Miniony rok rozgrzał rynek magazynów. Rozwój e-commerce oraz dywersyfikacja łańcuchów dostaw będą sprzyjały utrzymaniu tego trendu. Przeszkodą w biciu kolejnych rekordów może okazać się podaż.
Popyt na magazyny w Polsce nie słabnie. W ubiegłym roku wynajęto 5,2 mln mkw. powierzchni, czyli o 29 proc. więcej niż rok wcześniej. Zdaniem ekspertów na powtórzenie tego wyniku można liczyć nie tylko w tym, lecz także w 2022 r.
‒ Spodziewamy się, że dalszy dynamiczny rozwój e-commerce wraz z branżami towarzyszącymi ‒ opakowań, usług kurierskich czy paczkomatów ‒ będzie pozytywnie wpływał na zainteresowanie magazynami – uważa Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych AXI IMMO. No i w Europie coraz śmielej mówi się o większej regionalizacji łańcuchów dostaw. Pierwszym powodem jest spodziewane przenoszenie produkcji z Azji do Europy. Drugim są następstwa brexitu: część brytyjskich firm zmuszona jest do otwierania centrów dystrybucyjnych w granicach UE, żeby uniknąć zwiększonych kosztów związanych z cłami. ‒ I to Polskę wymienia się jako jeden z głównych rynków mogących odpowiedzieć na zapotrzebowanie obu grup najemców – zaznacza Anna Głowacz.
Maciej Chmielewski, starszy partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers, zauważa z kolei, że choć to e-commerce jest głównym motorem napędowym, to rośnie też zainteresowanie magazynami ze strony sektora produkcyjnego. Natomiast Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych, Savills, dodaje, że wraz z rozwojem sektora e-commerce i dążeniem do skracania czasu dostawy w niedalekiej przyszłości zaobserwujemy również zwiększony popyt na magazyny miejskie, które mogą być wykorzystane w ramach tzw. logistyki ostatniej mili.
Polska ma więc szansę stać się magazynem Europy. Szczególnie że przyciąga atrakcyjnymi kosztami. Opłaty za wynajem przestrzeni magazynowej wynoszą od 2,7 do 3,9 euro za mkw. miesięcznie. Jest to kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent mniej, niż na zachodzie Europy.
Ale aby tak się stało, będziemy musieli się zmierzyć się z kilkoma wyzwaniami. Jednym z nich jest szybko kurcząca się podaż powierzchni i coraz wolniejszy napływ na rynek nowych. W 2020 r. oddano 2 mln mkw. magazynów ‒ to o 740 tys. mkw. mniej niż w 2019 r. W tym roku w budowie jest tylko 1,8 mln mkw. Niepewna sytuacja rynkowa spowodowana pandemią oraz zaostrzona polityka kredytowa banków, w których jako jedno z wymagań wprowadzono minimalny 50 proc. wkład własny, przyczyniła się do większej ostrożności deweloperów. Efektem jest stały spadek liczby pustostanów.
‒ Inwestorzy mogą mieć największy problem ze znalezieniem dużych powierzchni, rzędu 20‒30 tys. mkw. w dobrych lokalizacjach – uważa Maciej Chmielewski i dodaje, że największy deficyt tego rodzaju obiektów występuje w regionie Szczecina i Polski Wschodniej, gdzie współczynnik pustostanów wynosi odpowiednio 0,2 i 0,3 proc. Na niskim poziomie kształtuje się on też w Polsce Zachodniej – 1,6 proc. Dla całej Polski to 6,5 proc. A to właśnie duże powierzchnie ‒ ze względu na zerwane przez pandemię łańcuchy dostaw i potrzebę tworzenia większych zapasów towarów ‒ są najbardziej potrzebne.
Jednak już niedługo najemcy mogą mieć też trudności z wynajęciem mniejszych magazynów, takich o wielkości 5‒10 tys. mkw. Powodem jest to, że dziś deweloperzy zwykle przystępują do budowy obiektów dopiero wtedy, gdy zabezpieczą projekt umowami przednajmu. Dotyczy to zwłaszcza najpopularniejszych rynków takich jak Warszawa czy Wrocław.
‒ Udział projektów spekulacyjnych maleje. Na koniec 2020 r. był on dwukrotnie niższy, niż rok wcześniej i wynosił zaledwie ok. 27 proc. powierzchni w budowie. A to oznacza mniejszą liczbę nowych obiektów, do których najemcy będą mogli wprowadzić się od zaraz – potwierdza Anna Głowacz.
Maleje też dostępność gruntów pod nowe inwestycje. Dotyczy to zwłaszcza dobrze zlokalizowanych działek znajdujących się w rękach prywatnych. Dlatego deweloperzy aktywnie poszukują możliwości pozyskania gruntów np. na terenach miejskich oraz wśród gruntów przetargowych i komorniczych – te działki są zazwyczaj bardziej wymagające pod względem przygotowania ich pod inwestycje. Często wymagają rekultywacji lub usunięcia istniejącej zabudowy, a to wydłuża proces budowy.
