Jak powinna być ukształtowana umowa dzierżawy w związku z budową elektrowni wiatrowej?
Ostatnie lata przyniosły wzrost zainteresowania elektrowniami wiatrowymi. Jednym z podstawowych warunków wykonania projektu elektrowni wiatrowej jest zapewnienie niezakłóconego korzystania z odpowiednich terenów na podstawie wieloletniego tytułu prawnego do nieruchomości. Dopiero po uzyskaniu tytułu prawnego do gruntów inwestor przystępuje do działań przygotowawczych (czynności pomiarowe, uzyskanie warunków przyłączenia elektrowni do sieci energetycznej) budowy elektrowni oraz eksploatacji. Warto zwrócić uwagę na właściwe ukształtowanie postanowień umowy dzierżawy, stanowiącej główne źródło powstania tytułu prawnego inwestora do określonych obszarów.
W pierwszej kolejności trzeba pamiętać o pełnym zweryfikowaniu tytułu prawnego wydzierżawiającego do terenu. Należy sprawdzić ewentualny fakt obciążenia przedmiotowej nieruchomości jakimikolwiek prawami osób trzecich.
Inwestor powinien zabezpieczyć się przed łatwym, jednostronnie uznaniowym rozwiązaniem umowy przez wydzierżawiającego. W tym celu warto, by inwestor zawarł umowę dzierżawy na czas określony, wskazującą okoliczności uprawniające do rozwiązania umowy. Dla inwestora korzystnym rozwiązaniem jest ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego do przypadku braku zapłaty czynszu przez ustalony okres. W myśl art. 695 par. 1 kodeksu cywilnego, dzierżawę na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony i może ona zostać wypowiedziana na zasadach ogólnych.
Warto, by inwestor zagwarantował sobie prawo własności zainstalowanych na nieruchomości turbin wiatrowych, przewodów, przełączników, stacji pomiarowych oraz innej infrastruktury. Strony powinny ustalić kwestie wydania nieruchomości po upływie dzierżawy, w tym warunki usunięcia i zabrania obiektów wzniesionych w okresie użytkowania terenu.
W celu ochrony dzierżawy przed roszczeniami osób trzecich wydzierżawiający powinien zostać zobowiązany do ujawnienia w Dziale III księgi wieczystej praw i obowiązków wynikających z umowy.
W myśl art. 678 par. 1 k.c. w razie zbycia wydzierżawianej nieruchomości w czasie trwania dzierżawy nabywca, wstępując w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy, może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Niemniej na podstawie art. 678 par. 2 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej, z datą pewną oraz przedmiotowa nieruchomość została skutecznie dzierżawcy wydana.
ROBERT JĘDRZEJCZYK
radca prawny, partner, Kancelaria Prawna GLN
/>