Za roczną pensję netto statystyczny Polak może kupić ok. 2 – 3 metrów kwadratowych w centrum Warszawy. Przeciętny Belg, Niemiec czy Duńczyk w swojej stolicy kupi w ciągu roku 7 – 8 metrów kwadratowych i to w najdroższym apartamentowcu! Jego dochody są bowiem kilkukrotnie wyższe niż w Polsce, a ceny nieruchomości bywają nawet niższe.

Do tej pory jednak (z wyjątkiem pokryzysowego roku 2009) w Polsce nawet te drogie mieszkania sprzedawały się nieźle. Głównie dzięki bankom, które chętnie udzielały kredytów hipotecznych, rozkładając ich spłatę na 20, 30, a nawet na 40 lat. W ciągu ostatniej dekady Polacy zaciągnęli ok. 1,5 mln kredytów na ponad 286 mld zł.

Od 2007 roku coraz większy udział w tej kwocie mają kredyty udzielane w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w ubiegłym roku co czwarty kredyt hipoteczny dofinansowany był przez państwo. A są to sumy niebagatelne, bo klienci dostają z budżetu od 50 do 120 tys. zł w zależności od pożyczonej kwoty. Niemal co roku z państwowej kasy idzie na to ok. 80 – 100 mln zł miesięcznie, nakręcając popyt na mieszkania. Tylko w I kwartale tego roku z programu skorzystało 13,2 tys. rodzin, czyli o 60 proc. więcej niż w tym samym czasie rok temu.

Stymulowany dopłatami popyt na mieszkania sprawia, że deweloperzy niechętnie tną ceny. Co prawda w ciągu ostatnich dwóch lat obniżyli je o kilkanaście procent, ale możliwości są znacznie większe. Z opublikowanych danych NBP wynika, że średnia marża deweloperów w Polsce stanowi dziś 30 proc. ceny i jest o połowę wyższa niż np. w Niemczech, Francji czy Danii. Co ciekawe, najwięcej mogłyby opuścić firmy budujące w Warszawie, średnia marża w stolicy to prawie 50 proc. ceny metra kwadratowego. Mniej biorą spółki budujące w Krakowie (25 proc.), Gdańsku (21 proc.), Wrocławiu (20 proc.) albo w Łodzi (12 proc.). Łatwo więc obliczyć, że gdyby deweloperzy warszawscy zrezygnowali z części swojego zysku, to metr mieszkania kosztujący dziś 8 tys. zł staniałby do 5 – 6 tys. zł.

Koniec „Rodziny na swoim”

Analitycy spodziewają się, że bodźcem do większych obniżek będzie właśnie wprowadzenie ograniczeń w „Rodzinie na swoim”. Wszystko wskazuje na to, że zmiany w programie wejdą w życie już we wrześniu tego roku, ograniczając możliwość zakupu nieruchomości z budżetową dopłatą. Nie będą mogły z niej korzystać m.in. osoby po 35. roku życia, a kupowane mieszkania będą musiały być znacznie tańsze niż do tej pory. W Warszawie cena uprawniająca do korzystania z programu spadnie z 9,8 tys. do 7 tys. zł za mkw. To oznacza, że tylko 12 proc. nowo budowanych mieszkań będzie się kwalifikowało do programu „Rodzina na swoim”. Jeszcze trudniej będzie kupić z dopłatą lokal używany, bo jego cena nie będzie mogła przekroczyć 5,6 tys. zł. W Szczecinie, Lublinie, Wrocławiu czy Krakowie program z tego powodu wygaśnie, bo mieszkań mieszczących się w nowych limitach po prostu nie ma.

– Ograniczenia w „Rodzinie” sprawią, że popyt na nieruchomości zmniejszy się o 5 – 7 proc. – podsumowuje Bartosz Turek, analityk Home Broker.

Do tego dojdą jeszcze kolejne obostrzenia w wyliczaniu zdolności kredytowej. W styczniu przyszłego roku wchodzi w życie nowelizacja tzw. rekomendacji S, która ma jeszcze bardziej ograniczyć dostępność kredytów w walutach obcych. Mniej dostępne stają się również hipoteki w złotych, bo w miarę jak rośnie inflacja, rosną też stopy procentowe, a tym samym raty kredytów.

– Część osób rezygnuje z zakupu mieszkania albo decyduje się na małe i tańsze – twierdzi Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

O tym, że apetyty kredytowe maleją, świadczą też dane Open Finance: w I kwartale tego roku banki udzieliły 52,6 tys. kredytów hipotecznych, czyli o 14,4 proc. mniej niż w IV kwartale ubiegłego roku. I choć w maju i czerwcu liczba wniosków znacząco wzrosła, to eksperci nie mają wątpliwości: to ostatni taki skok, bo klienci chcą zdążyć przed zmianą zasad dopłat.

Budują na potęgę

Mimo tego zastoju nic nie zapowiada spadku podaży mieszkań i domów. We wszystkich miastach buduje się na potęgę. Tylko od stycznia do maja deweloperzy wprowadzili na rynek 15 tys. mieszkań, czyli o 70 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. W samej Warszawie na klientów czeka ponad 5 tysięcy gotowych mieszkań. Rośnie również liczba wydawanych pozwoleń na budowę, co oznacza, że pula nieruchomości jeszcze wzrośnie.

Deweloperzy już jednak przygotowują ofertę, tak by jak najbardziej dopasować ją do możliwości Polaków: budują mieszkania mniejsze, na obrzeżach miast, a tym samym tańsze. Na przykład te sprzedawane dziś na etapie dziury w ziemi są o 10 – 15 proc. tańsze niż gotowe do użytku w podobnej lokalizacji i o podobnym standardzie. O tym, jak wielkie znaczenie dla Polaków kupujących mieszkania ma cena, świadczą kolejki przed biurami sprzedaży oferującymi tanie mieszkania na początku realizacji.

Dlatego według Jarosława Strzeszyńskiego z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości deweloperzy stopniowo będą schodzić z cen, nawet kosztem mniejszych zysków. Według Adama Łaszka, analityka z NBP, w ciągu najbliższych 2 – 3 lat ceny mieszkań i domów mogą spaść o kilka do kilkunastu procent. Poziom korekty zależeć będzie od tempa rozwoju gospodarczego, naszych płac i inflacji.

Bodźcem do obniżek powinno być też wyhamowanie inwestycji strukturalnych, które dziś nakręcają ceny materiałów budowlanych i robocizny. Kończą się bowiem budowy stadionów, hoteli i dróg na Euro 2012. Budów będzie coraz mniej, bo gminy i rząd muszą podopinać budżety. Kończą się też pieniądze z funduszy unijnych na lata 2007 – 2013.

Dobre dzielnice drogie

Ale nie wszystkie mieszkania tanieją i będą tanieć. W cenie utrzymują się te niewielkie, od 30 do 50 metrów kwadratowych, na które popyt jest największy. Nie spadają również ceny w najbardziej prestiżowych dzielnicach dużych miast oraz w dzielnicach o bogatej infrastrukturze i dobrej komunikacji. Analitycy spodziewają się nawet podwyżek w rejonach, które dziś są tanie, ale ze względu na ukończenie inwestycji infrastrukturalnych ich atrakcyjność wzrośnie. Pierwsze miejsca na listach zajmuje warszawska Białołęka, która już w tym roku ma zostać połączona z centrum mostem Północnym. Budowlańcy kładą już także tory pod szybki tramwaj, umożliwiający dojazd z Tarchomina do stacji metra Młociny w niespełna 15 minut. Kolejną inwestycją, która podniesie prestiż dzielnicy, ma być nowoczesne centrum handlowe, które powstanie niespełna 500 metrów od mostu przy ul. Modlińskiej.

– W ciągu najbliższych 2 – 3 lat powiększy się różnica w cenie między mieszkaniami w dobrej lokalizacji i o wysokim standardzie a tymi zapuszczonymi i do tego na obrzeżach – mówi Piotr Krochmal.

Część deweloperów, przeczuwając nadchodzące chudsze lata, już dziś stara się sprzedać jak najwięcej. Dodają gratis garaże, komórki i tarasy, czasami schodzą z ceny. Przykładem jest np. Archiwum, które we Wrocławiu na wybrane mieszkania obniżyło cenę o 6,9 proc. Z kolei firma Spartan Development, budująca domy w Suchym Dworze, zeszła z ceny o 21 – 23 proc. Rabaty oferuje też J.W. Construction: na warszawskim osiedlu Górczewska Park i Osiedlu Bursztynowym cena za metr kwadratowy spadła z 6,62 do 5,73 tys. zł.

Kolejna zmiana trendu, czyli wzrost średnich cen za metr kwadratowy, zacznie się dopiero, gdy deweloperzy wybudują i sprzedadzą będące obecnie w realizacji nieruchomości, ale nie będą tak chętnie zaczynać nowych. Musimy zgłodnieć i się wzbogacić.

Ceny spadną także w USA, Hiszpanii i Grecji. Tam, gdzie były zbyt wysokie

Bartosz Turek | analityk Home Broker

Polska nie jest jedynym krajem, gdzie prognozowany jest spadek cen nieruchomości.

To prawda. Dużych spadków analitycy spodziewają się też w USA, Hiszpanii, Irlandii, a także w Grecji i Portugalii, czyli wszędzie tam, gdzie ceny domów i mieszkań były mocno przewartościowane. Wprawdzie przez ostatnie dwa lata obserwowaliśmy korektę w dół, ale była ona jeszcze zbyt niska. W Hiszpanii np. ceny spadły o 15 proc., ale w dalszym ciągu nadpodaż jest tam bardzo duża. Rząd w Madrycie szacuje, że na kupców czeka prawie milion mieszkań.

Wydawałoby się, że skoro kryzys mamy już za sobą i gospodarki notują wzrost, to ceny nieruchomości powinny rosnąć.

Faktycznie, jeśli PKB wzrasta o 1 punkt procentowy, to w ciągu jednego – trzech lat ceny nieruchomości powinny wzrosnąć o 1 – 4 proc. Tak przynajmniej wynika z analiz Globar Property Guide. Z drugiej strony trudno dziś wyrokować, na ile trwały jest obecny wzrost gospodarczy. Unia Europejska cały czas zmaga się z problemami Grecji. Nie wiadomo jeszcze, jak z zadłużeniem poradzą sobie Hiszpania i Portugalia. W Polsce czynnikiem korygującym ceny w dół są na pewno podwyżki stóp procentowych. Ich skutki pojawią jeszcze w tym roku.