Więcej niewykorzystanych powierzchni i mniej inwestycji to objawy nadchodzącego spowolnienia, ale branża nie narzeka na brak popytu.
Na koniec III kw. poziom niewynajętej powierzchni magazynowej wyniósł ponad 4 proc. To o 1 pkt proc. więcej niż w I kw., kiedy zanotowano najniższą wartość w historii. Sytuacja jest zatem podobna jak przed pandemią. Jednocześnie powstaje mniej nowych powierzchni. W końcu września budowano w kraju ok. 4 mln mkw. magazynów, podczas gdy w poprzednich kwartałach ponad 5 mln mkw.
Eksperci mówią o studzeniu rynku, ale twierdzą, że popyt nie słabnie. Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie doradczej Newmark Polska, zaznacza, że poziom pustostanów wzrósł, ale nadal brakuje do wynajęcia dużych powierzchni, rzędu co najmniej 20 tys. mkw., na które jest wielu chętnych.
W III kw. 2022 r. wynajęto ok. 1,5 mln mkw. Stawki czynszów w stosunku do zeszłego roku wzrosły o 20–40 proc. Dziś trudno znaleźć powierzchnie poniżej 4 euro za 1 mkw. – Pod względem cen najmu oraz kosztów pracy polski rynek magazynowy wciąż jednak pozostaje atrakcyjny na tle Europy Zachodniej. Istotnymi czynnikami budującymi zainteresowanie najemców są położenie Polski i rozwijająca się infrastruktura transportowa – zauważa Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w firmie Colliers. Piotr Kaszyński dodaje, że nasz rynek jest też wciąż tańszy niż na Słowacji i w Czechach.
Na korzyść Polski działają trendy panujące w branży. Pierwszy to tzw. nearshoring – polegający na tym, że część firm decyduje się na produkowanie w Europie i skracanie łańcuchów dostaw. Od początku wojny w Ukrainie mamy też zjawisko zwane friendshoringiem. Polega ono na tworzeniu sieci logistycznych w krajach, które współpracują ze sobą gospodarczo, politycznie oraz militarnie.
Od lutego wiele firm zdecydowało się na wyjście z rynków, takich jak: Ukraina, Rosja czy Białoruś. Przykładowo produkcja wiązek elektrycznych przez koncern MAN z Ukrainy trafiła do Polski. Kilka dni temu wiceminister rozwoju i technologii Grzegorz Piechowiak oznajmił, że kilkanaście dużych podmiotów jest na różnym etapie relokacji z Ukrainy, a do końca roku powinny zapaść najważniejsze decyzje w tej kwestii. Widoczne jest również zainteresowanie inwestowaniem w Polsce przedsiębiorstw, które wycofały się z rynku rosyjskiego. Regionami, które potencjalni inwestorzy biorą pod uwagę, są województwa dolnośląskie, lubuskie oraz łódzkie.
Zdaniem ekspertów sytuacja makroekonomiczna i koszty energii w kolejnych miesiącach będą hamować popyt na usługi magazynowe. Na razie jednak spowolnienie inwestycji to efekt mniejszej dostępności materiałów budowlanych, ich cen oraz trudności związanych z finansowaniem. – Jeszcze rok temu banki kredytujące budowę nieruchomości magazynowych wymagały od deweloperów poziomu przednajmu rzędu 20 proc. Dziś – nawet 50 proc. – mówi Maciej Chmielewski. Podkreśla, że mimo to deweloperzy są chętni do budowania, a większość z nich nie decyduje się na finansowanie własne.
Przedstawiciele branży zauważają zmianę preferencji wśród najemców. Wzrastające ceny energii, wdrażanie przez przedsiębiorstwa strategii ESG czy zaostrzanie unijnej polityki dekarbonizacji powodują, że coraz częściej inwestuje się w ekologiczne rozwiązania, które pomagają łatwiej planować i optymalizować koszty. Zainteresowaniem cieszą się fotowoltaika, instalacje do odzysku ciepła i gospodarowania wodą czy ładowarki do samochodów elektrycznych.
