Na największe zyski można liczyć, kupując ziemię niedaleko dużych miast – 20 – 60 kilometrów od ich centrów, w pobliżu tak zwanych miejscowości satelickich – radzą eksperci. – Wokół Warszawy najbardziej atrakcyjne lokalizacje pod inwestycje można znaleźć od strony południowo-zachodniej, w okolicach Żyrardowa, Grodziska Mazowieckiego, Grójca. A od wschodu – Mińska czy Otwocka – mówi Radosław Brodaczewski, analityk z departamentu gruntów ogólnokrajowych Home Broker.

Od razu jednak zastrzega: przede wszystkim należy się interesować znacznie tańszą ziemią rolną. Wylicza, że w pobliżu Grójca można jeszcze znaleźć oferty po 8 zł za metr kwadratowy, a Żyrardowa – za 15 zł. Tak niskie ceny dotyczą jednak nie działek małych, na których budowane są domy jednorodzinne (1 – 2 tys. m), ale obszarów wielkości hektara lub większych (10 tys. mkw.). To oznacza, że na taką inwestycję należy przeznaczyć 80 – 150 tys. zł lub kupić ją z przyjaciółmi na współwłasność.

Mniejsze działki w lepszych lokalizacjach są droższe. Dochodzą do 40 zł za metr kwadratowy. – Jednak przykłady ostatnich lat wskazują na to, że ziemia w dobrej lokalizacji drożeje o 20 – 30 proc. rocznie – przekonuje Brodaczewski.

Trzeba się napracować

Wysoka stopa zwrotu to jedna z największych zalet inwestycji w ziemię. Inna to stosunkowo niewielkie nakłady. To podstawowa przewaga lokowania kapitału w grunt nad nieruchomościami. Tyle że nieruchomość możemy z miejsca wynająć, a kupując działkę, mrozimy pieniądze na lata. Ziemię możemy sprzedać dopiero po 5 latach, bo inaczej zapłacimy podatek (tu akurat z nieruchomościami jest identycznie). Do tego, aby zarobek był naprawdę duży, należy ją przekwalifikować z rolnej na budowlaną i zazwyczaj jeszcze podzielić na działki. Ale zanim w ogóle dojdziemy do tego etapu, powinniśmy sprawdzić wiele rzeczy.

Przede wszystkim powinniśmy w gminie ustalić, jakie ma plany rozwoju okolicy. – Jeśli gmina sama np. zamierza przekształcać grunty rolne w budowlane, to nie zapłacimy za tę operację. To dla inwestora dodatkowy zysk. Inaczej, tak jest w okolicach Warszawy, za przeklasyfikowanie jednego hektara zapłacimy ok. 50 tys. zł – wyjaśnia ekspert Home Broker.

Warto też zapytać o to, czy w ogóle takiego przekształcenia będziemy mogli dokonać i czy całego terenu, czy tylko jego części. Jeśli z działką graniczy park narodowy, może być problem. A jeśli na terenie działki znajdują się legowiska zwierząt – np. jakiegoś gatunku ptaków, nie postawimy na niej nawet domku letniskowego.

Należy też sprawdzić, gdzie budowane będą najbliższe autostrady i drogi szybkiego ruchu. Po kilku latach, sprzedając ziemię, zyskamy dodatkowo, jeśli nowy inwestor będzie miał dobry dojazd do takiej trasy, ale na tyle daleki, aby nie słyszeć na niej ruchu. Wartością, która podbije w przyszłości cenę, jest też pobliże lasów, rzek, jezior lub choćby stawów. Natomiast niewielkie znaczenie ma infrastruktura handlowa.

Kokosów nie zarobimy, jeśli w pobliżu działki gmina wybuduje oczyszczalnię czy wysypisko śmieci lub gdy nad terenem w przyszłości przebiegało będzie wielopoziomowe skrzyżowanie tras szybkiego ruchu. Przed zakupem należy także sprawdzić, jak daleko jest prąd i ewentualnie kanalizacja, inaczej stracimy majątek na uzbrojenie terenu.

Przez specjalistów

Łatwiej inwestuje się w ziemię przez specjalistów – np. fundusze. Kwoty i czas lokowania też są zbliżone, bo zazwyczaj także fundusze życzą sobie na wejściu ok. 100 tys. zł w zarządzanie na około 5 lat. Mają też fachowców ze znajomością rynku. Wadą są jednak wysokie koszty – za opłatę wstępną i zarządzanie, ale nie tylko. Z funduszem musimy podzielić się także zyskiem, który w przypadku inwestycji alternatywnych jak ta zabierze ok. 30 proc.