Subskrybuj nas na Youtube
Boom inwestycyjny w branży rozpoczął się tuż po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Efekt: dziś w naszym kraju działa 2,2 tys. obiektów. Właściciele nowych będą musieli dłużej poczekać na zyski
W ciągu dekady polski rynek hoteli wzbogacił się o tysiąc obiektów. W 2004 r. w kraju funkcjonowało 1,2 tys. hoteli oferujących ponad 64,2 tys. pokoi. W połowie tego roku było ich już niemal 2,2 tys. z ponad 106 tys. pokoi. W planach są kolejne inwestycje, choć rynek nie rozwija się już tak dynamicznie jak jeszcze kilka lat temu. Przed piłkarskimi mistrzostwami Europy z 2012 r. w kraju budowano po 110–120 obiektów rocznie. Obecnie skala inwestycji jest o połowę mniejsza.
Tak się dzieje, bo wówczas baza była niewystarczająca. Dziś w nowe projekty wchodzą tylko ci, którzy chcą się związać z rynkiem na dłużej, a nie zarobić przy nadarzającej się okazji. Czas amortyzacji inwestycji ocenia się obecnie na średnio 15 lat. Wcześniej było to ok. 10 lat. Do tego skończyły się unijne dotacje na inwestycje w tego rodzaju nieruchomości. Na zaistnienie w branży mogą więc pozwolić sobie tylko ci, którzy mają zapas gotówki.
Sieci górą
Ale to nie oznacza, że wraz z zakończeniem mistrzostw polskie hotelarstwo wpadło w zapaść. Z danych firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że w najbliższych latach wciąż będą powstawać u nas nowe hotele. Obecnie w budowie jest ok. 35 obiektów, które zostaną oddane do użytku w ciągu trzech lat i dostarczą łącznie ponad 4,6 tys. pokoi na terenie całego kraju. Najbardziej poszerzy się oferta w segmencie hoteli cztero- i trzygwiazdkowych ze względu na planowane otwarcie obiektów działających pod międzynarodowymi markami.
Inwestują przede wszystkim sieci. Obecnie pod markami międzynarodowymi działa w kraju 140 hoteli. Szacuje się, że do sieci należy ok. 40 proc. pokoi hotelowych.
– Spodziewamy się, że ich udział będzie rósł, chociażby z uwagi na to, że zainteresowane naszym krajem są sieci, które do tej pory nie były obecne na naszym rynku. A istniejące kontynuują ekspansję, zwiększając liczbę hoteli przez nie zarządzanych lub będących przedmiotem umowy franczyzowej – ocenia Jakub Kleban, dyrektor z działu wycen firmy doradczej Jones Land LaSalle w Polsce.
Rozwija się m.in. sieć hoteli ekonomicznych B&B Hotels, obecna u nas od 2010 r. Zaczęła od Torunia, by pojawić się w Warszawie i Wrocławiu. Wkrótce rozpocznie budowę w Łodzi. W dalszych planach są m.in. Gdańsk czy Kraków. Celem sieci jest zaistnienie we wszystkich polskich miastach liczących ponad 200 tys. mieszkańców. Zdaniem Georgesa Sampeura, prezesa B&B Hotels, firma w wybranych polskich miastach mogłaby mieć więcej niż jeden hotel.
Hilton Worldwide ma u nas 10 hoteli z 1914 pokojami. Na otwarcie czeka dziewięć inwestycji będących w różnych stadiach przygotowania. – Polska to bardzo dynamicznie rozwijający się rynek, który pozwala na wzmocnienie obecności marek średniego segmentu, takich jak Hampton by Hilton oraz Hilton Garden Inn. W ostatnich latach intensywnie rozbudowywaliśmy ofertę w największych ośrodkach turystycznych i biznesowych w Polsce, m.in. w Gdańsku, Warszawie i Krakowie. Widzimy dalszy potencjał rozwoju, również w wielu mniejszych miastach – tłumaczy aktywność sieci Magdalena Sekutowska, dyrektor ds. rozwoju Hilton Worldwide w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Przypomina, że Polska to jeden z niewielu rynków europejskich, któremu udało się uniknąć skutków kryzysu finansowego i recesji gospodarczej, dzięki czemu oferuje znakomite możliwości rozwoju branży.
Sprzyjająca koniunktura
Firmy inwestują, bo Polska coraz bardziej rozwija się pod względem turystycznym, co napędza popyt na noclegi.
– Euro 2012 przyczyniło się do wykreowania Polski jako kierunku wakacyjnego. Rozwojowi rynku hotelarskiego sprzyja stale rosnąca liczba osób przyjeżdżających do Polski i sprzedawanych dób hotelowych, poprawa infrastruktury i coraz wyższy odsetek gości zagranicznych. W Warszawie obserwuje się ostatnio wzrost liczby turystów, w tym poza sezonem, tj. okresem letnim i świętami Bożego Narodzenia – wskazuje Sarka Chapman z C&W.
Popyt na usługi hotelarskie ze strony turystów przyjeżdżających do Polski znacząco rośnie od 2010 r. W ostatnich pięciu latach liczba gości korzystających z bazy hotelowej zwiększyła się łącznie o 27 proc. Według GUS w pierwszym półroczu 2014 r. z turystycznych obiektów noclegowych skorzystało 11,2 mln osób, w tym 2,4 mln z zagranicy, a w porównaniu z I półroczem 2013 r. liczba turystów wzrosła o 7,3 proc. (zagranicznych o 4,6 proc.). Niemal 77 proc. turystów nocowało w obiektach hotelowych (w przypadku obcokrajowców było to ponad 90 proc.).
Jak napisał w najnowszym raporcie kwartalnym giełdowy Orbis, właściciel największej sieci hoteli w kraju, w tym roku powinien mieć miejsce trzy-, czteroprocentowy wzrost liczby turystów z zagranicy w Polsce. „Zyski z turystyki stanowią w Polsce 6 proc. PKB, a turystyka jest jednym z niewielu sektorów, które notują w ostatnich latach stały wzrost. Zasługą tego jest coraz lepsza infrastruktura, ale w celu utrzymania tego pozytywnego trendu w przyszłości potrzebna jest jeszcze dobrze adresowana promocja naszego kraju” – ocenia firma.
Po trzech kwartałach 2014 r. grupa miała niemal 531 mln zł przychodów, o 3,4 proc. więcej niż przed rokiem, a skonsolidowany zysk netto wzrósł o 25 proc. do 66,16 mln zł. W samym III kw. przychody spółki były wyższe o 3,9 proc. i wyniosły 204,16 mln zł. Zysk netto wzrósł o 24,2 proc., do niemal 40 mln zł.
Choć koniunktura sprzyja, to hotelarze muszą coraz mocniej walczyć o klientów, zarówno indywidualnych, jak i biznesowych. O pierwszych toczą bój z zagranicznymi kurortami, zwłaszcza w sezonie letnim i zimowym. Gdy sprzyja im pogoda, mogą liczyć na wysokie obłożenie. Jeśli nie, na ogół przegrywają, szczególnie że różnica w kosztach wypoczynku w kraju i za granicą nie jest już duża. Rynek hotelowy w Polsce jest w dużym stopniu zależny od popytu krajowego, przybysze z zagranicy stanowią tylko ok. 30 proc. gości. W innych krajach Europy Środkowej ten odsetek jest zdecydowanie wyższy.
W przypadku klientów biznesowych hotele walczą już między sobą. Oraz z wytycznymi w korporacjach wysyłających w delegacje swoich pracowników: przybywa firm, które oczekują, że ich szeregowi pracownicy będą nocować w obiektach trzy- i czterogwiazdkowych. To oznacza, że hotele pięciogwiazdkowe mogą liczyć coraz częściej już tylko na kadrę zarządzającą.
– Redukcja wydatków firm w ostatnich latach na pewno miała wpływ na rynek hotelowy poprzez ograniczenie kosztów podróży służbowych oraz skrócenie średniego czasu pobytu w hotelach. Branża MICE (spotkania – imprezy motywacyjne – konferencje – wystawy – przyp. DGP), która jest jednym z motorów rynku hotelowego, również ucierpiała podczas kryzysu – przyznaje Jakub Kleban.
Zjawisko to było szczególnie widoczne w latach 2010 i 2012, kiedy według The International Congress and Convention Association odnotowano spadek liczby dużych międzynarodowych imprez organizowanych w Polsce o odpowiednio 12 i 22 proc. Między innymi to z tych powodów także ceny pokoi hotelowych są pod silną presją spadkową, choć operatorzy wraz z właścicielami hoteli szukają sposobów na zmianę tej sytuacji. Jeden z często ostatnio obserwowanych ruchów, szczególnie w Warszawie, to duże inwestycje w istniejących hotelach mające na celu podniesienie ich standardu poprzez zmianę wyglądu zarówno pokoi hotelowych, jak i przestrzeni publicznych oraz zastosowanie nowoczesnych rozwiązań IT.
Jakub Kleban zaznacza, że polityka cenowa hoteli nie zależy głównie od kategorii obiektu. Oprócz oferowanego standardu hotelu istotna jest charakterystyka lokalnego rynku, w tym rodzaj popytu – czy większe znaczenie ma biznes, czy turystyka, jak wygląda sezonowość. Dlatego np. w Warszawie w sezonie letnim w weekendy można wynająć pokój w hotelu pięciogwiazdkowym w cenie zbliżonej do regularnej ceny hotelu trzygwiazdkowego. Z kolei np. w Krakowie silny popyt ze strony turystów wpływa na mniejsze wahania cen.
Trudniej zarobić na odsprzedaży
Za budową i modernizacją obiektów nie nadąża rynek transakcyjny. Umowy sprzedaży szczególnie większych hoteli można policzyć na palcach jednej ręki. Według C&W w I poł. 2014 r. zawarte zostały zaledwie dwie transakcje kupna-sprzedaży warszawskich hoteli. Tymczasem według różnych szacunków obecnie na sprzedaż wystawionych jest niemal pół tysiąca obiektów noclegowych, z których kilkadziesiąt stanowią hotele. Chociaż liczba ta może wydawać się duża, jest to niespełna 5 proc. obecnych na rynku hoteli, pensjonatów, ośrodków wypoczynkowych, domów wycieczkowych i innych turystycznych obiektów noclegowych.
Znacząca podaż wpływa na spadki wycen. Mniejsze, starsze obiekty można nabyć już w cenie od kilkuset tysięcy do kilku milionów złotych. Kolejną grupę tworzą te, których wyzbywają się firmy, najczęściej spółki z udziałem Skarbu Państwa w związku z prowadzoną restrukturyzacją. Cena takich obiektów oscyluje wokół 10 mln zł. Najdroższe są obiekty, które od początku były budowane z myślą o sprzedaży. Ich ceny to zwykle kilkadziesiąt milionów euro. Z danych agencji JLL wynika, że największą dotychczas transakcją hotelową w Polsce była sprzedaż InterContinentalu w Warszawie przez Warimpex. Fundusz Deka Immobilien Investment pod koniec 2012 r. kupił hotel z 404 pokojami za 103 mln euro. Inne ostatnie duże transakcje to zakup Sheratona w Krakowie przez Algonquin za ok. 38 mln euro oraz Bristolu w Warszawie w 2013 r. Wartość transakcji hotelowych w ubiegłym roku JLL szacuje w sumie na 113 mln euro.
– Z naszych obliczeń wynika, że była wyższa i kształtowała się na poziomie 150–170 mln euro. Jones Lang LaSalle nie uwzględnia obrotu mniejszymi hotelami, a takich transakcji było w ubiegłym roku ok. 30 – tłumaczy Andrzej Szafrański.
Według specjalistów stosunkowo mała liczba transakcji sprzedaży hoteli jest charakterystyczna dla tego rynku nie tylko w Polsce. Wynika to m.in. z tego, że grupa potencjalnych inwestorów jest znacznie mniejsza niż np. w przypadku innych segmentów rynku nieruchomości. Jeżeli chodzi o polski rynek, dodatkowo problem stanowi znalezienie odpowiedniego obiektu, a następnie jego wycena.
– Często oczekiwania sprzedającego co do ceny nie znajdują potwierdzenia w wynikach operacyjnych osiąganych przez dany obiekt hotelowy. Rozwiązaniem preferowanym przez inwestorów jest sprzedaż hotelu przy jednoczesnym zawarciu długoletniej (10–20-letniej) umowy dzierżawy, czyli transakcja „sale & leaseback”, gdzie ryzyko związane z prowadzeniem działalności hotelowej pozostaje po stronie dzierżawcy. Oczekujemy, że na naszym rynku będzie coraz więcej tego typu transakcji – mówi Jakub Kleban.
Największą umową w branży hotelarskiej będzie odkupienie przez Orbis od swojego głównego akcjonariusza, Accoru, jego udziałów w spółkach działających w Europie Środkowej. Wartość: 142,3 mln euro. Orbis przejmie od Accoru 38 istniejących oraz osiem planowanych hoteli. Na rynku kapitałowym (akcje Orbisu są notowane na warszawskiej giełdzie) transakcję przyjęto z mieszanymi uczuciami.
– Cena za przejmowany portfel hoteli składa się z dwóch elementów: ceny za same hotele oraz ceny za nową umowę licencyjną z Accorem. Spółka poinformowała, że dzięki nowej umowie licencyjnej opłaty, które Orbis odprowadza do Accoru, mają być relatywnie niższe w stosunku do przychodów, niż są obecnie, ale nie wiemy, o ile dokładnie spadną i ile Orbis zapłaci za tę zmianę. Dlatego też, dopiero gdy poznamy poziom opłat faktycznie odprowadzanych do Accoru w 2015 r., będziemy mogli stwierdzić, czy przejęcie się opłacało – mówi Beata Szparaga, analityk DI Investors.
Kierunki rozwoju
Eksperci nie mają złudzeń: polski rynek hotelowy powoli zbliża się do poziomu nasycenia. Dlatego inwestorzy będą zmuszeni do szukania nisz. Jedną z nich są condo-hotele, stanowiące połączenie jednostek mieszkalnych z hotelem. Obecnie w Polsce w tym systemie działa 2,5 tys. jednostek mieszkalnych. Zdaniem ekspertów miejsca jest na drugie tyle. Niezagospodarowaną niszą są też hotele przy lotniskach. Dane z rynku amerykańskiego pokazują, że takie projekty są opłacalne. – Z danych firmy analitycznej STR wynika, że wykorzystanie pokoi w hotelach przy lotniskach jest o 10,9 proc. wyższe niż średnia rynkowa wykorzystania pokoi w Stanach Zjednoczonych. W 2013 r. wyniosło ono 71,7 proc., w porównaniu z 62,4 proc. w 2010 r. W tym czasie średnia cena doby hotelowej w hotelach przy lotniskach wzrosła z 89 do 102 dol.– wskazuje Andrzej Szafrański.
Eksperci nie mają złudzeń: polski rynek hotelowy powoli zbliża się do poziomu nasycenia. Dlatego inwestorzy będą zmuszeni do szukania nowych nisz