi o to, że zwrot opłaty rezerwacyjnej następowałby także w sytuacji, gdy kredyt nie zostałby udzielony z przyczyn zawinionych przez osobę zainteresowaną zakupem nieruchomości (np. w wyniku celowego nieprzedłożenia wymaganych zaświadczeń).
W ocenie rady należałoby ograniczyć obowiązek zwrotu opłaty do przypadków, w których decyzja kredytowa/promesa kredytu nie została wydana przez instytucję finansową z przyczyn niezawinionych przez nabywcę.
Udział w części wspólnej
Zastrzeżenia KRS budzi również propozycja rozszerzenia elementów koniecznych umowy deweloperskiej o postanowienia określające udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalem mieszkalnym. Rada przypomina, że na etapie zawierania umowy deweloperskiej precyzyjne określenie takiego udziału jest niemożliwe. Wynika to z art. 3 ust. 3 ustawy z o własności lokali (t.j.: Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), który wskazuje, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. A to oznacza, że precyzyjne określenie udziału może nastąpić dopiero po wybudowaniu budynku oraz dokonaniu obmiaru powierzchni użytkowej. Z kolei rozbieżności mogą być kłopotem „na etapie ustanawiania odrębnej własności lokalu i przenoszenia prawa własności na nabywcę, ponieważ postanowienia zawarte w tych umowach powinny być zgodne z postanowieniami umowy deweloperskiej” – podnosi KRS.
Zdaniem rady regulacje powinny dopuszczać wystąpienie pewnych różnic (np. w granicach dopuszczalnych przez normy budowlane) pomiędzy szacunkową wielkością udziału w nieruchomości wspólnej określoną w umowie deweloperskiej a rzeczywistą wielkością takiego udziału wskazaną w umowach końcowych wyodrębniających lokal i przenoszących własność.
Etap legislacyjny
Projekt założeń w konsultacjach społecznych