RANKING KREDYTÓW HIPOTECZNYCH - Mimo że w ubiegłym roku analitycy straszyli potencjalnych kredytobiorców wzrostem marż hipotecznych, taka prognoza się nie sprawdziła.
Najtańsze kredyty złotowe na zakup mieszkania bez wkładu własnego oferują ING Bank Śląski, Dom Bank i Pekao. Najkorzystniejszą ofertę we frankach szwajcarskich mają Fortis Bank, Polbank EFG i mBank.
Ranking kredytów hipotecznych oparty został na unikatowej metodologii stosowanej przez porównywarkę finansową Comperia.pl. Po pierwsze oferty banków posortowane zostały według kryterium rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Pokazuje ona wszystkie koszty związane z kredytem, a więc koszt odsetkowy wyrażany oprocentowaniem nominalnym, prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenia (niskiego wkładu własnego, pomostowego, na życie). Sytuacja, w której oferta o niższej miesięcznej racie kredytowej znajduje się niżej w zestawieniu, jest normalna i nie wynika z błędu w obliczeniach. Kredyt z niższą ratą może okazać się droższy, ponieważ miesięczna rata nie uwzględnia dodatkowych kosztów prowizji i obowiązkowych ubezpieczeń.
Po drugie, oferty banków zostały sprowadzone do wspólnego mianownika. Oprocentowanie kredytów hipotecznych budowane jest w oparciu o stałą marżę banku oraz rynkową stawkę bazową WIBOR lub LIBOR dla kredytów walutowych. W zależności od banku może to być WIBOR lub LIBOR jedno-, trzy-, sześcio- lub dwunastomiesięczny. Różnice pomiędzy stawkami bazowymi mogą być znaczne, jednak w długim okresie, a na taki z reguły są zaciągane kredyty hipoteczne, się wyrównują. Comperia.pl stosuje tę samą, trzymiesięczną stawkę dla wszystkich ofert, bo tylko w ten sposób możliwe jest rzetelne porównanie ofert. W rankingu przyjęto wartości stawek WIBOR i LIBOR z 15 kwietnia 2008 r.
Kto najlepszy
Oferty kredytowe porównaliśmy dla kredytu wysokości 250 tys. zł, bez wkładu własnego. Założyliśmy ponadto, że kredyt zaciągamy w złotych i frankach szwajcarskich na 30 lat i spłacamy w ratach równych.
Najtańszy kredyt w złotych oferuje ING Bank Śląski, gdzie marża w okresie promocji do końca czerwca wynosi 0,5 pkt proc., bez względu na kwotę kredytu czy udział środków własnych w finansowanej inwestycji. Bank nie pobiera też prowizji. Rzeczywista stopa kredytu w ING Banku wynosi 7,03 proc., a miesięczna rata 1629,81 zł. Drugi w zestawieniu jest Dom Bank z rzeczywistym oprocentowaniem 7,39 proc. i ratą kredytu 1 663,26 zł. Na trzeciej pozycji znalazł się bank Pekao z RRSO 7,49 proc. i ratą 1 688,52 zł.
W kategorii kredytów we frankach szwajcarskich najtańszą ofertę posiada Fortis Bank. RRSO wynosi 4,15 proc., a miesięczna rata 1247,79 zł. W czołówce znalazły się również Polbank EFG (RRSO 4,21 proc., rata 1253,59 zł), mBank (RRSO 4,32 proc., rata 1216,57 zł) i Kredyt Bank (RRSO 4,41 proc., rata 1272 zł).
Wiosenne obniżki
Ranking kredytów mieszkaniowych wyraźnie różni się od jego poprzednich edycji. To efekt wielu istotnych zmian w ofertach banków, jakie miały miejsce w pierwszych miesiącach 2008 roku. Mimo że w ubiegłym roku analitycy straszyli potencjalnych kredytobiorców wzrostem marż hipotecznych, taka prognoza się nie sprawdziła. Co więcej, kilka banków zdecydowało się nawet zejść z ceny. Kredyty na promocyjnych warunkach (obniżka marż lub prowizji) zaoferowały ING Bank Śląski, BOŚ, Kredyt Bank, Lukas Bank, MultiBank czy Santander Bank, a nowe, niższe stawki marż wprowadziły do stałej oferty Millennium i Bank BGŻ.
Prawdziwą rewolucją trzeba jednak nazwać politykę Dom Banku, którego kredyty, będące jeszcze do niedawna jednymi z najdroższych, dzisiaj należą do najtańszych. 15 kwietnia bank obniżył marże wszystkich oferowanych kredytów pod hipotekę - na zakup mieszkania lub domu, konsolidacyjnych i pożyczek hipotecznych. Zmian dokonano dla wszystkich walut, w których bank udziela finansowania, a więc w złotych, frankach szwajcarskich, euro i dolarach. Największe obniżki dotyczą kredytów złotowych. W przypadku kredytu na zakup, mając do 20 proc. środków własnych, aktualna marża wynosi 0,7 pkt proc., a powyżej 20 proc. - 0,5 pkt proc. Skala obniżek marż kredytów konsolidacyjnych w Dom Banku sięga aż 4,7 pkt proc., a pożyczek hipotecznych od 3,14 do 4,69 pkt proc. (w zależności od wkładu własnego).
Metodologia zestawienia
Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zbudowane w oparciu o stałą marżę banku oraz rynkową stawkę WIBOR/LIBOR. Jednak w zależności od banku może to być WIBOR/LIBOR 1-, 3-, 6-, 12-miesięczny. Różnice pomiędzy stawkami bazowymi mogą być znaczne, jednak w długim okresie (a na taki z reguły są zaciągane kredyty hipoteczne) się wyrównują.
Comperia.pl porównuje oferty wielu banków, dlatego dla osiągnięcia wysokiej rzetelności porównań stosuje tę samą, trzymiesięczną stawkę dla wszystkich ofert. Tylko w ten sposób istnieje możliwość sprowadzenia ofert bankowych do jednego mianownika i ich porównania.
W zestawieniu użyto aktualnych w rozumieniu metodologii Comperia.pl stawek LIBOR 3M / WIBOR 3M z dn. 15.04.2008.
Kryterium sortowania zastosowanym w zestawieniu jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO). Uwzględnia ona wszystkie koszty związane z uzyskaniem kredytu (sumę opłat wstępnych oraz sumę odsetek), a nie tylko koszt odsetkowy. Sytuacja, w której oferta o niższej miesięcznej racie kredytowej jest niżej w zestawieniu, jest normalna i nie wynika z błędu w obliczeniach. Kredyt z niższą ratą może okazać się droższy od kredytu z wyższą ratą, ponieważ rata kredytu nie uwzględnia dodatkowych kosztów prowizji i obowiązkowych ubezpieczeń.
