Rozwiązania prawne pozwalające na zakładanie i prowadzenie działalności przez publiczne fundusze REIT będą ważnym uzupełnieniem instytucjonalnych form inwestowania na rynku nieruchomości.
Jako resort odpowiadający za rozwój i przedsiębiorczość przygotowanie regulacji dotyczących krajowych REIT postrzegamy przede wszystkim przez pryzmat korzyści i szans, jakie są związane z tą formą działalności. Krajowe regulacje REIT oznaczają zupełnie nowe możliwości dla rynku nieruchomości, inwestorów i całej gospodarki.
REIT-y mogą stymulować rozwój rynku nieruchomości, przyczyniając się do jeszcze większej profesjonalizacji usług oraz finansowania nowych projektów opierającego się na znacząco większym, niż to ma dotychczas miejsce, zaangażowaniu kapitału krajowego.
Duża rola inwestorów zagranicznych w finansowaniu inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych jest jedną z cech charakterystycznych takich rynków w większości państw w Europie. Przykładowo, w latach 2006–2015 przeciętny poziom finansowania nowych inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w krajach UE przez kapitał zagraniczny, spoza UE lub pochodzący z innego kraju Unii, szacowany był na poziomie przekraczającym 40 proc. W Polsce jednak – jak pokazują dane – źródłem finansowania nieruchomości komercyjnych jest nadal, przede wszystkim, kapitał zagraniczny. Jego bezpośredni lub pośredni udział w rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce mieści się od lat w przedziale 90–95 proc. Działalność krajowych REIT może stopniowo zmienić te dysproporcje. Fundusze REIT byłyby w tym kontekście ważnym elementem budowy kapitału krajowego. Specjalne regulacje krajowe pozwalające działać podmiotom o statusie REIT wprowadziło do swojego systemu większość krajów UE.
Dla indywidualnego inwestora możliwości inwestowania w spółki REIT pozwolą na uzyskiwanie dochodów z najmu powierzchni komercyjnych. Inwestowanie w takie nieruchomości przynoszące stały dochód nie byłoby, jak to ma miejsce dzisiaj, ograniczone wyłącznie do inwestorów instytucjonalnych lub dużych przedsiębiorców. Nie byłoby również otwarte wyłącznie dla osób bardzo zamożnych, lokujących dzisiaj nadwyżki finansowe na rynku nieruchomości. REIT-y mogą umożliwić inwestowanie wszystkim tym, którzy chcieliby dywersyfikować swoje oszczędności, przeznaczając nawet niewielkie kwoty na inwestycję w najem nieruchomości. Otworzyłoby to możliwość uzyskiwania dochodów z najmu nieruchomości położonych w Polsce w segmentach takich, jak np. magazyny, nieruchomości handlowe i biurowe czy nieruchomości hotelowe. Obecnie są to nieruchomości, z najmu których mogą czerpać zyski przede wszystkim instytucjonalni inwestorzy.
Wprowadzając regulacje dotyczące REIT-ów, wdrożono by również instrument przyczyniający się do rozwoju i popularyzacji w Polsce atrakcyjnych form długookresowego gromadzenia kapitału, jakimi są systematyczne inwestycje w spółki typowo dywidendowe. W przypadku REIT, dodajmy, szczególnie atrakcyjne pod tym względem spółki. Niezależnie bowiem od szczegółowych rozwiązań, jakie zostaną zawarte w projekcie ustawy (tego jeszcze nie chcemy przesądzać na obecnym etapie), krajowe REIT-y będą działały w ramach specjalnego systemu prawno-podatkowego i związanego z nim, ciążącego na nich, zobowiązania do regularnej wypłaty niemal całości wypracowanych dochodów inwestorom. Biorąc pod uwagę obecną przeciętną charakterystykę spółek akcyjnych na rynku GPW, pojawienie się oferty inwestowania w ramach REIT byłoby w tym kontekście zupełnie nową jakością, a przez to jednym z czynników przyczyniających się do dalszego rozwoju polskiego rynku papierów wartościowych.
Warto też zauważyć, że brak regulacji definiujących zasady instytucji pośredniego inwestowania na rynku nieruchomości w formule REIT może dzisiaj pośrednio być jedną z przyczyn rozwoju alternatywnych, ryzykownych sposobów inwestowania. Sposobów z pozoru atrakcyjnych, ale – jako niepodlegających żadnym formom nadzoru rynkowego – wiążących się z ryzykiem różnych nadużyć. Zalety pośredniego angażowania części oszczędności w inwestycje nieruchomościowe w stosunku do bezpośredniego inwestowania są obecnie przyczyną popularyzacji różnych form platform tworzonych w celu inwestowania w budynki mieszkalne, sklepy i biurowce etc. W Polsce zjawisko to może wynikać po części z braku właściwych dla REIT regulacji, rozwijając się na zasadzie wypełniania próżni. W tym kontekście powołanie REIT-ów oznaczałoby pojawienie się w obrocie rynkowym takiej pośredniej formy inwestowania w nieruchomości, która jest pozbawiona wielu ryzyk dotyczących obecnych sposobów inwestowania na tym rynku.
Oczywiście ryzyko rynkowe, jako nierozłączny efekt podejmowania decyzji np. zakupu akcji danej spółki akcyjnej, nadal będzie występowało. Inwestowanie za pośrednictwem spółki o statusie REIT, tj. instytucji podlegającej szczególnym regulacjom prawnym i podatkowym, byłoby jednak zdecydowanie bardziej transparentne i profesjonalne.
Pozytywny wpływ na rynek nieruchomości krajowych REIT-ów nie sprowadza się tylko do opisanych zależności, ale już te przykłady pokazują, że wprowadzenie regulacji dotyczących REIT-ów jest ważne i potrzebne. W pracach nad ich wprowadzeniem wzięte pod rozwagę powinny zostać oczywiście również potencjalne ryzyka związane z działalnością i inwestowaniem na rynku nieruchomości na wynajem.
Szczególnie teraz, przygotowując propozycje rozwiązań, uwzględnienia w pracach wymagają zmiany, jakie dla funkcjonowania rynku nieruchomości i nowych inwestycji będą np. skutkiem epidemii COVID-19. Dlatego tak ważne będzie, aby prace legislacyjne prowadzone były w szerokiej konsultacji z rynkiem, wsłuchując się w opinie przedsiębiorców, instytucji finansowych, instytucji rynku nieruchomości, jak również niezależnych ekspertów. Idei takiej odpowiada przyjęta z inicjatywy MRPiT formuła prowadzenia tych prac w ramach utworzonego w tym celu zespołu. W jego skład wejdą przedstawiciele wszystkich instytucji merytorycznie ważnych dla przedmiotu tych regulacji. Prowadzone będą też szerokie konsultacje zewnętrzne.
REIT-y mogą umożliwić inwestowanie wszystkim tym, którzy chcieliby dywersyfikować swoje oszczędności, przeznaczając nawet niewielkie kwoty na inwestycję w najem nieruchomości
Opinia stanowi ad vocem do artykułu „Narodowy Bank Polski znów przestrzega przed REIT-ami