Bezpieczny kredyt 2 procent to złote czasy dla deweloperów

Uruchomienie rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc., umożliwiającego pozyskanie finansowania na zakup nieruchomości z dopłatą od państwa, gwałtownie zwiększyło liczbę i wartość udzielanych przez banki kredytów hipotecznych.

Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, we wrześniu wartość finansowania udzielonego na cele mieszkaniowe przekroczyła 7 mld zł wobec ok. 2 mld zł przed rokiem. Większość wnioskujących o kredyty korzysta z rządowych dopłat. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało na początku listopada, że w ramach funkcjonującego od lipca programu udzielono ponad 30 tys. kredytów o średniej wartości 403 tys. zł.

Pierwszym efektem szerokiego strumienia gotówki płynącego na rynek jest wzrost cen nieruchomości. Od początku roku mieszkania w największych miastach podrożały z reguły ponad 10 proc., a w Krakowie i Katowicach – według danych firmy Expander – nawet o ponad 20 proc. Decydujący wpływ na to miał rządowy program. Eksperci oceniają, że efekty jego działania nie będą zgodne z oczekiwaniami pomysłodawców. Innymi słowy, wzrost cen spowoduje, że dostępność mieszkań dla potencjalnych nabywców spadnie , a najbardziej widocznym efektem będzie wzrost zysków deweloperów. Ponieważ na warszawskiej giełdzie notowanych jest niemal 10 spółek działających w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, można na bieżąco śledzić, jak zmieniają się ich wyniki finansowe.

W ramach kończącego się właśnie sezonu publikacji wyników za III kw. siedem spółek (Archicom, Atal, Develia, Dom Development, Inpro, Lokum Deweloper i Marvipol) zaraportowało łącznie 390 mln zł zysku netto. To nie jest wyjątkowy wynik; w najlepszym pod tym względem IV kw. 2022 r. te same firmy zarobiły łącznie ponad 900 mln zł. Ale też rządowy program na bieżące zyski jeszcze nie miał szans wpłynąć, bo one są efektem inwestycji podjętych przez firmy kilka lat wcześniej. Bezpieczny kredyt widać za to w bieżącej sprzedaży. Z danych zebranych przez redakcję PAP Biznes wynika, że w III kw. 13 czołowych firm deweloperskich sprzedało łącznie niemal 7 tys. mieszkań. W porównaniu z 2022 r., w którym sprzedaż mieszkań spadła o mniej więcej jedną trzecią w odniesieniu do wcześniejszych 12 miesięcy, to wzrost o 90 proc.

A rezerwowanie lokali przez klientów to zapowiedź znacznych zysków w przyszłości, kiedy mieszkania przejdą na własność nabywców. Oczekiwania na wysokie zyski widać w zachowaniu kursów akcji na GPW. Indeks WIG Nieruchomości od początku roku poszedł w górę o 40 proc. Lepszy wynik w generalnie bardzo dobrym roku dla krajowych akcji uzyskały tylko spółki budowlane i banki. WIG zyskał w tym roku niecałe 30 proc. Zapowiedzią nadchodzącej hossy dla deweloperów są także ich rosnące marże. Marża brutto na sprzedaży, pokazująca, ile firmy mogą dołożyć od siebie ponad podstawowe koszty związane z budową mieszkań, wzrosła na koniec września do 35 proc. To średni wynik dla grupy wymienionych spółek policzony na podstawie wyników za cztery kolejne kwartały. Marże rosną deweloperom od początku 2021 r., gdy wynosiły 28 proc. Podnoszenie marż przez krajowe firmy po 2020 r. było zjawiskiem powszechnym, co pokazują dane Głównego Urzędu Statystycznego. Ale też z danych GUS wynika, że w 2023 r. marże krajowych firm się obniżają.

U deweloperów zaś trend jest wciąż wzrostowy. I nie ma słabych ogniw, bo dla każdej z siedmiu uwzględnionych w analizie spółek marża brutto na sprzedaży przekracza 30 proc. Najwyższą, ponad 40-proc. marżę miał na koniec września Archicom. Ekonomiści Pekao zwrócili także uwagę na rosnącą stopę zwrotu z kapitału (ROE) dla giełdowych deweloperów. Wskaźnik ten wzrósł na koniec września do 26 proc. z 15 proc. w 2016 r. To wynik ponad dwa razy lepszy niż średnia dla wszystkich giełdowych spółek. Ostatecznym potwierdzeniem tego, że deweloperzy mieszkaniowi mają się dobrze, a najbliższa przyszłość rysuje się w jasnych barwach, jest kolejna próba wejścia na giełdę Murapolu.

Od grudnia 2021 r. na GPW nie pojawiła się żadna nowa spółka, a główny parkiet zasilały jedynie firmy przenoszące się z rynku NewConnect. Ostatnią firmą, która sprzedała akcjonariuszom akcje w ofercie, a której akcje weszły do obrotu, był działający w branży bukmacherskiej STS. Dokładnie w tym samym czasie Murapol informował, że jednak rezygnuje z wejścia na GPW. Spółka jest jednym z czołowych deweloperów w Polsce (w 2022 r. sprzedała niemal 3 tys. mieszkań, ustępując pod tym względem jedynie Dom Development) i nie potrzebuje za bardzo kapitału na rozwój. Ale jej akcjonariusze chcieliby sprzedać posiadane udziały po odpowiednio wysokiej cenie. Dwa lata temu uznali, że nie dostaną tyle, ile oczekują. Teraz chcą skorzystać na branżowej hossie. ©℗