Jeżeli przedsiębiorca opóźnia się z płatnościami czynszu, to wynajmujący ma prawo oprócz odsetek naliczyć również określoną kwotę z tytułu kosztów odzyskiwania należności. Tak przesądził jednoznacznie Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
Umowa najmu lokalu użytkowego jest transakcją handlową prowadzącą do świadczenia usług. A więc w przypadku braku zapłaty w uzgodnionym terminie powstaje uprawnienie do odsetek za opóźnienia w płatnościach i do rekompensaty za koszty odzyskiwania należności. Taki wniosek płynie z niedawno opublikowanego uzasadnienia wyroku Trybunału Sprawiedliwości (sygn. C-199/19, RL sp. z o.o. przeciwko J.M.), który odpowiadał na pytanie polskiego sądu. Przy czym takie świadczenie przysługuje w przypadku kontraktów między przedsiębiorcami lub między przedsiębiorcą a podmiotem publicznym. Eksperci uważają, że orzeczenie to ostatecznie powinno przesądzić o zasadności dochodzenia rekompensaty od niezapłaconego w terminie czynszu z tytułu najmu lokalu użytkowego i uciąć wszelkie spory orzecznicze w tym zakresie.
Czy umowa o korzystaniu z lokalu to transakcja handlowa
Zgodnie z ustawą o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (dalej: u.p.n.o.t.h.) wierzyciel, który nie otrzymał zapłaty w terminie, może domagać się od kontrahenta – oprócz odsetek ‒ zwrotu poniesionych kosztów windykacji. Rekompensata przysługuje od dnia nabycia uprawnienia do odsetek i stanowi równowartość kwoty:
- 40 euro – gdy wartość świadczenia pieniężnego nie przekracza 5 tys. zł;
- 70 euro – gdy jego wartość jest wyższa niż 5 tys. zł, ale niższa niż 50 tys. zł;
- 100 euro – gdy jego wartość jest równa lub wyższa od 50 tys. zł.
Tak wynika z art. 10 u.p.n.o.t.h. Przy czym trzeba zaznaczyć, że przepis odnosi się jedynie do transakcji handlowych (a więc zawieranych między przedsiębiorcami), których przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi. Regulacji nie stosuje się zaś do umów między przedsiębiorcą a konsumentem.
Na temat tego, czy można pobierać rekompensatę w przypadku opóźnień w zapłacie czynszu z tytułu umowy najmu – od dłuższego czasu trwają spory, zarówno w doktrynie prawa, jak i orzecznictwie.
Istota sporu
Zgodnie z art. 4 pkt 1 u.p.n.o.t.h. transakcja handlowa to umowa, której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi, jeżeli strony zawierają ją w związku z wykonywaną działalnością. Sęk w tym, że definicja tego pojęcia używa sformułowań, które są różnie rozumiane na gruncie wielu ustaw.
– Na gruncie definicji pojęcia „transakcja handlowa” powstały wątpliwości, czy przez to pojęcie można rozumieć umowę, której przedmiotem jest najem, dzierżawa lub leasing, a więc odpłatne udostępnienie towaru do czasowego korzystania innemu podmiotowi – mówi Jan Koźmiński, prawnik z Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy. I dodaje, że wątpliwości te wynikały przede wszystkim z tego, że literalna wykładnia pojęcia świadczenia usług nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, czy oddanie przedmiotu do czasowego korzystania może być uznane za świadczenie usług. – Te wątpliwości uzasadnione były głównie tym, że w prawie cywilnym brakuje definicji świadczenia usług (taka definicja przyjęta jest na potrzeby prawa podatkowego), a dodatkowo, wykładnia historyczna, oparta m.in. na treści kodeksu zobowiązań z 1933 r., rozróżniała świadczenie usług od korzystania z rzeczy – tłumaczy prawnik.
Trudności z klasyfikacją
W literaturze można spotkać stanowisko, że u.p.n.o.t.h. nie znajdzie zastosowania do czasowego korzystania z rzeczy, czyli wynikającego np. z umowy najmu lub dzierżawy (por. K. Staniek, „Terminy zapłaty w transakcjach handlowych”, „Monitor Prawniczy” 2004, nr 2, s. 74). Pogląd ten podzielany jest również w orzecznictwie. Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 29 marca 2016 r. (sygn. akt XXIII Ga 428/16) podał np., że nie budzi najmniejszych wątpliwości, iż przedmiotem umowy najmu nie jest dostawa towaru. W ocenie warszawskiego SO nie jest również możliwe zakwalifikowanie świadczenia określonego w umowie najmu jako usługi. Dlatego – zdaniem tego sądu – możliwość stosowania u.p.n.o.t.h. w odniesieniu do stosunku prawnego istniejącego wskutek zawarcia umowy najmu jest wyłączona.
Jednak w orzecznictwie pojawia się również odmienne stanowisko, że umowa najmu lokalu użytkowego podpada pod termin świadczenia usług. Judykatura kwalifikuje w ten sposób ww. kontrakt, wychodząc nie od literalnej definicji, ale odwołując się do celu ustawy. Jest nim zapewnienie wierzycielom możliwie szerokiej ochrony w przypadkach, kiedy nie uzyskują zapłaty za spełnione świadczenie. W tym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 6 sierpnia 2015 r. (sygn. akt V CSK 668/14). SN podał, że przy przyjęciu, iż celem ustawy jest szeroka ochrona wierzyciela, pojęcie umów o świadczenie usług obejmuje także umowy o czasowe korzystanie z rzeczy, np. najmu, dzierżawy, które w ścisłym znaczeniu nie są umowami o świadczenie usług. Podobnie Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z 24 października 2017 r. (sygn. akt II C 1257/16) stwierdził, że w zakresie pojęcia umowy o świadczenie usług mieszczą się również umowy o czasowe korzystanie z rzeczy, a więc i umowa najmu. Ponadto zdaniem łódzkiego SO najem stanowi usługę w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Co powiedział TSUE
W świetle tak rozbieżnego orzecznictwa Sąd Rejonowy w Łodzi postanowił skierować pytanie prejudycjalne do TSUE. Zapytał, czy za transakcje handlowe należy uznawać umowy, których świadczenie polega na odpłatnym oddaniu rzeczy do czasowego korzystania. Wniosek został złożony na gruncie sporu pomiędzy RL sp. z o.o. a J.M. dotyczącego opóźnienia w uiszczeniu przez najemcę (tj. J.M.) zapłaty szesnastu należności z tytułu czynszu i opłat z nim związanych, należnych z tytułu umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony. Wierzyciel naliczył oprócz odsetek z tytułu transakcji handlowych również rekompensatę w wysokości 40 euro – i to za każdą fakturę.
Trybunał Sprawiedliwości w wyroku z 9 lipca 2020 r. stwierdził, że na gruncie art. 57 Traktatu o funkcjonowaniu UE oraz dotychczasowego orzecznictwa umowa najmu, w ramach której świadczenie główne polega na odpłatnym oddaniu nieruchomości (bez przeniesienia własności) do korzystania na czas oznaczony lub nieoznaczony, implikuje świadczenie usługi w rozumieniu art. 57 TFUE, a zatem transakcja odnosząca się do takiej umowy może prowadzić do świadczenia usług w rozumieniu art. 2 pkt 1 dyrektywy 2011/7. To z kolei prowadzi do wniosku, że umowę najmu lokalu użytkowego, zawartą pomiędzy stronami, do której stosuje się u.p.n.o.t.h., należy uznawać za transakcję handlową w rozumieniu tej ustawy.
Ponadto TS uznał, że umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, przewidująca świadczenie okresowe (dokonywane w określonych z góry odstępach czasu, tj. comiesięczny czynsz), jest transakcją prowadzącą do świadczenia usług za wynagrodzeniem w rozumieniu art. 2 pkt 1 dyrektywy 2011/7/UE. Zdaniem TS w przypadku braku zapłaty w uzgodnionym terminie tego rodzaju świadczeń wierzyciel ma prawo do odsetek za opóźnienia w płatnościach i do rekompensaty za koszty odzyskiwania należności. Trybunał wyjaśnił, że płatności te wcale nie muszą być uzgodnione w harmonogramie płatności w ratach. Według tego sądu dyrektywa 2011/7/UE nie stoi na przeszkodzie uiszczaniu płatności w ratach lub dokonywaniu ich w sposób rozłożony w czasie, niezależnie od tego, czy dane umowy przewidują świadczenie jednorazowe, czy też okresowe, dokonywane w regularnych, określonych z góry odstępach czasu. Przypomnijmy, że czynsz jest właśnie świadczeniem okresowym.
Konsekwencje wyroku
Eksperci są zgodni: orzeczenie to ucina spory, czy umowę najmu między przedsiębiorcami (lub z podmiotem publicznym) można traktować jako transakcję handlową, o której mowa w ustawie o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. W konsekwencji na gruncie ww. wyroku przy opóźnieniach w płatności czynszu z umowy najmu lokalu użytkowego, zawartej pomiędzy przedsiębiorcami (lub pomiędzy przedsiębiorcą a podmiotem publicznym), wierzyciel może domagać się zarówno wyższych odsetek za opóźnienie w płatności z tytułu transakcji handlowych, jak i rekompensaty za koszty odzyskiwania należności (w kwocie odpowiednio 40, 70 lub 100 euro). Ponadto, jeśli koszty windykacji są wyższe, oprócz kwoty rekompensaty wierzycielowi przysługuje również zwrot, w uzasadnionej wysokości, poniesionych kosztów odzyskiwania należności przewyższających tę kwotę.
Obecnie, począwszy od 1 lipca 2020 r., odsetki w transakcjach handlowych wynoszą:
- 10,1 proc. w stosunku rocznym – gdy dłużnikiem nie jest podmiot publiczny będący podmiotem leczniczym;
- 8,1 proc. w stosunku rocznym – gdy dłużnikiem jest podmiot publiczny będący podmiotem leczniczym.
!Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, przewidująca świadczenie okresowe, jest transakcją prowadzącą do świadczenia usług za wynagrodzeniem.
Podstawa prawna
• art. 2 pkt 1 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2011/7/UE z 16 lutego 2011 r. w sprawie zwalczania opóźnień w płatnościach w transakcjach handlowych (Dz.Urz. UE z 2011 r. L 48, s. 1)
• art. 4 pkt 1, art. 10 ustawy z 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 935)
