Aż 38 proc. z ponad 300 działających na rynku firm deweloperskich znajduje się w bardzo słabej lub słabej kondycji. Zakup mieszkania w trakcie budowy wiąże się obecnie z dużym ryzykiem.
Takie wnioski płyną z analizy przeprowadzonej przez wywiadownię gospodarczą D&B Poland oraz firmę badającą rynek nieruchomości CEE Property Group.
W najgorszej sytuacji są firmy małe i średnie, które już utraciły płynność finansową, albo takie, które mogą ją stracić w ciągu najbliższych miesięcy. – Na razie spektakularnych bankructw nie ma, ale banki kredytujące firmy z miesiąca na miesiąc coraz bardziej tracą cierpliwość – mówi Paweł Grząbka z CEE Property Group.
Słabsze firmy, aby ratować się przed upadkiem, próbują pozyskać dodatkowych inwestorów albo negocjują odsprzedaż rozpoczętych projektów. Są też takie, które rozważają połączenie z silniejszymi spółkami. – Na rynku prowadzonych jest w tej chwili kilkanaście takich rozmów – mówi Grząbka. – Większość z nich pewnie dojdzie do skutku, bo duże firmy nie chcą dopuścić do serii bankructw oraz do paniki na rynku – dodaje.
Jedną z firm prowadzącą takie rozmowy jest hiszpańskie Sando. Ta sama, która w 2008 roku za 5 ha ziemi przy ul. Chełmskiej zapłaciła 370 mln zł i do dziś nie rozpoczęła inwestycji. Spółka wybudowała za to przy ul. Bitwy Warszawskiej budynek ze 195 mieszkaniami, w którym przez trzy lata udało się jej sprzedać tylko kilka lokali.
Liczba nowych i niesprzedanych lokali w sześciu największych polskich aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, przekracza dziś 46 tys. i jest największa w historii polskiego budownictwa. Co więcej, ciągle przybywa nowych. Z danych GUS wynika, że w lipcu oddano do użytku 14,8 tys. mieszkań i wydano 16,5 tys. pozwoleń na budowę.
Co prawda jest to mniej niż np. w czerwcu czy maju, ale spada też popyt. To efekt mniejszej dostępności kredytów, która wynika z podwyżek stóp procentowych, a także z bardziej rygorystycznej oceny zdolności kredytowej klientów banków. Analitycy przewidują dalszy spadek sprzedaży, spowodowany nowymi zasadami programu „Rodzina na swoim”. Z wyliczeń Home Broker wynika, że sprzedaż może spaść jeszcze o 3 – 6 proc.
Czekająca nas konsolidacja na rynku firm deweloperskich ma z jednej strony aspekt pozytywny, bo na rynku zostaną firmy bezpieczne, które nie mają problemów z pozyskaniem kredytów czy gwarancji bankowych. Ale jest też aspekt negatywny: malejąca konkurencja może się odbić niekorzystnie na cenach, bo duże spółki będą w przyszłości dyktować wyższe stawki za metr kwadratowy.
PRAWO
Co sprawdzać przed podpisaniem umowy
● Czy deweloper ma umowę z bankiem. Instytucje finansowe, zanim pożyczą pieniądze, bardzo dokładnie prześwietlają firmy deweloperskie, więc jeśli niedawno dostała ona kredyt, to znaczy, że jest w miarę bezpieczna. Nie musi to jednak dotyczyć kredytów zaciągniętych 2 – 3 lata temu.
● Jak długo działa na rynku i jakie inwestycje do tej pory zrealizowała. Im więcej udanych budów na koncie, tym mniejsza możliwość plajty.
● Jaki jest status firmy. Jeśli jest osobą prawną, to należy zaopatrzyć się w całkowity odpis z rejestru handlowego, ponieważ pokaże on jej całą historię. Jeśli firma jest prowadzona jako działalność gospodarcza, w której odpowiedzialność właściciela nie jest ograniczona, jak w przypadku udziałowca lub akcjonariusza spółki, należy poprosić o wypis z ewidencji działalności gospodarczej.
● Zwróć uwagę na bilans firmy: deweloper powinien mieć wkład własny w momencie rozpoczęcia inwestycji na poziomie minimum 30 proc. wartości inwestycji.
● Jaki jest stan prawny gruntu, na którym buduje firma,z i jakie jest przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego.
Bezpieczeństwo klientów ma też zwiększyć ustawa o ochronie praw nabywcy, którą w ubiegłym tygodniu przyjął Sejm. Zakłada ona, że pieniądze wpłacane przez klienta trafią najpierw na rachunek powierniczy. Dodatkowym zabezpieczeniem mają być gwarancje bankowe lub ubezpieczenie.