Wbrew wcześniejszym zapowiedziom w ustawie o tzw. tarczy antykryzysowej nie znalazł się przepis obniżający z automatu czynsze najmu o 90 proc. w galeriach handlowych, dla najemców, którzy nie mogą wykonywać działalności w okresie epidemii. Jednak zamiast tego niemal w ostatniej chwili wprowadzono przepis, który może mieć jeszcze gorsze skutki w postaci wygaszenia wszystkich takich umów z mocy prawa.
Myślę, że większość prawników, gdy po raz pierwszy czytała te przepisy wstrzymała oddech. Rzeczywiście, w ust. 1 proponowanego art. 15ze ustawy mowa jest o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych. Mogłoby to sugerować wygaśnięcie stosunku najmu na dobre. Prawo cywilne nie zna jednak takiej instytucji jak wygaszenie stosunku najmu na pewien czas z jego automatycznym wznowieniem. Umowa najmu jest umową o charakterze ciągłym i wygasa na skutek upływu czasu, na który została zawarta albo poprzez wypowiedzenie przez jedną ze stron. Nie pomaga także uzasadnienie projektu, w którym czytamy, iż umowy najmu powinny zostać czasowo wygaszone oraz, że najemcy mają obowiązek złożenia oferty przedłużenia czasowo wygaszonego stosunku prawnego na takich samych zasadach, jak wynikające z postanowień umowy.
Czyli redakcja tego przepisu utrudnia przeprowadzenie jego wykładni.
Niestety wszyscy obserwujemy drastyczny spadek poziomu legislacji. Zasady techniki prawodawczej nakazują, aby przepisy ustawy redagować tak, aby dokładnie i w sposób zrozumiały wyrażały intencje prawodawcy. Art. 15ze ustawy bez wątpienia wymogu tego nie spełnia. Niemniej musimy spróbować wyinterpretować intencję ustawodawcy i jakkolwiek niedoskonałe, prawo to zastosować. Dokładniejsza analiza całego proponowanego art. 15ze ustawy, w szczególności zestawienie ust. 2 z ust. 1, pozwala moim zdaniem przyjąć, że chodzi jedynie o ustawowe zwolnienie stron z wykonywania obowiązków, które powstałyby i które stałyby się wymagalne zgodnie z umową najmu w okresie zakazu prowadzenia działalności. Zatem stosunek najmu trwa, jednak z mocy ustawy strony mogą powstrzymać się z wykonaniem obowiązków wynikających z umowy najmu. Wynajmujący nie ma obowiązku udostępniać lokalu najemcy do używania, zaś najemca nie ma obowiązku płacić czynszu. Niestety, taka interpretacja też nie jest idealna, rodzi dalsze pytania, o to co z pozostałymi prawami i obowiązkami stron umowy najmu. Ustawodawca chyba nie do końca przemyślał skutki proponowanego art. 15ze ustawy. Wiemy, że główną intencją jest całkowite zwolnienie najemców z wszelkich obowiązków płatniczych za okres przestoju. Abstrahując od oceny merytorycznej tego rozwiązania, które ryzyko i ciężar finansowy zaistniałej epidemii i narzuconych przez państwo zakazów prowadzenia działalności, przerzuca na wynajmujących, proponowane rozwiązanie niesie ze sobą szereg praktycznych problemów dla najemców i wynajmujących.
Jakich na przykład?
Powstaje np. pytanie: skoro na czas przestoju wszystkie wzajemne zobowiązania stron najmu są wygaszone lub zgodnie z naszą interpretacją, strony są ustawowo zwolnione z tych zobowiązań, to na jakiej podstawie najemca przechowuje swoje rzeczy w zamkniętym lokalu? Przecież nie ma w tym czasie prawa używania wynajętej rzeczy, nawet w celu magazynowania rzeczy. Zatem najemca powinien wydać wynajmującemu lokal, zaś wynajmujący może nim zadysponować w dowolny sposób, jednak tylko na czas epidemii. Wiemy, że takich sytuacji raczej nie będzie, strony nie będą podpisywały protokołów wydania lokali na czas epidemii.
Ale to nie wszystko. Powstaje też szereg pytań odnośnie innych zobowiązań stron umowy najmu np. co dzieje się z zobowiązaniem najemcy lub wynajmującego do wykonania prac wykończeniowych w lokalu przed jego otwarciem dla klientów. Jeżeli obowiązek wykonania takich prac przypada na okres zakazu prowadzenia działalności, to być może można by przyjąć, że w tym okresie odpowiednio wynajmujący ani najemca (w zależności od tego, kto takie prace ma wykonać) nie może żądać od drugiej strony wykonania tego obowiązku, a uzgodniony w umowie termin na wykonanie prac ulega proporcjonalnemu przedłużeniu. Natomiast interpretacja, iż zobowiązanie takie wygasło na dobre lub że najemca bądź wynajmujący został z niego ustawowo zupełnie zwolniony byłaby sprzeczna z intencją stron przy zawieraniu umowy. Tak, jak mówiłam musimy spróbować rozsądnie zastosować w praktyce to bardzo ułomne uregulowanie przewidziane w art. 15ze ustawy.
Wiele problemów stwarza też ust. 2 art. 15ze, który m.in. obliguje najemców do złożenia - w ciągu trzech miesięcy od ustania zakazu - bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć́ miesięcy. Zwłaszcza nie do końca jest wiadomo, jakie są konsekwencje upływu terminu na złożenie oferty.
Art. 15ze ust. 2 ustawy przewiduje, że najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy. Ust. 1 art. 15ze ustawy powinniśmy interpretować łącznie z ust. 2, a w ust. 2 mowa o jest o ofercie „przedłużenia” najmu, a nie ofercie zawarcia najmu z przedłużonym terminem. Zatem przyjmujemy, tak jak mówiliśmy, że stosunek najmu nie wygasł, lecz strony są ustawowo zwolnione z wzajemnych świadczeń przypadających na ten okres. Ratio legis tego zapisu należy zasadniczo ocenić pozytywnie. Można się domyślać, że ustawodawca chce w ten sposób w jakimś stopniu zrekompensować wynajmującemu jego straty, w związku z tym, że nie otrzyma on czynszu ani zwrotu kosztów utrzymania galerii, przypadających na okres zakazu. W zamian za to umowa najmu będzie przedłużona, zatem wynajmujący otrzyma świadczenia od najemcy w przyszłości za ten dodatkowy okres. Jednak ostateczna decyzja, czy do takiego przedłużenia dojdzie zależy od najemcy. Ten bowiem ma 3 miesiące od ustania zakazu prowadzenia działalności na złożenie wynajmującemu oferty przedłużenia najmu. Jeśli najemca tego nie uczyni, wówczas ustawowe zapisy o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron za okres przestoju nie wiążą wynajmującego.
Co to oznacza w praktyce?
Skoro zapisy te nie wiążą wynajmującego, to zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu za okres przestoju nie wygasło i najemca zobowiązany jest uiścić pełną kwotę czynszu i innych opłat za ten okres, natomiast okres najmu nie ulega przedłużeniu. Na tle tego przepisu będą rodziły się kolejne problemy praktyczne. Umowy najmu powierzchni komercyjnych w galeriach handlowych zawierane są na wiele miesięcy przed otwarciem sklepu dla klientów, a samo otwarcie poprzedzone jest wielotygodniowymi pracami adaptacyjnymi w lokalu. Przyjmijmy, że okres zakazu prowadzenia działalności będzie trwał 3 miesiące. Jeśli najemca złoży wynajmującemu ofertę, o której mowa w art. 15ze ust. 2 ustawy, okres najmu zostałby przedłużony o 9 miesięcy. Wynajmujący może ofertę najemcy przyjąć lub odrzucić. Jeżeli powierzchnia najmowana przez najemcę, na którego nałożono zakaz prowadzenia działalności, została już wcześniej przez wynajmującego zakontraktowana na rzecz nowego najemcy, którego okres najmu miał się rozpocząć po zakończeniu najmu z najemcą objętym zakazem działalności, wówczas wynajmujący będzie musiał taką ofertę odrzucić. Inaczej naraziłby się na odpowiedzialność odszkodowawczą wobec tego nowego najemcy, któremu nie będzie w stanie wydać lokalu z uwagi na przedłużony okres najmu z najemcą, objętym zakazem działalności w czasie epidemii. Jak widać, rozwiązanie to nie zawsze będzie rekompensowało stratę wynajmującego, na którego ustawodawca chce przerzucić ciężar finansowy proponowanych rozwiązań.