Kredyty hipoteczne: Stała stopa wypiera zmienną

Bezpieczny kredyt i sytuacja na rynku zmieniły strukturę finansowania zakupu nieruchomości.

Chociaż okres spadku stóp procentowych wydaje się bardziej korzystny dla tych kredytobiorców, którzy spłacają kredyt z oprocentowaniem zmiennym niż ze stałym, to w ostatnich miesiącach niespotykaną dotąd popularnością cieszą się te drugie. Wskazują na to najnowsze dane Europejskiego Banku Centralnego. Wynika z nich, że w sierpniu i we wrześniu miesięczna sprzedaż kredytów z oprocentowaniem zmiennym nie przekraczała 1 mld zł. Za to w przypadku hipotek ze stałą stawką obowiązującą do pięciu lat we wrześniu sprzedaż osiągnęła rekordowy poziom prawie 4,7 mld zł.

Popularność kredytów o stałej stopie to w dużej mierze zasługa programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który ruszył z początkiem lipca. Ale nie tylko. Według Agnieszki Wachnickiej, wiceprezes Związku Banków Polskich, liczba umów podpisanych z bankami przez klientów przekroczyła już 30 tys. Biuro Informacji Kredytowej podawało, że tylko we wrześniu udzielono 9,3 tys. „bezpiecznych kredytów” o wartości 3,7 mld zł. Hipoteki w ramach rządowego programu stanowiły lekko powyżej połowy całego rynku nowych kredytów mieszkaniowych.

Kredyty z rządową dopłatą z perspektywy klientów mają oprocentowanie ok. 2 proc. Ale faktycznie stawka jest wyższa. Wynosi ona ok. 7 proc. Różnicę pokrywa budżet za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego.

Porównanie danych o sprzedaży kredytów z dopłatą i wartości nowych umów stałoprocentowych wskazuje, że udział hipotek o stałej stopie, które nie kwalifikują się do rządowego programu, jest również znaczący. W skali całego rynku są one droższe niż te w ramach Bezpiecznego kredytu, ale ich przeciętne oprocentowanie w ostatnich miesiącach systematycznie spada.

Przy tym, o ile jeszcze w pierwszej połowie ub.r. kredyty o okresowo stałej stopie miały oprocentowanie wyższe niż te ze stopą zmienną, o tyle obecnie jest odwrotnie. W ostatnich miesiącach różnica przekraczała 1 pkt proc.

To również zasługa bieżącej sytuacji i perspektyw rynkowych stóp procentowych, które zależą od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Finalne stawki kredytów o stopie zmiennej zależą od wysokości stóp WIBOR lub WIRON. Trzymiesięczny WIBOR obecnie wynosi nieco ponad 5,6 proc. Trzy miesiące temu był wyższy o ok. 1 pkt proc. Jednomiesięczny WIRON spadł ostatnio poniżej 5 proc. Na początku sierpnia wynosił prawie 6,3 proc.

Wysokość oprocentowania kredytów o stopie okresowo stałej zależy od stawek kontraktów IRS – swapów stopy procentowej. Banki w Polsce na ogół finansują wieloletnie kredyty z krótkoterminowych depozytów. Długoterminowe finansowanie zabezpieczają sobie, „zamieniając” oprocentowanie zmienne, takie jak w depozytach, na stałe – potrzebne w umowach kredytowych. Najbardziej popularne są IRS-y zawierane na pięć lat.

– Ich stawki w ostatnich miesiącach znacząco spadły. Obecnie jest to nieco ponad 4,5 proc. Latem było o ponad 1 pkt proc. więcej. Obniżka była związana z rynkowymi oczekiwaniami dotyczącymi obniżek stóp procentowych przez RPP – mówi Piotr Bielski, ekonomista Santander Bank Polska.

Analitycy są zdania, że kolejna obniżka stóp nastąpi na posiedzeniu rady, które zakończy się dziś. Dominuje pogląd, że główna stopa Narodowego Banku Polskiego spadnie o 0,25 pkt proc., do 5,5 proc. RPP będzie się wstrzymywać z kolejnymi obniżkami z uwagi na niepewność co do perspektyw inflacji. Okres jej szybkiego spadku w październiku się zakończył. Przyszłoroczna ścieżka inflacji będzie w dużej mierze zależała od decyzji nowego rządu dotyczących VAT na żywność i „mrożenia” cen energii.

Do rozpoczęcia przez RPP cyklu podwyżek stóp procentowych jesienią 2021 r. hipoteki o stałym oprocentowaniu miały marginalny udział w sprzedaży w krajowych bankach. Wtedy wydawały się droższe od kredytów o oprocentowaniu zmiennym. Jednak osoby, które przed pierwszą podwyżką zaciągnęły hipotekę o wartości 0,5 mln zł na 25 lat, cały czas płacą raty w wysokości nieco ponad 2,5 tys. zł miesięcznie. Kredytobiorcom zmiennoprocentowym rata urosła w tym czasie z 2,35 tys.zł do prawie 4 tys. zł. ©℗