Hipoteka na użytkowaniu wieczystym pozostaje w mocy nawet gdy prawo to zostanie sprzedane osobie trzeciej, a pierwotny użytkownik pozbędzie się również długu – orzekł Sąd Najwyższy.
Sprawa miała swój początek już 20 lat temu. Wtedy to Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych udzielił pożyczki na kwotę 1,3 mln zł spółce O. Pożyczka ta została zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, którą spółka miała w użytkowaniu wieczystym. Hipotekę wpisano też do księgi wieczystej.
Obciążone tak prawo użytkowania wieczystego spółka sprzedała 3 lata później Lechowi S.
Spółka początkowo spłacała pożyczkę, ale rychło pojawiły się problemy finansowe. Na tyle poważne, że doprowadziły firmę na skraj bankructwa. Niespłacony dług narastał, ale w 2005 r. zobowiązania spółki przejęła osoba fizyczna – Urszula F. Jednak i ona, mimo zawarcia ugody z PFRON, nadal nie wnosiła terminowo rat. Ostatecznie fundusz skierował sprawę do sądu i uzyskał wyrok zasądzający od pani F. należności z tytułu niespłaconej pożyczki.
Gdy o całej sprawie dowiedział się aktualny użytkownik wieczysty nieruchomości po spółce – Lech S., natychmiast złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie hipoteki. Twierdził, że doszło do wygaśnięcia jej wskutek przejęcia długu spółki O. przez Urszulę F. Zdaniem pana S., w chwili przejęcia długu posiadał on już status osoby trzeciej w stosunku tak do pani F., jak do PFRON-u (z którym żadnych umów nie zawierał ani nie był jego dłużnikiem), a ponadto nie wyraził zgody na dalsze trwanie zabezpieczenia.
Sąd I instancji nie przychylił się do wniosku Lecha P. i oddalił powództwo. Zgodnie bowiem z art. 525 k.c. jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem lub ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym przez osobę trzecią, poręczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wygasa z chwilą przejęcia długu, chyba że poręczyciel lub osoba trzecia wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia. Rzecz w tym, że to nie Lech P. był osobą ustanawiającą zabezpieczenie hipoteczne. Nabył on jedynie obciążoną już wcześniej nieruchomość od spółki O., która była zarówno dłużnikiem osobistym (w związku z umową pożyczki), jak i hipotecznym dla PFRON-u.
Mimo to rozpoznający apelację Sąd Okręgowy w P. postanowił zadać Sądowi Najwyższemu pytanie prawne: czy ograniczone prawo rzeczowe (hipoteka) ustanowione przez dłużnika, będącego użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na zabezpieczenie wierzytelności wygasa w przypadku gdy dochodzi następnie do przejęcia długu, a w chwili tego przejęcia użytkownikiem wieczystym obciążonej nieruchomości jest już inna osoba, która nie wyraża zgody na dalsze trwania zabezpieczenia?
SN obradując w składzie trzech sędziów udzielił odpowiedzi negatywnej. Uznał, że hipoteka ustanowiona przez dłużnika na użytkowaniu wieczystym nie wygasa z chwilą przejęcia długu, gdy użytkowanie wieczyste zostało zbyte na rzecz osoby trzeciej. Tym samym – jak wynika z uchwały – wszelkie dalsze czynności dłużnika, dotyczące np. zbycia lub cesji zadłużenia na inną osobę lub podmiot, nie mają wpływu na zabezpieczenie. Ten, kto kupił nieruchomość z obciążoną hipoteką, nadal będzie odpowiedzialny przed wierzycielem hipotecznym.
orzecznictwo
Uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., sygn. akt III CZP 90/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
