Subskrybuj nas na Youtube
W Polsce jest zarejestrowanych ponad 19 mln aut, co sprawia, że pod względem liczby samochodów na 100 mieszkańców jesteśmy nieco powyżej europejskiej średniej. Duża liczba pojazdów rodzi zapotrzebowanie na miejsca postojowe i parkingi. W efekcie branża parkingowa prosperuje dobrze, z widokami na dalszy dynamiczny rozwój. Przedsiębiorcy poszerzają swoją ofertę, niejednokrotnie oferując oprócz miejsc postojowych usługi dodatkowe obejmujące przewóz osób, usługi car wash, care & reconditioning i inne. Niestety zdarza się, że zapominają o istotnych obowiązkach, zwłaszcza na etapie budowy tego typu inwestycji.
Rozpoczęcie działalności polegającej na prowadzeniu parkingu wiąże się z reguły z koniecznością przeprowadzenia inwestycji od podstaw. Nie zawsze proces inwestycyjno-budowlany przebiega w sposób bezproblemowy. Skomplikowane otoczenie prawne, możliwość nakładania się na siebie wymogów prawa nieruchomości, przepisów środowiskowych i prawa wodnego powodują, że duża część przedsiębiorców zaczyna swoją działalność, tkwiąc w złudnym poczuciu bezpieczeństwa, a w rzeczywistości – bez dochowania wszystkich niezbędnych wymogów formalnych. Niestety konsekwencje błędów na etapie planowania i przeprowadzania inwestycji, a także wyboru lokalizacji są z reguły dotkliwe i mogą dać o sobie znać nawet po wielu latach. Co zatem powinni sprawdzić, o co zadbać i na co zwrócić uwagę planujący nowe inwestycje?
1. LOKALIZACJA I PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Kwestia lokalizacji planowanego parkingu jest kluczowa dla określenia zakresu regulacji oraz wypływających z nich dalszych obowiązków, jakim podlegać będzie inwestor. Warto na nią zwrócić uwagę w pierwszej kolejności. Określając status wybranej dla inwestycji nieruchomości, należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku sprawdzić, czy istnieje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to bardziej ogólny dokument uchwalany przez rady gminy w celu określenia generalnego przeznaczenia danych obszarów. Nie jest aktem prawa miejscowego, zawiera jednak ustalenia, które są wiążące przy tworzeniu planu zagospodarowania przestrzennego.
Co jednak, gdy dla danej lokalizacji nie został sporządzony ani jeden, ani drugi dokument? Wówczas na inwestorze spoczywa obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (to tak zwana decyzja WZ, potocznie nazywana wuzetką). Można mówić o dwóch podtypach decyzji o warunkach zabudowy: pierwszym dla inwestycji celu publicznego oraz drugim dla inwestycji innych niż związane z celem publicznym.
2. POZWOLENIE BUDOWLANE
Kolejnym wyzwaniem, z którym musi się zmierzyć potencjalny inwestor, jest pozwolenie budowlane. Generalnie należy pogodzić się z faktem, że prawie każdy obiekt, który będziemy chcieli zrealizować jako parking wielkopowierzchniowy, wymagać będzie uzyskania pozwolenia budowlanego. Artykuł 29 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.) zwalnia z takiego obowiązku jedynie niewielkie parkingi do 10 miejsc postojowych włącznie. Może się zdarzyć, że inwestycja, którą przeprowadzamy, dotyczyć będzie jedynie pewnych wyodrębnionych elementów całości, takich jak: postawienie ogrodzenia, utwardzenie powierzchni w niewielkim wymiarze, postawienie wiat etc. W takich przypadkach przedsiębiorcy, kierując się często błędnym tokiem rozumowania, zakładają, że gdy żaden ze wspomnianych elementów nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego, to w stosunku do ich zbioru będą także zwolnieni z obowiązku ubiegania się o nie. Tymczasem na gruncie przepisów parking powinien być traktowany zawsze jako całość ze względu na swoje przeznaczenie użytkowe oraz gospodarcze.
Istotnym aktem prawnym, na który należy zwracać uwagę na etapie projektowania infrastruktury parkingowej, regulującym szczegółowo kwestie techniczne, jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.).
3. ZJAZD Z DROGI PUBLICZNEJ
Często nasza inwestycja wymagać będzie dodatkowo także wybudowania bądź przebudowy istniejącego zjazdu z drogi publicznej. Szczególne obowiązki w tym zakresie nakłada na inwestora art. 29 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2222 ze zm.), wymagając w takim wypadku uprzedniego uzyskania zezwolenia zarządcy drogi. Warto o tym pamiętać, ponieważ w razie wybudowania zjazdu bez uzyskania stosownego zezwolenia właściwy organ nakłada w drodze decyzji administracyjnej karę pieniężną w wysokości 10-krotności opłaty ustalanej zgodnie z art. 40 ust. 4 powyższej ustawy.
4. WYŁĄCZENIE ZIEMI ROLNEJ Z PRODUKCJI
Jeżeli z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że nieruchomość, na której planowana jest inwestycja, stanowią grunty przeznaczone do produkcji rolnej, wówczas należy uzyskać dla nich decyzję o ich wyłączeniu z produkcji rolnej. Wniosek o wydanie decyzji należy złożyć przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów, a więc tym samym także przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i przed rozpoczęciem prac. Bezzwrotne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z uiszczeniem jednorazowej opłaty wyliczanej proporcjonalnie w stosunku do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy oraz cyklicznej opłaty rocznej uiszczanej przez 10 lat.
W razie użytkowania nieruchomości bez uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej należy się liczyć z sankcjami wynoszącymi nawet dwukrotność jednorazowej opłaty za wyłączenie gruntów.
5. LOKALIZACJA A ŚRODOWISKO
Zlokalizowanie nieruchomości pod inwestycję w pobliżu obszaru Natura 2000 bądź innych terenów objętych szczególną formą ochrony przyrody także powinno być dla inwestora powodem do wzmożenia czujności. Ustawa o udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko stanowi, że gdy inwestycja może zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko występuje konieczność uzyskania decyzji środowiskowej. W odniesieniu do inwestycji polegającej na wybudowaniu parkingu obowiązek ten został skonkretyzowany w rozporządzeniu Rady Ministrów z 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 71 ze zm.), gdzie jako niektóre kategorie parkingów wymienione jako przedsięwzięcia mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, wskazane zostały:
1) garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 0,2 ha, na obszarach objętych formami ochrony przyrody,
2) garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 0,5 ha, na obszarach innych niż wymienione w pkt 1.
Przez powierzchnię użytkową rozumie się w tym przypadku sumę powierzchni zabudowy i powierzchni zajętej przez pozostałe kondygnacje nadziemne i podziemne, mierzone po obrysie zewnętrznym rzutu pionowego obiektu budowlanego.
6. W SĄSIEDZTWIE OBIEKTU ZABYTKOWEGO
Przeprowadzenie inwestycji na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków bądź znajdującej się w jej bezpośrednim otoczeniu pozostawać będzie z kolei w zainteresowaniu właściwego konserwatora zabytków. Należy pamiętać, że ochronie podlega często nie tylko jedynie zabytkowy budynek, lecz także jego otoczenie, jeżeli zostało wpisane do rejestru zabytków. Z tego powodu wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku, w tym także prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części, wymagać może uzyskania pozwolenia właściwego, miejskiego bądź wojewódzkiego, konserwatora zabytków. Pozwolenie na prowadzenie robót należy w takim wypadku uzyskać jeszcze przed wystąpieniem o pozwolenie budowlane.
7. POZWOLENIE WODNOPRAWNE
Zgodnie z art. 425 ustawy z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (Dz.U. poz. 1566 ze zm.), jeżeli inwestycja może wpłynąć na możliwość osiągnięcia celów środowiskowych wymienionych w ustawie, m.in. w zakresie zmniejszenia naturalnej retencji terenowej, rekultywacji wód powierzchniowych lub wód podziemnych, zmiany ukształtowania terenu na gruntach przylegających do wód mającej wpływ na warunki przepływu wód, konieczne jest przeprowadzenie oceny wodnoprawnej inwestycji. Ocena wodnoprawna jest to, wbrew nazwie sugerującej jedynie pomocniczy charakter, decyzja administracyjna, która jest odrębna od innych decyzji związanych z korzystaniem ze środowiska. Gdy organ stwierdzi, że przeprowadzenie inwestycji nie wpłynie na osiągnięcie celów środowiskowych – wówczas wydaje decyzję. Jeżeli zaś stwierdzi jej negatywne skutki – wówczas wyda decyzję dopiero po spełnieniu przez wnioskodawcę określonych wymagań.
8. ODBIÓR INWESTYCJI
Ukończenie prac budowlanych nie jest niestety równoznaczne z możliwością legalnego korzystania z wybudowanych obiektów. Przed inwestorem stoi jeszcze konieczność dopełnienia formalności związanych z oddaniem inwestycji do użytku. Artykuł 54 prawa budowlanego nakłada na inwestora obowiązek zgłoszenia zakończenia budowy przed rozpoczęciem użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy. W przypadku zamiaru przystąpienia do użytkowania parkingu składa się zawiadomienie o zakończeniu budowy. Po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu.
9. DOTKLIWE KONSEKWENCJE
Przeprowadzenie inwestycji bez uzyskania odpowiednich pozwoleń może powodować wiele negatywnych konsekwencji. Rozpoczęcie prac bez uzyskania wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę stanowi samowolę budowlaną i w konsekwencji skutkować może wydaniem nakazu rozbiórki. Istnieje na szczęście kilka ścieżek postępowania legalizacyjnego. Trzeba jednak pamiętać, że nie każda samowola budowlana może skorzystać z możliwości legalizacji, a także o tym, iż przeważnie związana jest ona z poniesieniem przez inwestora znacznych dodatkowych nakładów finansowych. Warunkiem konstytutywnym zalegalizowania danego obiektu jest możliwość doprowadzenia go do stanu zgodnego z przepisami prawa. Postępowanie legalizacyjne może być przeprowadzone niejako z urzędu, a także na wniosek samego skruszonego inwestora. Jeżeli zostaną spełnione formalne warunki, właściwy organ wyda w formie postanowienia decyzję o legalizacji obiektu budowlanego, określając w niej – w przypadkach wskazanych w ustawie – także opłatę legalizacyjną. Opłata stanowi nawet 50-krotność iloczynu stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Dla parkingu może sięgać wysokości setek tysięcy złotych.
10. ODROCZONE SKUTKI
Błędne jest mniemanie, że negatywne konsekwencje braku uzyskania stosownych decyzji i zezwoleń mogą się ujawnić tylko na etapie przeprowadzania inwestycji. Mogą one dać o sobie znać także znacznie później i z zupełnie nieoczekiwanej strony, wpływając na sferę odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy. Przykładowo – przy dochodzeniu roszczeń z tytułu ubezpieczeń. Częstą praktyką przyjętą przez towarzystwa ubezpieczeniowe jest umieszczanie w ogólnych warunkach ubezpieczeń klauzul stanowiących, że ochroną ubezpieczeniową nie obejmuje się roszczeń wynikających z tytułu szkód w razie prowadzenia przez ubezpieczonego działalności bez określonych zezwoleń. Dotyczyć to może różnych sytuacji: wypadku drogowego przy wykonywaniu przewozu osób bez wymaganej licencji, zdarzenia na terenie obiektu budowlanego wzniesionego bez uzyskania pozwolenia budowlanego, czy też takiego, w stosunku do którego nie przeprowadzono we właściwy sposób odbioru.
PODSUMOWANIE
Poprzedzenie inwestycji dogłębną analizą prawną oraz przeprowadzenie jej z dbałością o zachowanie wszelkich wymogów formalnych przyniesie przedsiębiorcy wymierne korzyści. Pozwoli uniknąć niepotrzebnych kosztów związanych z ewentualnymi dodatkowymi opłatami oraz karami administracyjnymi. W ogólnym rozrachunku – będzie tańsze od naprawy skutków popełnionych błędów.