Mniejszy popyt na kredyty mieszkaniowe i hipoteczny rekord

Wyniki banków są dobre, ale rosnące znaczenie kredytów o stałej stopie może stanowić problem.

Początek tego roku przyniósł w bankach wyraźny spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Opublikowane w poniedziałek przez Narodowy Bank Polski wyniki ankiety wśród osób odpowiedzialnych za politykę kredytową w sektorze komercyjnym wskazują, że w I kw. br. dwie trzecie banków odnotowało zmniejszenie popytu na hipoteki. „Za podstawową przyczynę spadku popytu banki uznały wstrzymanie dopłat z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. oraz dodatkowo zaostrzenie we wcześniejszych okresach kryteriów i warunków udzielania kredytów mieszkaniowych” – napisano w analizie banku centralnego.

Ponieważ od złożenia wniosku do wypłaty pieniędzy mija dużo czasu, to spadku popytu nie widać w danych „sprzedażowych”. W I kw. br. krajowe banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 27,1 mld zł. Był to pod tym względem najlepszy kwartał w historii. W końcówce ub.r., gdy wpływ na rynek miał już rządowy program dopłat do kredytów, sprzedaż wyniosła 25 mld zł. W I kw. ub.r., gdy program dopiero zapowiadano, a równocześnie dawały się we znaki wysokie stopy procentowe, banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 7,3 mld zł.

Bezpieczny kredyt, przewidujący stałą stawkę oprocentowania przez 10 lat (po pierwszych pięciu latach poziom może się zmienić), sprawił, że w mniejszości są klienci, którzy biorą kredyty o zmiennym oprocentowaniu.

W Santander Bank Polska pod koniec ub.r. kredyty o stałej stopie miały 30-proc. udział w portfelu. Trzy miesiące później było to już 35 proc. W pierwszych trzech miesiącach tego roku bank udzielił kredytów mieszkaniowych o wartości niemal 4,4 mld zł. W większości były to hipoteki ze wsparciem państwa.

Podobny wynik osiągnął Bank Pekao, który informował, że „nowa sprzedaż kredytów hipotecznych była sześciokrotnie wyższa niż rok wcześniej, wciąż na fali Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”. Wciąż – bo zawierano umowy w oparciu o wcześniej złożone wnioski, a przyjmowanie nowych na BK2 proc. z początkiem roku zostało wstrzymane.

ING Bank Śląski, który do programu nie wszedł, w I kw. br. udzielił kredytów mieszkaniowych o wartości 3,6 mld zł. To trzy razy więcej niż rok wcześniej. Udział kredytów o stałej stopie wyniósł 68 proc.

Kredyty o stałej stopie dają klientom przewidywalność wysokości rat. Ale w pewnych warunkach mogą sprawiać bankom kłopoty w wymiarze finansowym. Nie widać tego w rachunkach zysków i strat, ale w tzw. całkowitych dochodach, gdzie są ujmowane zmiany wyceny instrumentów finansowych. W Santander Bank Polska pozycja „zmiana wyceny instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne” to w I kw. tego roku prawie 600 mln zł na minusie wobec ponad 200 mln zł nad kreską rok wcześniej. W Pekao rok wcześniej było to 560 mln zł na plusie, teraz 175 mln zł na minusie. W ING Banku Śląskim zabezpieczenie przepływów pieniężnych to na początku tego roku ponad 400 mln zł pod kreską wobec ponad 840 mln zł nad kreską rok wcześniej.

To wszystko konsekwencja tego, że co do zasady długoterminowe kredyty o stałej stopie są finansowane krótkoterminowymi depozytami. Banki zamieniają de facto zmienne oprocentowanie depozytów na stałe, zawierając transakcje swapowe. Gdy wyceny swapów idą w dół, trzeba pokazać minus w sprawozdaniu. Tak właśnie było na początku tego roku. Notowania swapów zachowują się podobnie jak obligacji. Według serwisu Investing.com rentowność pięcioletnich obligacji skarbowych w końcu ub.r. wynosiła 5,07 proc. Trzy miesiące później było to już 5,34 proc.

Gdy rentowność obligacji i kontraktów swapowych się obniży, ujemna wycena ulegnie odwróceniu.

Te wahania nie przeszkadzają bankom w osiąganiu dobrych rezultatów. Zysk Pekao, drugiego co do wielkości gracza na naszym rynku, wyniósł w I kw. br. 1,5 mld zł. Był o prawie 5 proc. wyższy niż rok wcześniej. Nieznacznie mniejszy Santander BP zarobił prawie 1,6 mld zł, o ponad 30 proc. więcej niż w pierwszych trzech miesiącach ub.r. ING Bank Śląski poinformował w poniedziałek o prawie miliardzie zysku i o 9-proc. poprawie w porównaniu z podobnym okresem 2023 r. ©℗