Dziurawe przepisy budowlane specustawy o COVID-19 poprawiono. Ograniczona została możliwość wykonania inwestycji bez wiedzy właściciela posesji. Jednak wciąż można dysponować nieruchomością bez jego zgody.
Reklama
DGP
Przed wejściem w życie tarczy antykryzysowej 4.0 art. 12b specustawy o COVID-19 składał się tylko z jednego krótkiego akapitu, który stanowił, że art. 12 tego aktu „stosuje się odpowiednio” do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych dotyczących utrzymania ciągłości działania istotnych usług (np. telekomunikacyjnych, transportowych, związanych ze świadczeniami zdrowotnymi czy obronnością). Z kolei art. 12 wyłączał m.in. stosowanie prawa budowlanego, przepisów z zakresu planowania przestrzennego czy regulacji o ochronie zabytków. Choć w zamyśle specustawa miała się ograniczać do inwestycji i remontów podejmowanych w związku z koronawirusem, to niefortunna konstrukcja przepisów powodowała, że zwolnienie dotyczyło nie tylko tego. Nie było też pewności, czy ta regulacja zostanie zlikwidowana wraz z końcem epidemii.

Reklama
Część błędów dzięki tarczy 4.0 udało się wyeliminować. Artykuł 12b został znacząco rozbudowany (składa się teraz z siedmiu ustępów). Dzięki doprecyzowaniu przepisów nie wszystko już podlega wyłączeniu. Na inwestorze spoczywa też więcej obowiązków informacyjnych wobec właściciela posesji, w którą chce ingerować. Uregulowane zostały również kwestie ewentualnej możliwości prowadzenia robót budowlanych bez prawa do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane.
Nadal jednak w ust. 1 jest mowa o tym, że jeżeli do konkretnych działań niezbędne jest projektowanie, budowa, przebudowa, zmiana sposobu użytkowania, remont, utrzymanie lub rozbiórka obiektów budowlanych, art. 12 (który nie został zmieniony) stosuje się odpowiednio. A to nadal może prowadzić do niszczenia zabytków (pisaliśmy o tym w dodatku Samorząd i Administracja nr 73 z 15 kwietnia 2020 r. w tekście „Obiekty na czas epidemii, problem na lata”). Wciąż może też dochodzić do poważnego naruszenia własności mieszkańców czy samorządów.

Kłopotliwe (nie)dookreślenia

– Nowy przepis 12b wcale nie jest wiele lepszy od poprzedniego. Można nazwać go koszmarem legislacyjnym – stwierdza radca prawny Mirosław Rymer. – Brak jest w nim konsekwencji terminologicznej. Ustawodawca w ust. 1 wskazuje, że art. 12 stosuje się odpowiednio do budowy, przebudowy, zmiany sposobu użytkowania, remontu, utrzymania lub rozbiórki obiektów budowlanych. Z kolei w ust. 4 działania te określa pojęciem „roboty budowlane”, co może wprowadzać w błąd, gdyż nie pokrywa się z definicją „robót budowlanych” w art. 3 prawa budowlanego – tłumaczy prawnik.
Błędem, w jego cenie, jest też odesłanie do „odpowiedniego” stosowania art. 12, bo może polegać ono na bezpośrednim stosowaniu przepisów, do których kieruje odesłanie, częściowym ich stosowaniu lub w rzadkich przypadkach na ich niestosowaniu. – W praktyce ostatecznej wykładni „odpowiedniego stosowania” dokonują dopiero sądy – wyjaśnia Rymer. I dodaje, że tego typu formułowanie odesłania narusza zasady techniki prawodawczej. Jego zdaniem prawidłowe odesłanie powinno wskazywać konkretne przepisy art. 12, które mają mieć zastosowanie, jeśli nie w całości, to ze wskazaniem, w jakim zakresie podlegają one wyłączeniu.

Właściciel

Ponadto do tej pory w art. 12b nie było w ogóle mowy o konieczności składania przez inwestora do właściwego organu oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (a stosowanie prawa budowlanego zostało wyłączone). Teraz taki wymóg jest. Ale, jak twierdzi prawnik, wcale nie zmienia to sytuacji właściciela, poza tym, że organ ma zawiadomić go, iż na jego terenie będzie wykonana inwestycja. Właściciel nie ma bowiem na nią nadal żadnego wpływu. A przecież może ona znacząco ograniczyć jego prawa, inwestycja może być nawet wbrew jego woli. Decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości ze względu na udzielenie zezwolenia na wykonanie określonych robót budowlanych czy zmianę sposobu użytkowania obiektu ma bowiem rygor natychmiastowej wykonalności. – Taki sposób ograniczenia własności jest dla mnie szokujący, o ile wręcz nie niekonstytucyjny – mówi Mirosław Rymer.
Kłopoty interpretacyjne sprawia też ust. 7 zmienionego art. 12b, który brzmi: „Na inwestorze na rzecz, którego wydane zostało zezwolenie, o którym mowa w ust. 5, ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po wykonaniu robót budowlanych lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego (…)”. – Wynika z niego, że jeżeli inwestor coś zbuduje na gruncie właściciela, to zaraz ma to rozebrać. – Przyznam, że sensu w tym przepisie nie widzę w ogóle – mówi prawnik.

opinia eksperta

Wiele wątpliwości uda się rozwiać

Mateusz Karciarz, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k. w Poznaniu
Artykuł 12b specustawy koronawirusowej uległ zmianie m.in. z uwagi na jego niepełne uregulowanie wskutek odesłania do art. 12 tejże specustawy. Warto przy tym zauważyć, że pierwotne brzmienie art. 12b nie odnosiło się do sytuacji związanych z koniecznością przeciwdziałania i zwalczania COVID-19. Stąd pojawiały się słuszne pytania o jego możliwy do zastosowania zakres. Co więcej, wyłączenie stosowania m.in. prawa budowlanego w zakresie projektowania, budowy, przebudowy itd. obiektów budowlanych dotyczących utrzymania ciągłości działania istotnych usług, oznaczało w wielu przypadkach możliwość prowadzenia robót budowlanych bez prawa do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane. Mocą tarczy antykryzysowej 4.0 ustawodawca wypełnił tę lukę, wskazując, że inwestor zobligowany jest do poinformowania organu architektoniczno-budowlanego o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, względnie o przyczynie braku tego prawa. W tym drugim przypadku art. 12b reguluje sposób postępowania organu na taką okoliczność.
Uszczegółowienie art. 12b specustawy będzie mieć z pewnością wpływ na bardziej właściwe stosowanie tych przepisów i rozwieje wiele dotychczas pojawiających się wątpliwości.
Nie będzie wytłumaczenia, że nie można było złożyć sprawozdania, bo w tym dniu nastąpiła lokalna awaria.
Podstawa prawna:
• art. 77 pkt 7 ustawy z 19 czerwca 2020 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19 (Dz.U. z 2020 r. poz. 1086), znana jako tarcza antykryzysowa 4.0
• art. 12 i 12b ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374; ost.zm. poz. 1106)
• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U z 2019 r. 1186; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1086)