EBC ożywi polski rynek biur i magazynów. Powinna nastąpić stabilizacja stóp

Sektor, w którym większość transakcji jest rozliczana w euro, liczy na stabilizację i niższe koszty finansowania.

– Powinna nastąpić stabilizacja stóp i ich systematyczna korekta w dół. A to powinno wpłynąć na zwiększoną aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości – uważa Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w firmie doradczej CBRE.

Obniżka stóp nie spowoduje jednak, że ceny, lecz także popyt na nieruchomości, gwałtownie wzrosną. W tym roku jest spodziewany wzrost wartości transakcji o najwyżej kilkanaście procent.

Ostatni rok przyniósł znaczące wyhamowanie na polskim rynku. Wartość transakcji spadła z 5,8 mld euro w 2022 r. do 2,1 mld euro. Wstrzymywali się nie tylko inwestorzy, którzy nie mieli pewności co do tego, jak wyraźna będzie korekta cen i kiedy przyjdzie stabilizacja, lecz także właściciele, którzy nie chcieli sprzedawać za tanio.

– Od inwazji Rosji na Ukrainę mieliśmy do czynienia z sukcesywnym wzrostem kosztu pieniądza, co przekładało się na opłacalność inwestycji. Od tego czasu stopy kapitalizacji (stosunek dochodu operacyjnego netto do wartości nieruchomości lub ceny sprzedaży – red.) zwiększyły się o 150–200 pkt bazowych w zależności od kraju i sektora. W Polsce wzrosły z ok. 4 proc. do 6 proc., co widać po transakcjach na rynku biurowym czy logistycznym – tłumaczy Przemysław Felicki.

Zdaniem ekspertów Polska ma szansę zyskać na obniżce stóp EBC. Warszawa jako jedyna spośród stolic krajów Europy Środkowo-Wschodniej znalazła się na liście 10 najbardziej atrakcyjnych europejskich kierunków inwestycyjnych. Powodem są nie tylko lokalizacja i dostęp do ciągle tańszej i wykwalifikowanej siły roboczej, lecz także wysoka jakość nieruchomości, spełniających normy zrównoważonego rozwoju, i atrakcyjna ich cena na tle innych krajów w Europie.

– Nasze biurowce są nawet kilkukrotnie tańsze, gdy się weźmie pod uwagę cenę 1 mkw. w porównaniu z cenami w innych stolicach europejskich. W Warszawie średni koszt wykończonego i wynajętego biura to 5–6 tys. euro/mkw., podczas gdy przykładowo w Paryżu jest to prawie 24 tys. euro, a w Londynie ok. 44 tys. euro. Wyższe ceny są nawet w Pradze czy Lizbonie – informuje Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland.

Największego ożywienia eksperci oczekują w magazynach i biurach. Powodem jest to, że są to stosunkowo nowe nieruchomości, odznaczające się wyższym stopniem wynajęcia niż w innych krajach Europy. W 2023 r. popyt na biura w stolicy wyniósł niemal 750 tys. mkw., czyli o ok. 20 proc. więcej niż w latach pandemii. W miastach regionalnych był z kolei rekordowy i wyniósł 740 tys. mkw. W 2023 r. wynajęto 5,7 mln mkw. powierzchni magazynowej. To trzecia najwyższa wartość w historii tego segmentu.

– W przypadku biur popyt napędza też ograniczona podaż nowych budynków i działek – dodaje Piotr Mirowski, senior partner w firmie Colliers. I dodaje, że w polu zainteresowań inwestorów znajdują się zarówno najlepsze budynki, jak i obiekty, które można zrepozycjonować, zmodernizować bądź zmienić ich sposób użytkowania.

– Uwaga inwestorów koncentruje się na okazjach – przyznaje Grzegorz Chmielak, dyrektor w AXI IMMO, i potwierdza, że w przypadku sektora biurowego zainteresowanie skupia się głównie na obiektach w centrum Warszawy. W części przypadków, głównie na Służewcu, zakup nieruchomości biurowej niekoniecznie oznacza utrzymanie tej samej funkcji. – Widzimy trend związany z przemodelowywaniem i wyburzaniem inwestycji, np. pod projekty mieszkaniowe. Powód to niższy od oczekiwanego popyt na rynku biurowym, co jest skutkiem optymalizacji powierzchni najmu związanej z przejściem na pracę hybrydową. Dla przykładu poziom pustostanów, który dla całej stolicy wynosi 11 proc., dla Służewca sięga 20 proc. – wyjaśnia.

Deweloperzy przyznają, że szykują się na wzmożony popyt w drugiej połowie roku. Echo Investment rozmawia o zbyciu projektów React I w Łodzi, City II we Wrocławiu, Brain Park I w Krakowie, Brain Park II w Krakowie oraz Libero w Katowicach. – Mamy na sprzedaż dwa projekty w centrum Warszawy – wieżowiec Warsaw UNIT oraz kameralny biurowiec VIBE, do którego niebawem zaczną się wprowadzać pierwsi najemcy – mówi Jarosław Zagórski. Podkreśla, że pojawiają się już pierwsze duże transakcje.

Kupują przede wszystkim podmioty z naszego regionu Europy (głownie z Czech i Węgier) oraz z krajów nordyckich. – Teraz oczekujemy zainteresowania ze strony czołowych graczy z Niemiec, USA i państw azjatyckich. Na razie nie przejawiają oni dużej aktywności, gdyż czekają na obniżenie kosztów finansowania – zaznacza.

– Podobnie jak w pozostałych obszarach rynku w nieruchomościach widać odchodzenie od globalizacji. Jest szansa na pojawianie się nowych graczy z krajów bałtyckich, Skandynawii czy Austrii, a później także z Europy Zachodniej. To już zaczyna się dziać – mówi Przemysław Felicki. ©℗