Koniec kryzysu nie oznacza automatycznego wzrostu cen mieszkań i działek. Jeśli ktoś dysponuje kwotą pozwalającą na kupno nieruchomości i decyduje się na taki ruch, to musi się liczyć z tym, że pieniądze zamraża co najmniej na kilka lat, bo w perspektywie najbliższych 12 miesięcy taka inwestycja może przynieść realne straty.

Na dodatek w pierwszych 3 miesiącach tego roku inwestorzy oddali do użytku prawie 28 tys. mieszkań, a rozpoczęli budowę prawie 31 tys. To może oznaczać, że podaż mieszkań w sprzedaży jeszcze się zwiększy. Nic dziwnego, że specjaliści w najlepszym razie spodziewają się w tym roku stabilizacji cen nieruchomości, choć bardziej prawdopodobny jest ich niewielki spadek.

– Można się spodziewać obniżek cen w inwestycjach już ukończonych, oferujących mieszkania niedopasowane do obecnych możliwości nabywczych – mówi Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej REAS, która zajmuje się analizą rynku nieruchomości.

Z jego szacunków wynika, że w pierwszych 3 miesiącach tego roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów na największych rynkach była o 25 proc. wyższa niż w IV kwartale 2010 roku. Także dane dotyczące cen nie są optymistyczne.

– W ostatnim roku w 15 największych polskich miastach ceny ofertowe obniżyły się średnio o 2,2 proc. – mówi Bartosz Turek z Home Broker.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy najbardziej przeceniono mieszkania w Gdyni (o ponad 10 proc.), Olsztynie (prawie 10 proc.) i Bydgoszczy (ponad 8 proc.). Trwająca od jesieni 2010 roku fala obniżek sprawiła, że w Gdańsku mieszkania są dostępne w cenach z I połowy 2007 roku, czyli sprzed wielkiego boomu na rynku nieruchomości.

Niestety, ciągle nie brakuje też czynników, które mogą w przyszłości wpływać na dalsze spadki cen nieruchomości. Obok zwiększającej się z każdym tygodniem liczby mieszkań deweloperskich w budowie do takich czynników należą ograniczenia kredytowe. Banki walczą jeszcze z pogorszeniem się portfela po kryzysie, a na dodatek objęły je restrykcje wynikające z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Z tego powodu w tym roku nie będzie odczuwalnego wzrostu liczby i wartości kredytów hipotecznych. Więcej może być natomiast kredytów hipotecznych z dopłatą państwa. W pierwszych 3 miesiącach tego roku banki udzieliły ponad 2,6 mld zł takich pożyczek. Jeśli to tempo utrzyma się w kolejnych miesiącach, to w całym roku instytucje finansowe pożyczą ponad 10 mld zł.

Zainteresowanie preferencyjnymi pożyczkami napędza zapowiedź zmian w programie „Rodzina na swoim”. Od stycznia przyszłego roku nie będzie już można kupować mieszkań na rynku wtórnym, a limity cenowe kwalifikujące nieruchomości do programu zostaną radykalnie obniżone. Do końca 2012 roku cały program zostanie całkowicie wygaszony.

W rezultacie w niektórych bankach udział pożyczek z dopłatą państwa w ogólnej puli nowych kredytów hipotecznych przekracza 25 proc.

To oznacza, że w przyszłym roku, a także w kolejnych, kredytów z dopłatą będzie mniej, a tym samym spadnie istotnie popyt na mieszkania, zwłaszcza na rynku wtórnym. Ten czynnik, mimo że pojawi się w przyszłym roku, już teraz trzeba wziąć pod uwagę. Wszystkie te elementy razem powodują, że analitycy w najlepszym razie spodziewają się symbolicznego wzrostu cen nominalnych.

– Według naszych prognoz przeciętna cena mieszkań w największych miastach powinna wzrosnąć w perspektywie roku o 0,7 proc. – mówi Bartosz Turek z Home Broker.

Taki wzrost cen przy obecnym poziomie inflacji (4,3 proc. r./r.) oznacza, że inwestor na zakupie mieszkania realnie straci. Dopiero wynajęcie lokali pozwoli uniknąć ubytku wartości inwestycji. W głównych miastach Polski z najmu mieszkania przez 10,5 miesiąca, po popłaceniu 8,5 proc. podatku ryczałtowego od najmu i czynszu na rzecz administracji, można uzyskać dochód w wysokości ok. 4 proc. kapitału zainwestowanego w kupno nieruchomości.

Jednak dla tych, którzy nastawiają się na inwestycję w długim terminie, obecna sytuacja daje szansę na korzystny zakup nieruchomości. A za jakiś czas, gdy skończy się zastój na rynku, mieszkania znowu zaczną drożeć i dadzą zarobić właścicielom. Jednak powrotu do sytuacji z lat 2007 – 2008, gdy nieruchomości drożały o 30 – 50 proc., nie będzie.

Choć oczywiście można będzie trafić na okazje.

– Mieszkania i działki budowlane w okolicach dużych miast nie mają już dużego potencjału wzrostu cen. Optymalna strategia w obecnej sytuacji to kupno tanio hektara ziemi i po podziale sprzedaż drogich działek. Proponujemy nabycie ziemi rolnej o powierzchni 2 – 3 hektarów, która następnie jest odralniana i dzielona na małe działki budowane – mówi Kuba Karliński z Wealth Solutions Inwestycje Ziemskie.

Proces ten zajmuje jednak prawie 4 lata, ale dzięki temu można kilkukrotnie powiększyć swój kapitał. Jeśli ktoś nie dysponuje środkami pozwalającymi na tak dużą inwestycję, może kupić jednostki funduszu, który specjalizuje się w takich operacjach.

Marcin Jańczuk, Metrohouse i Partnerzy

Ceny topnieją, ale mimo to próżno szukać inwestorów zainteresowanych spektakularnymi zakupami. Ze względu na oprocentowanie kredytów hipotecznych, rosnącą inflację, sytuację na rynku wynajmu oraz wzrost kosztów utrzymania nieruchomości zarówno więksi, jak i mniejsi inwestorzy wstrzymują się od gwałtownych ruchów.

Nie odnotowujemy też zwiększonego zainteresowania sprzedażą mieszkań kupowanych w celach wynajmu. Hamulcem jest cena franka, w którym kredytowano wiele zakupów inwestycyjnych, oraz cena nieruchomości. Wyjście ze stratą nie satysfakcjonuje nikogo.

Istotną barierą w rozwoju rynku inwestowania jest duża podaż mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych kilka lat temu. Moda na zakupy na rynku nieruchomości nie wyszła na dobre samym inwestorom, przyczyniając się do spadku stawek wynajmu. Przy rosnących kosztach stałych utrzymania nieruchomości taki spadek jest dotkliwy dla właścicieli mieszkań. Ryzykiem przy takich inwestycjach jest też możliwość pojawienia się okresów bezczynszowych. Przy braku tradycji długoterminowego najmu (a w Polsce mieszkania są zwykle wynajmowane na 12 miesięcy) okresy bezczynszowe mogą zdarzać się nader często.

Nieruchomości to zabawa dla długoterminowych inwestorów, którzy prócz czerpania bieżących korzyści z posiadania nieruchomości liczą na wzrost nieruchomości w czasie. To historycznie sprawdzona forma inwestowania. Tylko tak jak w przypadku każdej inwestycji podążanie za instynktem stadnym może być mało efektywne.