Subskrybuj nas na Youtube
Czy przepis tarczy antywirusowej przewidujący wygaszenie wzajemnych zobowiązań w ogóle coś zmienia, skoro analogiczny skutek wynika z art. 495 k.c.?
Uczęszczałem kiedyś na prowadzone przez znanego nowojorskiego adwokata warsztaty z prawa arbitrażowego na Uniwersytecie Columbia. Prowadzący był wspólnikiem w jednej z wiodących firm prawniczych w Nowym Jorku i na co dzień zajmował się transakcjami i sporami, których stopień skomplikowania przyprawia o ból głowy. Udzielił on swym słuchaczom ważnej lekcji, która brzmiała mniej więcej następująco: jeśli zrozumiesz podstawową zasadę leżącą u podłoża danego problemu, to wszystko stanie się proste i jasne. Maksyma ta przypominała mi się ostatnio w związku z dyskusją wokół zakazu działalności galerii handlowych z powodu zagrożenia epidemiologicznego i wprowadzonego ustawą z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej „tarcza”).
Na mocy art. 15ze tarczy wprowadzono wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron w umowach najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. na okres zakazu prowadzenia działalności. Najemca nie jest zatem zobowiązany płacić czynszu (w tym pokrywać kosztów eksploatacyjnych), wynajmujący nie ma zaś obowiązku udostępniania powierzchni najemcy. W ust. 2 pojawia się jednak obowiązek najemcy złożenia „bezwarunkowej i wiążącej” oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu o okres zakazu plus sześć miesięcy. Co więcej, w zdaniu drugim ust. 2 art. 15ze zastrzeżono, że: „postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu [terminu – M.Z.] na złożenie oferty”. Sformułowanie to może budzić wątpliwości. Tłumaczy się je jednak najczęściej w nawiązaniu do celu ustawodawcy, którym było przyznanie centrom handlowym swoistej rekompensaty za okres zakazu w postaci wymuszonego przedłużenia okresu obowiązywania umów najmu. Można zatem sądzić, że w postanowieniu tym chodzi o to, że działanie art. 15ze tarczy jest warunkowane złożeniem przez najemcę oferty przedłużenia najmu.
Czyje jest ryzyko
Już kiedy omawiany przepis był przygotowywany przez rząd i Sejm, pojawiły się głosy krytyczne. Mówiono o „narzucaniu galeriom umorzenia czynszu najemcom powierzchni handlowych” i grożono upadłością wielu podmiotów z branży. Wskazywano, że tarcza niesprawiedliwie przerzuca całe ryzyko epidemii na właścicieli nieruchomości. Pojawił się nawet pogląd, że abolicja czynszowa jest niezgodna z konstytucją, gdyż łamie zasady równości wobec prawa z art. 32 konstytucji) oraz zasady ochrony prawa własności i praw majątkowych z art. 64 konstytucji (np. „Dwie strony tarczy antykryzysowej”, „Business Insider Polska”, 23 marca 2020).
W tym kontekście warto przypomnieć brzmienie art. 495 kodeksu cywilnego. A jest ono następujące:
„§ 1. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
§ 2. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego […]”.
Regułę wynikającą z tego przepisu można najprościej wyrazić następująco: jeżeli nie możesz świadczyć z przyczyn, za które odpowiedzialności nie ponosisz, to nie możesz domagać się świadczenia od drugiej strony. Zgodnie z par. 2 regułę tę odpowiednio stosuje się do sytuacji, w których świadczenie stało się niemożliwe częściowo. W takim wypadku tracisz prawo do odpowiedniej części tego, co miałeś dostać w zamian.
Z pewnością reguła wynikająca z art. 495 k.c. znajduje również zastosowanie do umów najmu (w literaturze podaje się ciekawy przykład wprowadzanych w niektórych europejskich miastach zakazów wynajmowania prywatnych mieszkań turystom), w tym lokali w galeriach handlowych. Ponadto należy sądzić, że niemożliwość „tymczasowa” mieści się także w zakresie pojęcia „niemożliwość częściowa” w rozumieniu par. 2 tego przepisu, w sytuacji, w której świadczenie, o które chodzi, ma charakter ciągły. W każdym razie podstawowa reguła, na której opiera się art. 495 k.c. („skoro nie świadczysz, to nie należy ci się nic w zamian”), znajduje tu zastosowanie. Z uwagi na urzędowy zakaz galerie handlowe nie mogły (częściowo) świadczyć, czyli oddać lokali w używanie. Tracą więc prawo do świadczenia wzajemnego, tj. czynszu z tytułu umowy najmu za okres trwania zakazu działalności.
Nie zmienia tego fakt, że wynika to z okoliczności, na które właściciele obiektów nie mają wpływu. Przepis art. 495 k.c. jest w tym zakresie wyraźny, mówiąc o niemożliwości „wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi”. Przepis ten obciąża zatem ryzykiem gospodarczym tego, kto nie może świadczyć z powodu tejże niemożliwości. Z reguły będzie to strona spełniająca świadczenie niepieniężne (tu: galerie).
Dwa przepisy
Czy zatem przepis art. 15ze tarczy przewidujący wygaszenie wzajemnych zobowiązań w ogóle coś zmienia, skoro analogiczny skutek wynika z art. 495 k.c.? Sądzę, że znaczenie tego pierwszego ujawnia się w dwóch aspektach. Po pierwsze, art. 495 k.c. jest przepisem względnie wiążącym (tak np. SN w wyr. z 21 marca 2013 r., sygn. akt III CSK 223/12). Strony mogą zatem zmodyfikować sposób działania reguły w nim wyrażonej. Wiem, że w umowach zawieranych przez galerie handlowe z najemcami można napotkać postanowienia przewidziane na wypadek niemożliwości działania galerii z przyczyn zewnętrznych. Jedno ze znanych mi postanowień przewiduje np., że „przerwy w działalności centrum handlowego – z jakichkolwiek przyczyn nieleżących po stronie wynajmującego – nie wpływają na obowiązek zapłaty czynszu najmu, o ile mogą zostać usunięte w odpowiednim czasie”. Tego typu postanowienie modyfikuje regułę wynikającą z art. 495 k.c., skoro zobowiązuje najemcę do płacenia czynszu mimo niemożliwości udostępniania lokali. W tym konkretnym przypadku można by jednak rozważać, czy zastrzeżenie „o ile mogą zostać usunięte w odpowiednim czasie” obejmuje zakaz działania z powodu COVID-19. Ten ostatni obowiązywał wszakże prawie dwa miesiące. W każdym jednak razie, art. 15ze tarczy kwestię tymczasowego zamrożenia czynszów przesądza bez względu na brzmienie indywidualnych umów najmu. Nie można mieć wątpliwości, że przepis ten ma charakter bezwzględnie wiążący. Wynika to w oczywisty sposób z jego celu.
Po drugie, modyfikacja w stosunku do reguły przewidzianej w art. 495 k.c. wynika z art. 15ze ust. 2 zd. 2 tarczy, który wskazuje, że wygaszenie wzajemnych zobowiązań przewidziane w ust. 1 „przestaje wiązać” wynajmującego w braku oferty przedłużenia najmu ze strony najemcy. W zetknięciu z art. 495 k.c. to uwarunkowanie można rozumieć dwojako. Z jednej strony tak, że przepis tarczy modyfikuje regułę ogólną z art. 495 k.c. w kierunku korzystniejszym dla właścicieli galerii handlowych. W art. 495 k.c. niemożność żądania świadczenia wzajemnego (czynszu) nie jest obarczona żadnym dodatkowym warunkiem. Skoro zaś przepis tarczy stanowi legis specialis, to wyklucza możliwość powoływania się na art. 495 k.c. W ten sposób – wprowadzając wymóg przedłużenia najmu o sześć miesięcy – tarcza czyni ustępstwo na rzecz centrów handlowych.
Do pomyślenia jest także inny kierunek wykładni relacji pomiędzy art. 15ze tarczy i art. 495 k.c. Mianowicie, że przepis tarczy nie wyłącza całkowicie zastosowania art. 495 k.c., lecz uzupełnia wynikającą z niego regułę ogólną o bezwzględnie wiążący reżim wygaszenia, warunkowany jednakże ofertą przedłużenia najmu o sześć miesięcy. Skutek byłby taki, że najemca, który nie złożył oferty przedłużenia i nie skorzystał z art. 15ze tarczy, nadal może powoływać się na względnie wiążący art. 495 k.c. Z powołaniem na ten ostatni przepis najemca mógłby uniknąć zapłaty czynszu za okres obowiązywania zakazu działania galerii, o ile dana umowa najmu nie wyłącza lub nie modyfikuje reguły wynikającej z art. 495 k.c. W mojej ocenie, uwzględniając jednak cel nadany przez ustawodawcę regulacji art. 15ze (wygaszenie czynszów w zamian za przedłużenie najmu), właściwszy jest pierwszy ze wskazanych wyżej kierunków wykładni.
Odstąpienie od umowy
Innym, po otwarciu 4 maja galerii handlowych nawet aktualniejszym wątkiem prawnym jest rola zdania 2 par 2 art. 495 k.c. Zapisano w nim, że: „druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe”. Prasa donosi o najemcach, którzy podjęli decyzję o odstąpieniu od umów pomimo wznowienia działalności galerii. Jest to podyktowane przewidywaniami niektórych z nich, że po wznowieniu działania z wymuszanymi przez rząd ograniczeniami obroty będą na tyle niskie, że ich działalność stanie się nieopłacalna.
Powstaje pytanie, czy najemca lokalu w galerii handlowej może w obecnych okolicznościach odstąpić od umowy najmu zawartej z galerią na podstawie art. 495 par. 2 zd. 2. k.c. W pierwszej kolejności pojawia się kwestia, czy szczególny przepis art. 15ze tarczy wyłącza zastosowanie art. 495 k.c. w całości, tj. także wraz z prawem do odstąpienia od umowy. Skoro bowiem tarcza wygasza czynsz, ale jednocześnie nakazuje złożyć ofertę przedłużenia umowy najmu, to byłoby logiczne, by w ogóle wykluczało to korzystanie z odstąpienia na mocy art. 495 par. 2 zd. 2.
Nawet gdyby jednak przyjąć, że art. 15ze tarczy nie wyłącza zupełnie zdania drugiego art. 495 par. 2 k.c., to zachodzi wątpliwość, czy najemca może twierdzić, że udostępnianie lokalu po przywróceniu działania galerii nie miałoby dla niego znaczenia. Twierdzenie to może być ewentualnie podpierane dwojako. Po pierwsze, najemcy mogą podnosić, że wymuszona przerwa w działaniu galerii – jako częściowa (tymczasowa) niemożliwość – spowodowała, że dalsze udostępnianie lokalu przez galerię („wykonanie częściowe”) nie miałoby dla niego znaczenia. Po drugie, najemcy mogą argumentować, że wprowadzone w chwili otwarcia galerii ograniczenia powodują, że świadczenie galerii nie jest kompletne, ponieważ jest okrojone o usługi (restauracje, kina) mające znaczenie dla rentowności wszystkich sklepów. W konsekwencji jest to świadczenie „częściowe” w rozumieniu art. 495 k.c. Obydwie linie argumentacji wydają mi się nieprzekonujące.
W sprawie tymczasowej niemożliwości należy podkreślić, że sens art. 495 par. 2 zd. 2 musi być odczytywany w kontekście całego przepisu. Prawo do odstąpienia uruchamia okoliczność, że świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe (choćby częściowo). Po ustaniu 4 maja zakazu działania galerii handlowych świadczenie polegające na udostępnianiu lokali najemcom stało się ponownie możliwe i to – zasadniczo – w całości. Dwumiesięczna przerwa w działaniu galerii nie spowodowała, że ich świadczenie polegające na udostępnianiu lokali handlowych straciło dla najemców znaczenie. Jest to szczególnie wyraźne tam, gdzie umowy najmu zawarte są na czas nieokreślony lub oznaczony, ale długi (kilka lat). Z tej perspektywy dwumiesięczna przerwa wywołana epidemią COVID-19 to krótkotrwały epizod.
Warto też dostrzec, że tak jak ryzyko gospodarcze – straty wynikającej z niemożliwości otwarcia obiektu w okresie obowiązywania zakazu – spoczywa na galerii (o czym była mowa wyżej), tak ryzyko spadku obrotów z działalności prowadzonej przez najemców spoczywać powinno zasadniczo na nich samych.
Nie wydaje się też, aby można było przyjąć, że najemcy uprawnieni byli do odstąpienia od umów przed 4 maja, tj. w okresie, gdy jeszcze świadczenie było tymczasowo niemożliwe. Zawsze było bowiem jasne, że zamknięcie galerii ma mieć charakter przejściowy, choć nie od początku było wiadomo, jak długo okres ten będzie trwał. Najemcy nie mogą zatem twierdzić, że świadczenie utraciło dla nich znaczenie. Nawet jednak gdyby uznać, że najemcom formalnie przysługiwało przed 4 maja uprawnienie do odstąpienia od umów najmu, to działanie takie należałoby, moim zdaniem, kwalifikować jako przejaw nadużycia prawa podmiotowego. Innej oceny wymagałyby ewentualnie przypadki umów najmu zawartych na bardzo krótki okres (parę miesięcy). W takich przypadkach udostępnienie lokalu, które zostało „zablokowane” zakazem epidemiologicznym, rzeczywiście mogło utracić dla najemcy znaczenie.
Cel umowy najmu
Rozważmy również drugi rodzaj częściowej niemożliwości, o jakim można myśleć w omawianym kontekście. Najemcy mogą mianowicie argumentować, że częściowa niemożliwość świadczenia galerii wynika z faktu, że otwarcie nastąpiło z narzuconym szczególnym reżimem sanitarnym i przy zamkniętych restauracjach i kinach. Do pomyślenia jest eksploatowanie art. 495 par. 2 zd. 2 w zakresie, w jakim pozwala on na odstąpienie od umowy, jeśli częściowe świadczenie nie miałoby znaczenia „ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy”. Najemcy mogliby wskazywać, że cel umowy najmu nie wyczerpuje się w oddaniu lokalu do używania, ale w istocie polega na zapewnieniu przez galerię kompleksowego otoczenia handlowego, które ma wpływ na osiągane obroty. Galeria jest atrakcyjna dla konsumentów, bo po zakupach można coś zjeść, a potem udać się do kina. Jeśli takich możliwości nie ma (lub są mocno ograniczone), to tracą także ci, którzy swoje sklepy mogli już otworzyć. Cel najmowania lokalu w galerii obejmuje także te założenia.
Te argumenty nie są jednak moim zdaniem wystarczające, aby można było mówić o częściowej niemożliwości świadczenia. Po pierwsze, świadczenie galerii polega przede wszystkim na oddaniu najemcy lokalu do używania (por. art. 659 k.c.). Tak zdefiniowane świadczenie może być po 4 maja spełniane. Kwestia „niekompletności” świadczenia galerii nie wydaje się aż tak podstawowa, aby mogła uzasadniać odstąpienie od umowy z powołaniem na brak znaczenia świadczenia częściowego w rozumieniu art. 495 par. 2 zd. 2 k.c. Po drugie, narzucone reżimem sanitarnym obostrzenia w korzystaniu z tych przestrzeni, które już zostały otwarte (np. odstępy między kupującymi) nie są czymś, co dotyka wyłącznie galerie handlowe, lecz również – a może nawet przede wszystkim – bezpośrednio działalności najemców. Po trzecie, choć zamknięcie restauracji i kin oraz inne ograniczenia sanitarne zmniejszają atrakcyjność galerii, to stan ten ma charakter przejściowy. Wszystko wskazuje na to, że większość ograniczeń zostanie wkrótce zniesiona. Odstąpienie od umów najmu zawartych na wiele lat nie może być uzasadniane przejściowymi utrudnieniami. Powyższe nie wyklucza ewentualnego korzystania przez najemców z powództwa na podstawie art. 357 1 k.c. (klauzula rebus sic stantibus). To już jednak temat na inną opowieść.