- Postanowienia umowy przedwstępnej zwykle nie pozwalają sprzedającemu na uchylenie się od zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży, zaś termin dzielący umowę przedwstępna i ostateczną może przynieść nieoczekiwane dodatkowe obciążenia dla sprzedającego. Obciążeń tych sprzedający na ogół nie przewiduje i nie kalkuluje uzgadniając cenę i podejmując bezwarunkowe zobowiązanie z umowy przedwstępnej. Takim obciążeniem jest tzw. renta planistyczna, tj. opłata, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.) Przepis ten stanowi, iż jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to będzie on zobowiązany do uiszczenia na rzecz gminy jednorazowej opłaty, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

• Jak powstaje renta planistyczna i kto określa jej wysokość?

- Warunkiem możliwości żądania przez gminę uiszczenia renty, oprócz faktu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego i związanego z tym wzrostu wartości danej nieruchomości, jest wprowadzenie w planie obowiązku uiszczenia renty planistycznej oraz określenie jej wysokości procentowej, w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości. Kwota ta nie może być jednak wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości gruntu. Stosownie natomiast do art. 37 ust. 4 ustawy przedmiotowe roszczenia gminy mogą być zgłaszane, jeśli zbycie gruntu nastąpiło w ciągu pięciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany.

• Czy zawierając umowę przedwstępną, możemy zabezpieczyć się przed skutkami wprowadzenia renty?

- Aby zabezpieczyć się przed realnym obniżeniem się ceny o wartość naliczonej renty, sprzedający winien np. zastrzec w umowie przedwstępnej prawo żądania określonej renegocjacji ceny w przypadku ziszczenia się obowiązku zapłaty renty oraz wprowadzić po swej stronie tzw. umowne prawo odstąpienia. Jeśli uprawnienia takie nie zostały zastrzeżone, sprzedającemu pozostaje domagać się tzw. sądowej waloryzacji świadczenia lub rozwiązania umowy przez sąd, o czym stanowi art. 3571 kodeksu cywilnego.