Obniżenie o 90 proc. czynszu najemców w centrach handlowych przewiduje projekt nowelizacji specustawy koronawirusowej.
Regulacja ta ma znaleźć zastosowanie wobec najemców w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., jeżeli ich działalność w związku z epidemią została zakazana lub ograniczona i rzeczywiście jej nie wykonują.
– Na pewno projekt ten chroni podmioty mniejsze, prowadzące sklepy czy wyspy sklepowe – ocenia Konrad Młynkiewicz, radca prawny z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. Obawia się jednak o jej skutki dla centrów handlowych. – Z audytów prowadzonych w galeriach handlowych wiem, że koszty prowadzenia takiej działalności są olbrzymie, pokrywane właściwie tylko z czynszów. W dodatku budowa obiektu z reguły finansowana jest z kredytów bądź innych źródeł zewnętrznych. Przychody z najmu ograniczone do 10 proc. mogą skutkować w krótkim czasie problemami z zachowaniem płynności finansowej takich podmiotów – tłumaczy prawnik.
Reklama
Zwraca też uwagę, że w całej ustawie jest wiele określeń nieostrych, które mogą rodzić problemy interpretacyjne. W przypadku tej regulacji takim ogólnym pojęciem jest stwierdzenie, że sąd może, po rozważeniu interesów obu stron, inaczej oznaczyć wysokość czynszu, zgodnie z zasadami współżycia społecznego i jeśli wymagają tego względy słuszności. A to otwiera pole do wielu sporów sądowych.
Spory powstają zresztą już obecnie, pod rządami „starych” regulacji. Przykładowo jedna z wrocławskich galerii odmówiła zwolnienia najemcy z czynszu, mimo że taką możliwość przewidziano w umowie. Stanowi ona, że w wypadku przerwy w funkcjonowaniu galerii trwającej dłużej niż 48 godzin, choćby niezawinionej przez wynajmującego, najemca jest zwolniony z czynszu i innych należności umownych. Ponadto najemca powołał się także na działanie siły wyższej, jaką jest pandemia i związane z nią zarządzenia władz. Nie tylko uniemożliwiają one sprzedaż w większości sklepów (w tym sklepie tego właśnie najemcy), ale też powodują absencję dużej części pracowników.
Wynajmujący w odpowiedzi stwierdził jednak, że on wypełnia swoje obowiązki, gdyż umożliwia korzystanie z powierzchni, a zakazy wprowadzone przez władze dotyczą konkretnych sklepów, a nie całej galerii. Dowodem na to, że najemca z obiektu korzysta, miały być... zarejestrowane wejścia i wyjścia jego pracowników w dniach 18–20 marca, a zatem już po wprowadzeniu ograniczeń w handlu.
Projektowane w nowelizacji przepisy mają charakter semiimperatywny, tzn. można nie stosować ich, jeśli umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu. Ponadto najemca nie odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz nie można dochodzić od niego kary umownej ani odszkodowania za wyrządzoną szkodę, jeśli było to spowodowane zakazem wykonywania działalności.
– Wydaje się to rozwiązaniem nie do końca przemyślanym, faworyzującym jedną stronę umowy – komentuje Sebastian Mikulewicz, partner w kancelarii Mikulewicz Ostaszewski.