Na rozbiórkę budynku potrzebne jest pozwolenie. Nawet gdy grozi on zawaleniem

Spółka, w której jestem wspólnikiem, jest właścicielem budynku w bardzo złym stanie: pękają ściany, stropy grożą zawaleniem. Przystąpiliśmy do jego rozbiórki ze względu na zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Czy w tej sytuacji potrzebne jest pozwolenie na takie działanie?

Ogólną zasadą wynikającą z art. 28 ust 1 ustawy – Prawo budowlane (dalej: p.b.) jest to, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy czym przez roboty budowlane zgodnie z art. 3 pkt 7 p.b. należy rozumieć także rozbiórkę obiektu budowlanego.

Od powyższej reguły ustawodawca przewidział wyjątki opisane w art. 29–31 p.b. Stosownie zaś do art. 31 ust. 5 p.b. roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Rozpoczęcie takich robót nie zwalnia jednak od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu budowlanego. Przy czym możliwość ta ma charakter wyjątkowy, gdyż wynika ze swoistego stanu wyższej konieczności. Istnienie tego stanu inwestor powinien wykazać w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę, przedstawiając organowi na tę okoliczność niezbędne dowody (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 17 października 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 691/17).

Uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę – mimo rozpoczęcia robót rozbiórkowych i zabezpieczających, a czasami nawet po ich wykonaniu, jeżeli takie roboty były wykonane natychmiast – ma na celu umożliwienie organowi zweryfikowanie, czy faktycznie istniała przesłanka do zastosowania omawianej normy prawnej, tj. czy rzeczywiście wystąpiło bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Obowiązkiem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej przed udzieleniem pozwolenia na rozbiórkę będzie ocena, czy rozpoczęte roboty rozbiórkowe miały na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Z art. 31 ust. 5 p.b. wynika bowiem, że zastosowanie omawianej instytucji wymaga spełnienia następujących warunków:

zagrożenie bezpieczeństwa musi być bezpośrednie;niebezpieczeństwo to musi zagrażać dobrom szczególnie chronionym, tj. zdrowiu lub życiu ludzi oraz mieniu;rozpoczynając roboty, inwestor ma obowiązek bezzwłocznie, tj. natychmiast, kiedy dokonanie odpowiednich czynności będzie możliwe, uzyskać pozwolenie lub dokonać zgłoszenia.

Zaznaczyć także należy, że art. 31 ust. 5 p.b. zezwala tylko na rozpoczęcie robót zabezpieczających i rozbiórkowych. Inwestor nie może na podstawie tego przepisu wykonać jakichkolwiek innych robót budowlanych. Przepis ten nie może być również rozumiany w ten sposób, że w ramach tego działania inwestor może przekroczyć granice wyznaczone tą normą i wykonać bez pozwolenia na rozbiórkę rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części w zakresie wykraczającym poza konieczność usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Uprawnienie przyznane inwestorowi na podstawie art. 31 ust. 5 p.b. nie daje więc inwestorowi prawa do dokonania całkowitej rozbiórki obiektu budowlanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1366/10 i z 16 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 1599/10).

Podstawa prawna

Art. 31 ust. 5 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.).