Koniec łatwych i szybkich zysków z inwestycji w ziemię uprawną. Zmiany w przepisach radykalnie ograniczyły krąg kupców, przekształcania takich gruntów i potencjał wzrostu ich cen
W ciągu ostatnich dziesięciu lat średnia cena hektara gruntu rolnego w Polsce rosła w tempie kilkunastu procent rocznie. To przyciągało inwestorów. Ale od końca kwietnia zarabianie na ziemi i inwestowanie w nią jest trudniejsze. To skutek wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, w ramach której znowelizowana została także ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Grono osób uprawnionych do kupowania ziemi ograniczone zostało do rolników indywidualnych. Zmiany dotyczą nie tylko ziemi państwowej, ale i prywatnej. Wyjątków jest niewiele. Jak wskazuje Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku, dotyczą one działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha lub do 0,5 ha z zabudowaniami gospodarczymi. – Oba te punkty pozwalają na zakup niewielkich działek, co dla celów inwestycyjnych jest niewystarczające – ocenia.
Zdeterminowani mogą próbować poszukiwania działek, dla których przed 30 kwietnia wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (dzięki temu nie podlegają ustawie), lub starać się o specjalne zezwolenie na zakup. Do tego trzeba zobowiązać się do mieszkania na terenie gminy przez 5 lat i pozostania właścicielem ziemi przez 10 oraz przekonać rządowe agencje, że faktycznie będzie się prowadzić działalność rolniczą. Małą furtką jest opcja zakupu gruntu od najbliższej rodziny.
ikona lupy />
Grunt wygrywał z innymi inwestycjami / Dziennik Gazeta Prawna
– Możliwości inwestycji na tym rynku są więc bardzo ograniczone, a nawet jeśli komuś ta sztuka się uda, to musi być świadomy tego, że późniejsze wyjście z inwestycji będzie bardzo utrudnione. Potencjalne grono odbiorców ziemi rolnej będzie ograniczone co do zasady do rolników. Trzeba się liczyć ze spadkiem cen w związku z nałożonymi ograniczeniami w obrocie – tłumaczy specjalista Lion’s Banku.
W lepszej sytuacji są ci, którzy ziemię rolną już mają. Najlepiej, jeśli jest uprawiana. Wtedy można czerpać zyski z dopłat bezpośrednich, samodzielnie zarządzając uprawami na posiadanych gruntach lub umawiając się z lokalnym rolnikiem, że obsieje i zbierze plon, a dopłaty trafią do właściciela gruntu. – To zyskowne rozwiązanie, bo bez większych problemów do hektara można uzyskać dopłaty na poziomie nawet ponad 1 tys. zł. Do tego niektóre działki rolne można przekwalifikować na budowlane. Odrolnienie wymaga jednak przejścia niełatwej i kosztownej procedury zmiany przeznaczenia i wyłączenia z produkcji rolnej – mówi Bartosz Turek.
Inwestycje w ziemię rolną w ostatnich latach nie ograniczały się do tych indywidualnych. Pojawiły się firmy, które oferowały pośrednictwo w lokowaniu gotówki w takie grunty. Jedną z najbardziej znaczących jest fundusz WI Inwestycje Rolne FIZ AN zarządzany obecnie przez Steam Fund Management. Fundusz zaczął działać w 2012 r., a od tego czasu wartość jednego jego certyfikatu o niemal 48 proc. Fundusz ma zyskiwać na wartości m.in. dzięki sprzedaży plonów z uprawianej ziemi, otrzymywaniu dopłat unijnych i dzierżawie. W końcu czerwca wartość jego aktywów wynosiła niemal 180 mln zł, a fundusz zarządzał ponad 2,8 tys. ha. W jednym z niedawnych komentarzy podał, że największym tegorocznym projektem jest założenie wieloletnich plantacji topoli szybko rosnącej na ponad 1200 ha. – Zarządzającemu udało się również zawrzeć wieloletnie umowy kontraktacyjne z krajowymi odbiorcami na sprzedaż drewna pozyskiwanego z plantacji, należącymi do grona najsilniejszych firm w przemyśle przetwórstwa drewna. Podejmowane działania sprzyjać będą osiąganiu pozytywnych stóp zwrotu w 2016 r., porównywalnych z latami poprzednimi – podał fundusz.
DGP nie uzyskał od zarządzających funduszem informacji o reakcji klientów na zmiany w przepisach i ryzyku, jakie mogą dla niego stwarzać ograniczenia w sprzedaży gruntów, np. w momencie wzmożonego wycofywania środków z funduszu. Na początku kwietnia jego przedstawiciele w wypowiedziach dla portalu Analizy.pl deklarowali, że fundusz ma 40,6 proc. w aktywach płynnych (lokaty bankowe) i jest przygotowany do zapewnienia swoim uczestnikom płynności na zasadach przyjętych w statucie bez konieczności zbywania aktywów. W lipcowym newsletterze fundusz podał, że obecna wartość gotówki w WI Inwestycje Rolne FIZ AN wynosi 21 proc.
Z inną propozycją wyszedł na rynek Wealth Solutions, który oferował możliwość inwestowania w grunty rolne w latach 2008–2012. Były to inwestycje grupowe zorganizowane w ramach specjalnych spółek celowych. – Każdy inwestor stawał się udziałowcem spółki i tym samym udziałowcem portfela nieruchomości gruntowych budowanego przez spółkę. Dzięki temu inwestując 100 tys. zł, bo taka była minimalna kwota inwestycji, stawał się współudziałowcem gruntów o łącznej wartości kilku milionów złotych – informuje Piotr Suchodolski z Wealth Solutions.
Inwestycje polegały przeważnie na zakupie działek rolnych na terenach dobrze skomunikowanych z Warszawą, ich odrolnieniu, podziale na nieduże działki budowlane, ewentualnie utwardzeniu drogi, uzbrojeniu oraz finalnie na sprzedaży. Każda spółka posiadała kilka takich nieruchomości zlokalizowanych w różnych gminach. Inwestorzy uiszczali 2–2,5 proc. opłaty rocznej i muszą się liczyć z 30-proc. udziałem w zysku organizatora przedsięwzięcia.
– Powstało 10 takich spółek, w ramach których zainwestowano łącznie ok. 40 mln zł. Obecnie spółki kończą działalność i trudno podać średnią stopę zwrotu, ponieważ były one zakładane w różnych okresach, posiadały różne portfele nieruchomości gruntowych i wciąż prowadzą działalność. W kilku lokalizacjach udało się wykorzystać w pełni potencjał i osiągnąć nawet dwukrotny wzrost wartości posiadanej nieruchomości, jednak w przypadku niektórych powstała konieczność wydłużenia procesu sprzedaży – deklaruje przedstawiciel Wealth Solutions.
Kilka sposobów na przyciągnięcie inwestorów

Zobacz również
Firma od kilku lat nie oferuje już tej formy inwestycji, bo – tłumaczy – zmieniła się specyfika rynku i zmniejszył się potencjał takiej formy. – W obecnym systemie prawnym stosowany przez nas model byłby praktycznie niemożliwy do wykorzystania – dodaje Piotr Suchodolski.
Kilka lat temu pojawiła się oferta firmy Briland „nowoczesnego programu inwestycyjnego przeznaczonego dla osób zainteresowanych bezpiecznym lokowaniem swojego kapitału w nieruchomości”. Chodziło także o zakup gruntów rolnych przekształcanych później w grunty budowlane, dzielone na mniejsze działki oraz uzbrajane w media i sprzedawane z zyskiem. Firma oferowała ziemię zlokalizowaną m.in. w okolicach Warszawy, Poznania, Wrocławia, Krakowa, Gdańska i nad morzem. W zamyśle inwestor był jedynym właścicielem zakupionej działki i sam wybierał strategię jej przekształcenia.
„Inwestycja w ziemię rolną dzięki programowi Briland przynosi szacowany zysk roczny rozpoczynający się od 20 proc.” – deklarowała spółka w materiałach z początku 2013 r. Te zapowiedzi trudno skonfrontować z rzeczywistymi wynikami. Firma nie odpowiada na wysłane e-maile, a telefon wskazany na stronie internetowej milczy.