Czy nowa ustawa deweloperska ochroni pieniądze nabywców?

Komentuje Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com

Na rachunku powierniczym zamkniętym środki kumulowane są przez cały okres realizacji inwestycji. Deweloper nie ma prawa z nich skorzystać do momentu przeniesienia prawa własności nabywanej nieruchomości na nabywcę. Taka konstrukcja skutecznie zabezpiecza środki nabywcy w przypadku bankructwa dewelopera lub niedotrzymania warunków umowy i nie zrealizowania przez niego inwestycji. Z drugiej strony może być jednak ograniczeniem dla dewelopera, który musi zorganizować jej finansowanie. Nierzadko są to kwoty rzędu kilkudziesięciu milionów złotych. Niewielu deweloperów dysponuje takim kapitałem własnym. Większość z nich pozyskuje więc finansowanie obce lub emituje obligacje korporacyjne.

W przypadku większości małych i średnich firm deweloperskich przeprowadzenie inwestycji w oparciu o konstrukcję rachunku powierniczego zamkniętego jest niemożliwe. Wtedy pojawia się druga opcja, jaką przewidział ustawodawca, czyli rachunek powierniczy otwarty. Z rachunku otwartego wypłata zdeponowanych środków klientów będzie następowała zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. Bank prowadzący jest zobowiązany do weryfikacji postępów prac budowlanych i zgodnych z nimi wypłat. Takie rozwiązanie jest korzystne dla nabywców pod warunkiem, że bank prowadzący rachunek będzie rzetelnie weryfikować postęp prac budowlanych i uruchamiać kolejne transze adekwatnie do rozwoju inwestycji.

Jeśli deweloper zdecyduje się na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową albo bankową, będzie zobowiązany zagwarantować klientowi wypłatę środków w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot lub opłacenia składki polisy ubezpieczeniowej na kwotę realizowanej inwestycji, w której nabywca zostanie uposażonym. Oznacza to, że w razie bankructwa dewelopera lub nie wywiązania się przez niego z umowy, klient ma prawo żądać zwrotu wpłaconych na rzecz budowy środków. Koszty tych zabezpieczeń mogą być dosyć wysokie oraz uzależnione od ryzyka projektu i od kondycji finansowej dewelopera. Jednak rzetelna weryfikacja inwestorów jest konieczna. Pozwoli wyeliminować przypadkowych deweloperów, co wyjdzie na dobre tak nabywcom, jak i rynkowi deweloperskiemu.

Ustawa reguluje kwestie, które bardzo długo były w Polsce ignorowane, jak chociażby dostęp nabywców do informacji na temat inwestycji. Od momentu wejścia ustawy w życie, firmy budowlane będą miały obowiązek przygotowania Prospektu Informacyjnego Dewelopera. Zgodny z określonym standardem, będzie on stanowił integralną część umowy deweloperskiej. Każdy nabywca będzie miał zapewniony wgląd we wszystkie aktualne dokumenty dotyczące kondycji finansowej dewelopera oraz spółek celowych. W umowie uwzględniony powinien też zostać zakres i standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper oraz terminy: przeniesienia na nabywcę prawa własności i zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu lub domu. Umowa musi zawierać zapis o wysokości i warunkach płatności wraz z określeniem sposobu zabezpieczenia środków nabywcy (rachunek zamknięty lub otwarty z dodatkowym zabezpieczeniem). Muszą też znaleźć się klauzule mówiące o sposobie odstąpienia od umowy, zwrocie środków pieniężnych oraz ewentualnych karach umownych. W sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość, priorytetem ma być ukończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcom. Obowiązkiem stanie się też zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Nowe rozwiązania są bardzo korzystne dla nabywców i z pewnością poszerzą ich możliwości negocjacyjne z deweloperami. Z drugiej strony mogą przyczynić się do zwiększenia kosztów po stronie deweloperów o 3-10 procent, które prawdopodobnie i tak zostaną z czasem przerzucone na nabywców w postaci wyższych cen mieszkań.