Michał Romanowski: Zniesienie zakazu handlu nie zadziała jak czarodziejska różdżka Harry’ego Pottera. W specustawie brakuje rozwiązań odnoszących się do okresu rekonwalescencji najemców, bo nie sposób zakładać, że sprzedaż natychmiast wróci do poprzednich poziomów
Jednym z pierwszych obostrzeń wprowadzonych na skutek epidemii koronawirusa był zakaz działania większości sklepów i punktów usługowych w galeriach handlowych. Przedsiębiorcom, którzy stracili możliwość zarobkowania, miała przyjść na pomoc tarcza antykryzysowa. Zawiesza ona konieczność płacenia czynszu przez najemców powierzchni komercyjnych w sklepach wielkopowierzchniowych. Jednak art. 15ze specustawy, który to reguluje, wywołał ogromne zamieszanie wśród prawników, nawet cywilistów.
Reklama
Legislacja to trudna sztuka, stąd zawsze przekonuję, że otoczona kultem w Polsce wykładnia językowa prowadzi do sporów. Zastosowanie wykładni celowościowej powoduje, że nie ma większego problemu z odtworzeniem treści przepisu. Wiele rzeczy można zarzucać polskiemu ustawodawcy, ale z pewnością nie brak jasności co do intencji. Dyskusja na temat uregulowania relacji między wynajmującymi powierzchnie w centrach handlowych o powierzchni powyżej 2000 mkw. a najemcami toczyła się przez wiele dni. Mało który przepis ma tak jasno, publicznie i transparentnie omówiony cel z punktu widzenia interesów wynajmujących i najemców.

Reklama
Lecz te interesy są sprzeczne. Wynajmujący twierdzą, że należą im się wszystkie opłaty wynikające z umowy, a najemcy przekonują, że skoro w okresie pandemii nie mogą prowadzić działalności, to i nie mogą płacić czynszów.
Jednak wspólnym celem przedsiębiorców na tzw. rynku retail jest, aby sklepy w centrach handlowych sprzedawały towary i usługi. Celem najmu jest sprzedaż, a nie posiadanie miejsca sprzedaży. Jeżeli handel jest zakazany, to świadczenie wynajmującego obiektywnie, bez jego winy, nie może być spełnione. Skoro wynajmujący nie może spełnić świadczenia obiecanego najemcy, to nie może w zamian żądać wynagrodzenia. To wydaje się dość logiczne i fair. Nie dostrzegam tu luki słusznościowej. Najemca nie zgodził się płacić za atrapę sklepu, ale za działający sklep. Cel jest więcej niż jasny i wpływa na wykładnię całego przepisu, a nie jego wyrywanych z kontekstu ustępów.
Wiemy już, co ustawodawca chciał osiągnąć, lecz czy na pewno mu się to udało? Już sformułowanie mówiące o tym, że w okresie pandemii wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy, nasuwa pytania, czy oznacza to wygaśnięcie samych umów?
Studentów na III roku prawa uczymy, że zobowiązanie jak każdy stosunek cywilnoprawny powstaje na skutek ziszczenia się zdarzeń prawnych takich jak czynności prawne (zwłaszcza umowy), akty administracyjne, konstytutywne orzeczenia sądów (które kreują, zmieniają lub powodują zgaśnięcie stosunku prawnego) oraz inne zdarzenia. Ci, którzy utożsamiają zobowiązanie z umową, popełniają podręcznikowy błąd. Zobowiązanie nie jest tożsame z umową, choć jest z nią związane. Umowa kreuje stosunki zobowiązaniowe i objętą nimi wymianę dóbr i usług. Z umowy wynikają zobowiązania. Konsekwencją przejściowej i częściowej niemożności świadczenia jednej ze stron umowy wzajemnej jest wygaśnięcie zobowiązania. Wprost stanowi tak art. 475 par. 1 kodeksu cywilnego: „Jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa”. Jeżeli zobowiązanie w dacie zawarcia umowy było możliwe do spełnienia, a w toku jej wykonywania stało się niemożliwe do spełnienia, to znaczy, że w interesie dłużnika (tu: wynajmującego) wygasa. Gdyby nie wygasło, to wierzyciel (tu: najemca) miałby roszczenie o naprawienie szkody. Byłoby to jednak niesprawiedliwe w przypadku niemożliwości świadczenia z powodu okoliczności, za które dłużnik (tu: wynajmujący) odpowiedzialności nie ponosi. Jednak umowa jako źródło powstania zobowiązania nie musi i wręcz nie powinna wygasać, bo byłoby to sprzeczne z celem jej zawarcia, jeżeli świadczenia z niej wynikające mają charakter ciągły i okresowy, tak jak w umowie najmu. Stąd mamy regułę w art. 495 par. 1 k.c., stosownie do której, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, strona, która miała świadczenie spełnić ‒ w tym przypadku wynajmujący ‒ nie może żądać świadczenia wzajemnego. Czyli jeśli wynajmujący nie jest w stanie „dostarczyć” aktywnego kanału sprzedaży, to nie może żądać zapłaty czynszu. A gdy czynsz obejmujący okres zakazu handlu został zapłacony z góry, powinien być zwrócony według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Chodzi jednak o to, aby umowy i wynikające z nich zobowiązania trwały, a nie aby je unicestwiać. Co więcej, redakcja tego przepisu, tak krytykowana, odpowiada czystości cywilistycznej. Wystarczy sięgnąć choćby do klasycznego podręcznika prof. Romana Longchampsa de Beriera z 1939 r. „Zobowiązania”.
Czy pana zdaniem ciężar wynikający z obecnej sytuacji jest rozłożony sprawiedliwie?
Nie bardzo rozumiem, dlaczego wynajmujący miałby tracić część swojego przychodu z najmu (np. proponowane w pierwotnej wersji projektu 90 proc.), a najemca całość, czyli 100 proc. Wielu najemców, często małych przedsiębiorców, może nie przeżyć okresu zakazu i „rekonwalescencji” po ustaniu zakazu. Najemcy mają nie tylko koszty personelu, podatki, ZUS, ale przede wszystkim koszty zakupu towarów handlowych, które z uwagi na łańcuch dostaw muszą nabyć z wielomiesięcznym wyprzedzeniem. Koszty te już ich obciążają. Mają też koszty kredytów. Oczywiście wynajmujący mają swoje koszty, w tym koszty kredytów, ale mają też wpływy z czynszów od najemców, których działalność nie została zakazana. Najemcy, jeśli nie prowadzą handlu przez internet, często są pozbawieni jakichkolwiek przychodów. W przypadku umów najmu powierzchni handlowej w centrach handlowych sprawiedliwy rozkład ryzyka polega na tym, że w okresie obowiązywania ograniczeń prowadzenia działalności handlowej wynajmujący i najemca ponoszą własne skutki okresowej utraty przychodów odpowiednio z tytułu wynajmu powierzchni handlowej oraz sprzedaży. Dlaczego ma to być niesprawiedliwy rozkład ryzyka? Żadna ze stron nie zarabia, a obie ponoszą własne koszty. Dodatkowo przepis wprowadza mechanizm przedłużenia umowy o okres trwania zakazu powiększony o sześć miesięcy na dotychczasowych warunkach. Jest to ewidentnie ukłon w stronę wynajmujących. Jeżeli coś nie jest rozwiązane w tym projekcie, to problem okresu rekonwalescencji najemców po zniesieniu zakazu, bo nie sposób zakładać, że sprzedaż natychmiast wróci do poprzednich poziomów.
No dobrze. Ale skoro późniejsze płacenie czynszów, gdy umowa „odżyje”, według stawek ustalonych w okresie prosperity, nie będzie sprawiedliwe dla najemców ‒ bo wzrost bezrobocia i przetrzebione kieszenie Polaków zapewne spowodują mniejsze zyski z handlu, to powstaje pytanie, czy ta szczególna regulacja jest w ogóle potrzebna. Zwłaszcza że w świetle tego, co pan wcześniej powiedział, dla ochrony sklepów wystarczy stosowanie art. 475 i 495 k.c.?
Oczywiście, że nie będzie, i to jest jej poważna słabość. Do tego, co pan dodał, proszę wyobrazić sobie zakup odzieży w masce i gumowych rękawiczkach. Wszak dotyk materiału jest jednym z kluczowych czynników dla decyzji o zakupie. Mają nadal obowiązywać ograniczenia liczby osób w sklepie. Słyszymy, że problem może trwać i rok, a szczyt przed nami z możliwością nawrotu jesienią. Poważni eksperci i rząd mówią o zmianie modeli biznesowych. Galerie „sprzedają” najemcom dostęp do masowego klienta, a więc podstawowym elementem ich świadczenia jest zapewnienie obecności masowego klienta, a nie pojedynczych, odważnych osób, dla których dotyk ubrania przy zakupie jest bez znaczenia. Gdyby ustawodawca nie zdecydował się jednak na interwencję, nawet tak ułomną, problem nie tylko nie zniknąłby, ale nasiliłby się. Wynajmujący są w pozycji silniejszej, bo mają zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowych na pokrycie opłat za wynajem. Są to gwarancje bezwarunkowe, nieodwoływalne i płatne na pierwsze żądanie. Uważam, że w tym kontekście bank ma obowiązek odmówić realizacji takiej gwarancji z powołaniem się na art. 5 lub 65 par. 2 k.c., zgodnie z orzecznictwem SN i stanowiskiem znaczącej części polskiej doktryny. Nie można jednak tracić z pola widzenia ryzyka pociągnięcia tych gwarancji przez wynajmujących, obciążającego najemców. Jeśli gwarancja zostanie skutecznie uruchomiona, to najemca ma obowiązek zlecić bankowi ustanowienie na rzecz wynajmującego nowej, takiej samej gwarancji pod rygorem kar umownych lub wypowiedzenia umowy, a to wszystko odbywa się za środki najemcy. Oczywiście każdy może dochodzić swoich praw w sądzie. Ale łatwo domyślić się, że wymiar sprawiedliwości po koronawirusie może wyglądać jak krajobraz po bitwie. Masowy napływ spraw, różne orzecznictwo, przewlekłość postępowań. W sądzie w takich sytuacjach wygrywa często nie ten, kto ma rację, ale ten, kogo stać na prowadzenie wieloletniego i kosztowego procesu w sprawach dość złożonych cywilistycznie i wymagających ponadprzeciętnej wiedzy. Jest powiedzenie cash is king, które tu pasuje. Obawiam się, że wielu najemców nie „dożyłoby” do końca procesu, a więc nie doczeka wydania sprawiedliwego wyroku, zwłaszcza że w polskim prawie przedsiębiorcę co do zasady uważa się za profesjonalistę, bez względu na jego wielkość. Ustawodawca powinien rozważać, jak zarządzić problemem, także po formalnym zniesieniu zakazu handlu. To, że zakaz zostanie zniesiony – tak jak pan trafnie zauważył – nie powoduje, że cel umów najmu zakładany przez strony będzie realizowany. Rozmrażanie czy rekonwalescencja zajmuje czas. Jak wyjmę zamrożoną rybę z zamrażalnika, to nie nadaje się ona do zjedzenia od razu. Potrzebny jest czas. A zamrożona i rozmrożona ryba nigdy nie smakuje jak świeża. Zniesienie zakazu nie zadziała jak czarodziejska różdżka Harry’ego Pottera.
Podobno niektórzy wynajmujący proponują najemcom aneksy przekształcające obecne czynsze za najem powierzchni handlowej na czynsz za najem powierzchni magazynowej. Czy jeśli szłyby za tym odpowiednio niższe stawki, to w obecnej sytuacji nie byłoby to adekwatne rozwiązanie?
Tylko dlaczego najemca miałby płacić za sklep jak za powierzchnię magazynową, skoro wynajął powierzchnię do handlu, a nie dla celów magazynowania towarów. Niestety wprowadzenie takiej opłaty – o czym wprost mówią wynajmujący – miałoby rekompensować utratę przychodów z tytułu czynszu najmu. A jeżeli tak, to takie działanie należałoby traktować jako obejście przepisu ustawy i rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Jeżeli miałoby to przybrać postać czynności prawnej, wówczas zastosowanie znajdowałby art. 58 par. 1 k.c., który stanowi, że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy, a tu cel projektowanego przepisu jest bardzo jasny i nie pozostawia żadnej przestrzeni na spekulacje. Chodzi o sprawiedliwy rozkład ryzyka stron umowy najmu i umożliwienie, aby świadczenia główne stron umowy mogły ulec swoistemu wznowieniu natychmiast po zniesieniu zakazu. Potrzebne jest szukanie rozsądnego kompromisu adaptującego umowy do nowych warunków COVID-19 i ery post-COVID-19. Klauzula rebus sic stantibus jest tu bezużyteczna, bo umowy wygasną, zanim skończy się postępowanie w I instancji.