- Nie łammy kręgosłupa rynkowi, który jest dziś w trudnej sytuacji. A takie ryzyko niesie ustawa o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - mówi w wywiadzie dla DGP Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich fot. Materiały prasowe / DGP
Jakie są państwa główne zarzuty do forsowanego przez UOKiK projektu ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym?
Trudno tu mówić o głównym zarzucie, bo zastrzeżeń mamy kilka, i to zarówno merytorycznych, jak i do samego procesu konsultowania projektu. Podstawową kwestią jest wysokość składki na DFG zaproponowana w tej ustawie. Kolejna sprawa to zasadność wprowadzenia regulacji, której nie uzasadniają żadne analizy. Czytaliśmy ocenę skutków regulacji, ale tam projektodawca nie powołuje się na żadne wyliczenia, że potrzeba akurat tyle pieniędzy i jaką mamy skalę szkód spowodowaną upadłościami deweloperów. Jeśli w ogóle jakieś są, bo my nie mamy danych wskazujących na to, że w przypadkach, w których stosuje się ustawę deweloperską (a obecnie obejmuje ona ok. 90 proc. inwestycji), ucierpieli klienci.
Przejdźmy więc do tych kwot. Prezes UOKiK mówił, że będzie to suma ok. 1,3–2 tys. zł od jednego mieszkania. Nie jest to dużo w porównaniu z ceną takiego lokalu.
Wydaje mi się, że jest tu pewien błąd. Jeśli przyjmiemy, że średnia cena mieszkania w Warszawie to ok. 8 tys. zł za 1 mkw., a przeciętne mieszkanie dwupokojowe ma 40 m, to znaczy, że kosztuje ono 320 tys. zł. Przewidziane w ustawie 5 proc. tej wartości to aż 16 tys. zł. Jeśli dziś można znaleźć mieszkanie za 6 tys. zł od metra, to po wprowadzeniu tej ustawy będzie ono kosztowało 6,3 tys. zł za metr. Więc to nie jest 1300–2000 zł za mieszkanie. Co prawda prezes UOKiK mówi, że to na pewno nie będzie 5 proc. To w takim razie dlaczego wpisano w ustawie 5 proc.? A jeśli nie 5 proc., to ile? Jeśli miałoby być tyle, ile proponuje UOKiK, to chciałbym zobaczyć analizę, z czego ta kwota wynika. Czy z cen mieszkań na danym rynku pomnożonych przez ich wielkość? Czy jest policzony współczynnik jednoczesności? Na przykład założenie, że 5 proc. deweloperów w perspektywie 3 lat upadnie?
Założenie jest takie, że w ciągu 5 lat fundusz będzie mógł pokryć koszty upadłości jednego dużego dewelopera i dwóch małych.
To jest wniosek z OSR, ale nie wiadomo, na czym jest on oparty. Środowisko deweloperskie buduje teraz ok. 95 proc. mieszkań w domach wielorodzinnych. Jesteśmy więc żywotnie zainteresowani tym, żeby obrót był bezpieczny i tak postrzegany przez klientów. Bo naszym odbiorcą jest przecież głównie klient indywidualny. I jeżeli były analizy w tej sprawie, to chcielibyśmy je zobaczyć. Postawię tezę, że UOKiK ich po prostu nie ma. Bo jakby miał, to by je przedstawił w OSR.
Od czasu wejścia w życie w 2012 r. obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej nie było spektakularnych bankructw firm prowadzących otwarty rachunek deweloperski ani ludzi poszkodowanych przez to, że ten rachunek mieszkaniowy nie zadziałał.
Jednak przypadki bankructw i ludzkich tragedii z tym związanych – opisywanych przez prasę – zdarzały się w ostatnich latach wielokrotnie.
Ma pan rację, że upadłości się zdarzają, ale nie tylko w branży deweloperskiej – w wielu dziedzinach gospodarki. Bywają też działania w zamierzony sposób sprzeczne z prawem i zasadami rynku. I przed tym żadna ustawa nie uchroni. Ustawa deweloperska działa już siódmy rok, przez ten czas oddano do użytku 400–500 tys. mieszkań, można więc się pokusić o generalne wnioski. A główny to taki, że obecne przepisy – choć rzeczywiście początkowo ocenione przez nas krytycznie – sprawdzają się i chronią klientów. Paradoksalnie przez pewien czas rachunek otwarty był korzystniejszy niż zamknięty, bo dawał klientom jakąś szansę na przetrwanie w przypadku bankructwa banku. Dopiero niedawno wprowadzono zmiany w prawie upadłościowym, które chronią środki zgromadzone na rachunkach powierniczych w bankach.
Banki też przecież przez dłuższy czas nie upadały. To, że coś się od dawna nie zdarzyło, nie znaczy, że nie zdarzy się nagle i niespodziewanie, powodując poważny kryzys.
Zgadzam się. Dlatego my nie krytykujemy samego pomysłu wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nie uważamy, że miałby on zaszkodzić rynkowi, klientom czy deweloperom. Odnosimy się do zaproponowanej irracjonalnej stawki 5 proc. dla rachunków otwartych. Przy 50-miliardowym rynku da to sumę 2,5 mld zł. Powstaje pytanie, ile projektów ma być z tego pokrytych i co się z tymi pieniędzmi będzie działo, jeśli np. przez 10 lat nic się nie wydarzy?
Będą czekać, w razie gdyby coś się wydarzyło.
Czyli będą leżały nieoprocentowane. A w końcowym rozrachunku są to pieniądze klientów. Nawet gdyby deweloperzy nie podnieśli cen i pokryli te kwoty ze swojej marży – w co nie wierzę, bo każdy prowadzący działalność gospodarczą kalkuluje zyski i straty – to i tak są to pieniądze z wpłat klientów. Więc te 5 proc. nie ma żadnego uzasadnienia. Podobnie jak 1 proc. przy rachunkach zamkniętych. Tego w ogóle nie rozumiemy. Przy zamkniętym rachunku pieniądze do chwili podpisania aktu notarialnego są zabezpieczone – do niedawna zagrażała im upadłość banku, ale teraz nie wchodzą one już w masę upadłościową.
Ale jak upadnie bank, to suma gwarantowana wynosi 100 tys. euro. Przy droższych mieszkaniach można ją łatwo przekroczyć, zwłaszcza jeśli ktoś w tym samym banku trzyma też inne oszczędności.
Pierwsze pytanie brzmi – dlaczego DFG miałby zastępować BFG? Może po prostu podwyższmy kwotę gwarantowaną? Dlaczego klienci kupujący mieszkania mieliby finansować tę nadwyżkę? 100 tys. euro to ok. 430–450 tys. zł. Mieszkania powyżej tej kwoty nie są zwykle pierwszymi mieszkaniami. Bo jeśli ktoś ma ograniczone środki finansowe i zdolność kredytową, to szuka czegoś tańszego. Wychodzi więc na to, że ci biedniejsi będą finansowali ubezpieczenie tym bogatym.
To jaką kwotę państwo byście proponowali?
Jeśli w ocenie skutków regulacji przyjmuje się, że ma to być 135 mln zł, to czemu nie wpisać tego do ustawy? Jak przyjdzie czas na wykonywanie prawa, urzędnicy będą realizowali przepisy ustawy, a nie OSR. Więc zapiszmy w ustawie nie 5 proc., a 0,3 proc. Brakuje rzetelnych analiz, dlaczego w ogóle wprowadzać składki i dlaczego w takiej wysokości. Powinno się przyjąć pewien harmonogram działań i wpłat, który będzie realizowany bez względu na ewentualne bankructwa lub ich brak. Rząd i UOKiK mają możliwości, by podnieść tę składkę, jeśli będzie taka potrzeba. Dużych deweloperów jest naprawdę niewielu, tych notowanych na giełdzie jest ok. 20. Takie firmy są bardziej przejrzyste, publikują raporty i trudno założyć, że będą upadać. UOKiK bardzo słusznie zakłada, że pieniądze będą gromadzone, tworząc pewnego rodzaju poduszkę. Ale moim zdaniem wprowadzanie progu, który nawet dla pomysłodawcy jest kilkunastokrotnie wyższy, niż potrzeba, sprawi, że ceny mieszkań wzrosną.
Już teraz rosną, z różnych powodów.
Zupełnie niezwiązanych z działalnością deweloperów ani, jak niektórzy twierdzą, ich „pazernością”. Inwestycja trwa wiele lat. Jeśli dziś kupuję ziemię, to mieszkanie będę miał za 3–5 lat. A tę składkę trzeba będzie wkalkulować już na etapie zakupu ziemi. Dlatego powinno się przyjąć jej racjonalny poziom. Jeśli ma to być 135 mln zł, to wychodzi 0,3 proc. Dajmy nawet i 0,5 proc., aby minister miał możliwość podwyższyć. Mamy wiele instytucji rządowych, które badają, co się będzie działo na rynku i w przypadku złych prognoz można znowelizować ustawę.
A państwo mają jakieś wyliczenia, ile powinny wynosić te składki?
Nie, bo nie mamy na to środków i narzędzi, jakimi dysponuje rząd. Ciężko też, byśmy prowadzili takie analizy w sytuacji, gdy w naszej ocenie bezpieczeństwo klienta jest obecnie zapewnione. Jeśli UOKiK, powołany do tego, żeby „dmuchać na zimne”, uważa, że ten poziom jest zbyt niski, to wprowadźmy nowe rozwiązania. Ale zachowujmy się racjonalnie. Nie łammy kręgosłupa rynkowi, który jest dziś w trudnej sytuacji.
Przecież popyt jest wysoki, a podaż niska, więc deweloperzy mają się dobrze.
Ale dlaczego jest mała podaż? Bo rząd nam zafundował ustawę o ustroju rolnym oraz program „Mieszkanie plus”, co wyłączyło z obrotu 40 proc. nieruchomości. Więc na tych gruntach, które zostały, możemy mniej budować, a ich ceny wzrosły natychmiast o kilkadziesiąt procent. Z punktu widzenia deweloperów przy rosnących zarobkach i niskich stopach procentowych powinno się budować jak najwięcej. Ale nie mamy gdzie. W związku z tym dodatkowe obciążanie rynku jest w tym momencie niezrozumiałe.
A może będzie jak z poprzednią ustawą, która też była przez państwo mocno krytykowana, a jak się okazuje, działa dobrze.
Ona nie działa dobrze, bo gdyby tak było, to nie trzeba by robić nowelizacji. Ona dobrze zabezpiecza interes klienta, ale to dlatego, że dostosowali się do niej również inni gracze na rynku, jak choćby banki. Po kilku latach dajemy sobie radę z tą ustawą, ale początki nie były łatwe. Trudno też powiedzieć, jaki ona miała wpływ na rynek, bo byliśmy wtedy po kryzysie bankowym z 2008 r.
Ile wynoszą marże w branży deweloperskiej?
Zacznijmy od tego, co to jest marża. Jeśli policzymy różnicę między ceną mieszkań a bezpośrednim kosztem ich wytworzenia (ziemia, materiały, praca), to wynoszą one ok. 25–30 proc. Ale od tego trzeba odjąć koszty ogólne (biuro sprzedaży, obsługa budowy i projektowanie) oraz koszty finansowania (kredyt, obligacje). Jeśli spojrzymy na ogłaszane raporty firm deweloperskich notowanych na giełdzie, to widać, że jest to kilkanaście procent. Tego nie trzeba specjalnie badać, to rzetelne informacje i nie da się ich „zaczarować”. Dane NBP wskazują, że stopa zwrotu przeciętnej dużej firmy deweloperskiej jest poniżej 5 proc., natomiast zwrot z kapitału własnego na przeciętnym projekcie inwestycyjnym wynosi 18 proc. Ale ten kapitał jest zaangażowany przez 3–5 lat.
Czy coś oprócz wysokości proponowanej składki na fundusz budzi państwa zastrzeżenia?
Chociażby to, że w projekcie przewidziano, że tylko bank może wypowiedzieć umowę rachunku mieszkaniowego. Ale jeśli ustawa ma zadbać o bezpieczeństwo klientów, to powinno się dopuścić również możliwość wypowiedzenia rachunku przez dewelopera w celu przeniesienia środków do innego banku. Coś może się dziać z bankiem, a deweloper nie ma możliwości przeniesienia tych pieniędzy. Może to zrobić tylko „z bardzo ważnych powodów”. Nie jest nim podejrzenie, że coś się dzieje z bankiem. A gdy ten już ogłosi upadłość, nie ma czego przenosić. Poza tym banki często łączą prowadzenie rachunku mieszkaniowego z udzielaniem klientom kredytów hipotecznych.