1 Mieszkania są najczęściej wynajmowane w ramach tzw. najmu okazjonalnego – tak więc właściciel mieszkania, który przejściowo z niego nie korzysta, wynajmuje lokal na określony czas (np. sam w tym czasie mieszka u rodziny). Drugą grupą wynajmujących są właściciele mieszkań, dla których najem stanowi stałe źródło dochodu – to zwykle właściciele kamienic, wynajmujący długoterminowo większą ilość mieszkań. Różnica między najmem okazjonalnym a stałym jest taka, że do pierwszego z nich stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, natomiast do drugiego – regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Dlatego w przypadku najmu okazjonalnego nie ma żadnych ograniczeń dotyczących podwyżek czynszu, które obowiązują przy najmie stałym. Od 1 stycznia 2007 roku zmieniły się zasady tych podwyżek.
Właściciele muszą zarobić na utrzymanie nieruchomości
2 Zgodnie ze zmianami, właściciele mieszkań mogą dokonywać wyższych podwyżek czynszów – takich, które zapewnią im nie tylko możliwość utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie, ale również m.in. zysk. Właściciele mieszkań mogą nadal dowolnie podwyższać czynsz do wysokości nieprzekraczającej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (jest to przeciętny koszt budowy 1 mkw. mieszkania, ustalany co sześć miesięcy przez wojewodów na ich terenie). Podwyżki przekraczające ten próg muszą być uzasadnione. Zgodnie ze zmianami, podwyżka czynszu będzie uzasadniona przede wszystkim wówczas, gdy nie przekroczy ubiegłorocznego wskaźnika inflacji, ogłaszanego przez GUS. Ponadto wówczas, gdy przychody z czynszu nie wystarczą właścicielowi na utrzymanie lokalu lub nie zapewnią zwrotu kapitału, a także godziwego zysku z najmu. Podwyżka czynszu przez właściciela mieszkania nadal musi zostać poprzedzona wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości czynszu, jednak właściciele mieszkań będą mieli czternaście, a nie siedem dni na uzasadnianie podwyżek. Brak pisemnego przedstawienia lokatorowi w tym czasie przyczyny i kalkulacji podwyżki spowoduje, że będzie ona nieważna. 3 Problemem jest, że zapewniono właścicielom możliwość uzyskiwania godziwego zysku, nie określając jednak zasad jego obliczania – nie wiadomo, jaki zysk jest godziwy, a jaki nie. Doprecyzowano natomiast wydatki związane z utrzymaniem lokalu (patrz 3 kroki). W razie sporu co do wysokości podwyżki, zawsze można odwołać się do sądu. Warto pamiętać, że do spraw sądowych, dotyczących zasadności podwyżek czynszu, wszczętych przed 1 stycznia 2007 r., lecz nie zakończonych, stosuje się znowelizowane przepisy.
Co trzeba zawrzeć w umowie najmu
W umowie najmu należy precyzyjnie określić strony umowy, czyli podać dokładne dane najemcy i wynajmującego. Jeśli któraś ze stron wynajmuje mieszkanie przez pełnomocnika, należy to zaznaczyć i sprawdzić, czy pełnomocnictwo jest ważne, a także czy osoba je przedkładająca rzeczywiście jest pełnomocnikiem. Warto pamiętać, że małżonkowie, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, są wspólnie najemcami mieszkania, o ile umowa najmu została zawarta w czasie trwania małżeństwa. Tak więc solidarnie odpowiadają za prawidłowe wykonywanie umowy, w tym zapłatę czynszu. W przypadku najmu okazjonalnego umowa jest zawsze zawierana na czas oznaczony. Można wskazać zarówno konkretną datę, do której będzie ona obowiązywała (np. do 31 grudnia 2008 r.), jak i określić czas trwania najmu w miesiącach lub latach (np. dwa lata od dnia zawarcia umowy najmu). Nie wolno więc zapomnieć o wskazaniu daty i miejsca zawarcia umowy najmu. Konieczne jest również wskazanie okresu wypowiedzenia umowy najmu. Najemcy powinni pamiętać o tym, aby ustalić taki termin, który, w razie wypowiedzenia umowy pozwoli im na znalezienie innego mieszkania i zorganizowanie przeprowadzki.
Wskaż wyposażenie mieszkania
Umowa najmu musi dokładnie określać nie tylko strony, ale również przedmiot umowy. Konieczny jest więc opis wynajmowanego mieszkania – trzeba wskazać adres, powierzchnię, liczbę i rodzaj pomieszczeń, numer księgi wieczystej (o ile lokal ma założoną księgę). Niezwykle istotne jest także precyzyjne określenie wyposażenia mieszkania – pozwoli to skutecznie dochodzić roszczeń w razie ewentualnego dokonania przez najemcę zniszczeń w mieszkaniu. Najlepiej załączyć wykaz wyposażenia poszczególnych pomieszczeń w formie załącznika do umowy. Należy również wskazać, jakie pomieszczenia pozostają do dyspozycji najemcy, np. czy może on korzystać z piwnicy albo miejsca parkingowego. W umowie warto również wskazać, jakie klucze wynajmujący wydał najemcy, np. oprócz kluczy od mieszkania, również od krat, piwnicy, skrzynki pocztowej czy pilot od bramy garażowej.
Kto i za co płaci, wynajmując mieszkanie
W umowie najmu mieszkania nie wystarczy wskazać wysokości czynszu – trzeba określić, czy najemca musi płacić również inne opłaty, np. za wodę, prąd, gaz, telefon, telewizję kablową czy internet. Jeżeli część opłat została wliczona w czynsz, warto to zaznaczyć – często np. w skład czynszu wchodzi comiesięczna opłata za utrzymanie mieszkania (płacona spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie). W umowie warto także wskazać, kto będzie płacił rachunki – czy samodzielnie najemca, czy też wynajmujący, z którym najemca będzie się następnie rozliczał (np. przy płaceniu czynszu). Warto również dokładnie określić termin i sposób uiszczania opłat. Można zastrzec, że czynsz za dany miesiąc będzie płacony do konkretnego dnia tego miesiąca (np. czynsz za luty do 5 lutego), albo wcześniej, np. do ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego (np. czynsz za luty – do 31 stycznia). Trzeba również wskazać, czy pieniądze będą przekazywane bezpośrednio do rąk wynajmującego, czy też na konto bankowe. Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu mieszkania (np. uiszczenie opłat, których nie zapłacił najemca) wynajmujący może pobrać kaucję mieszkaniową. Nie może ona przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za lokal, liczonego w dniu zawarcia umowy najmu. Zwykle jest ona pobierana w wysokości równej wysokości jednego czynszu, jednak w przypadku wartościowego wyposażenia mieszkania warto pobrać wyższą kaucję na wypadek ewentualnych zniszczeń.
Obowiązki spoczywające na najemcy
Umowa najmu powinna wskazywać, jakie są wzajemne prawa i obowiązki stron. Na najemcy spoczywa obowiązek dokonywania drobnych napraw i konserwacji drzwi i okien, podłóg, wbudowanych mebli, wanien, zlewów, baterii itp., instalacji elektrycznej i ogrzewania, przewodów odpływowych, malowanie drzwi i okien, malowanie lub tapetowanie ścian oraz naprawy uszkodzeń ścian i sufitów. Najemca mieszkania powinien również stosować się do porządku domowego, czyli m.in. nie zakłócać ciszy nocnej. Nieprzestrzeganie tego obowiązku powoduje, że właściciel mieszkania ma prawo wypowiedzieć najem, bez zachowania terminów wypowiedzenia. Warto pamiętać, że najemca nie może podnająć mieszkania bez zgody wynajmującego. Co musi zapewnić wynajmujący Wynajmujący musi natomiast zapewnić sprawne działanie instalacji umożliwiających najemcy korzystanie z mediów i innych urządzeń znajdujących się w budynku, np. wind. Powinien również utrzymywać w należytym stanie i czystości pomieszczenia i urządzenia służące do wspólnego użytku mieszkańców. Obowiązkiem wynajmującego jest również dokonywanie w lokalu napraw, które nie obciążają najemcy, czyli przede wszystkim: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), instalacji kanalizacyjnej, elektrycznej, centralnego ogrzewania i anteny zbiorczej. Do wynajmującego należy również wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych i tynków. W przypadku gdy wynajmujący oddaje w najem lokal opróżniony przez dotychczasowego najemcę, ma on również obowiązek wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3 KROKI Jak lokator może kwestionować podwyżkę czynszu 1 Musi otrzymać od właściciela mieszkania pisemne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, 2 Może zażądać na piśmie przedstawienia kalkulacji i przyczyny podwyżki, 3 W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki (wówczas umowa najmu zostanie rozwiązana po upływie okresu wypowiedzenia, czyli zwykle po trzech miesiącach, chyba że strony ustaliły dłuższy termin), lub w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu zakwestionować przed sądem wysokość podwyżki – należy złożyć pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna w innej wysokości.
NA CZYM POLEGA NAJEM 1 W umowie najmu wynajmujący (zwykle jest to właściciel mieszkania) oddaje najemcy mieszkanie do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za co najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
ZASADY PODWYŻEK CZYNSZÓW PRZEZ WŁAŚCICIELI 2 • nie częściej niż co 6 miesięcy (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela), • jeśli w wyniku podwyżki czynsz przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może ona zostać dokonana tylko wówczas, gdy czynsz nie wystarcza na utrzymanie lokalu, zwrot kapitału lub zysk, • brak pisemnego przedstawienia lokatorowi przyczyny i kalkulacji podwyżki w ciągu 14 dni spowoduje, że będzie ona nieważna, • zwrot kapitału nie może przekroczyć w skali roku 1,5 proc. nakładów na budowę lub zakup lokalu albo 10 proc. nakładów na ulepszenia.
WYDATKI ZWIĄZANE Z UTRZYMANIEM LOKALU 3 • opłata za wieczyste użytkowanie gruntu, • koszty konserwacji i remontów, • podatek od nieruchomości, • koszty zarządzania nieruchomością, • koszty utrzymania pomieszczeń użytkowanych wspólnie, windy, anteny zbiorczej i zieleni oraz ubezpieczenia nieruchomości. Takie wydatki muszą być ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku.