Od stycznia do połowy października br. złożono w Polsce 171 889 wniosków o pozwolenia na budowę. To o ponad 45,7 tys. mniej niż przed rokiem

Liczba wniosków o pozwolenie na budowę nie wzrasta, mimo rosnącego popytu na mieszkania.

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, opracowanych na prośbę DGP, wynika, że rok do roku największe spadki zanotowano w województwach pomorskim, podkarpackim i warmińsko-mazurskim – po jednej czwartej, najmniejsze w świętokrzyskim – o ponad 15 proc.

Statystyki pogarszają się z miesiąca na miesiąc. We wrześniu 2023 r. w całej Polsce złożono o prawie 3 tys. wniosków mniej niż rok temu, w sierpniu o ponad 2,2 tys. mniej, w lipcu o 2,1 tys., a w czerwcu o 2,5 tys.

Nie budują, choć popyt rośnie

Dzieje się tak, mimo że od czerwca sprzedaż na rynku nowych mieszkań wyraźnie nabrała rozpędu. Miesięcznie w siedmiu największych miastach Polski nabywców znajduje ponad 5 tys. lokali. Dla porównania od lutego 2022 r. sprzedaż oscylowała znacząco poniżej 4 tys. miesięcznie.

W każdym z 10 miast, które odpowiedziały na pytania DGP o sytuację na rynku budownictwa mieszkaniowego, planowanych inwestycji jest wyraźnie mniej. W Gdańsku wyliczają, że w 2022 r. złożono ogółem 1486 wniosków. W tym roku, do końca września – tylko 1152. W Częstochowie w ubiegłym roku napłynęło ich 917, z czego 70 od deweloperów, w tym po trzech kwartałach jest odpowiednio 575 i 24.

– Nie zauważamy wzmożonego zainteresowania występowaniem o pozwolenie na budowę. Do 6 października było ich 1758. W tym samym okresie 2022 r. – o ok. 300 więcej. W 2022 r. niemal 400 wniosków złożyli deweloperzy. W tym odpowiadają za 325 – słyszymy z kolei w biurze rzecznika prasowego prezydenta miasta Łodzi.

– Mówiąc o liczbie wniosków o pozwolenie na budowę, mamy na myśli przede wszystkim budownictwo deweloperskie oraz indywidualne. Udział pozostałych inwestorów (m.in. gmin oraz TBS-ów) w sektorze mieszkaniowym jest bowiem niewielki – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl.

Pytany o przyczyny tego hamowania, mówi, że problemem firm budujących domy są m.in. dostępność działek oraz drogie finansowanie. Inwestorzy mają też wątpliwości, czy wysoki popyt utrzyma się w przyszłym roku, bo bez zwiększenia finansowania Bezpieczny kredyt 2 proc. stanie się nieaktywny, a stopy procentowe nadal będą ograniczać zainteresowanie. – Ogólne ryzyko gospodarcze i polityczne też nie zachęca do rozpoczynania wielu nowych projektów mieszkaniowych – wskazuje ekspert.

Zderzenie z biurokracją

O innych kwestiach ograniczających przyszłą podaż mieszkań mówi Jacek Zengteler, prezes sprzedającej mieszkania i apartamenty spółki Yareal. – Procedury administracyjne i zmienność przepisów są największym hamulcem rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Realizacja projektów mieszkaniowych może zostać opóźniona w wielu punktach postępowania administracyjnego i z tym właśnie mamy do czynienia coraz częściej. Zahamowanie procesu w każdym z tych punktów wydłuża procedury i ogranicza nową podaż, podnosząc też koszty – uważa Jacek Zengteler.

Jak twierdzą nasi rozmówcy, problemem są często zmieniające się oczekiwania organów wydających decyzje o pozwoleniach na budowę oraz podmiotów publicznych odpowiedzialnych za niezbędne uzgodnienia. W szczególności dotyczy to kompletowania dokumentacji dotyczącej infrastruktury: dróg, chodników, ścieżek rowerowych, czasami skrzyżowań i przystanków, a także zieleni. To działania czasochłonne, a dodatkowo w urzędach stale ubywa pracowników zajmujących się tymi sprawami.

Dawid Wrona, członek zarządu deweloperskiej firmy Archicom, też upatruje źródeł problemów z podażą m.in. w kwestiach administracyjnych. Mówi o wydłużonych i skomplikowanych procesach, niejasnym stanie prawnym gruntów, braku decyzji o warunkach zabudowy czy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego itp. – Szacuje się, że okres od opracowania projektu do przekazania kluczy mieszkańcom wydłużył się ze standardowych 3 do 5–7 lat, a czasami nawet więcej – tłumaczy przedstawiciel branży.

Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia, dodaje z kolei, że rynek deweloperski cechuje wysoka inercja, co oznacza, że reaguje z pewnym opóźnieniem na wydarzenia ekonomiczne. Przygotowanie inwestycji do realizacji to złożony proces, który trwa średnio dwa lata. Na wybór generalnego wykonawcy w trybie przetargu potrzeba co najmniej trzech miesięcy. Budowa średniej wielkości projektu mieszkaniowego to kolejne 18–20 miesięcy. – Dlatego też deweloperzy nie są w stanie odpowiednio elastycznie dostosowywać podaży do szybko rosnącego popytu – tłumaczy.

Luka podbija ceny

Już teraz jest dobrze widoczna na części rynków deweloperskich luka podażowa, która sprawia, że ceny idą w górę.

– Trudno liczyć na szybką odbudowę oferty deweloperów do poziomu sprzed roku. Poza tym trzeba się liczyć z faktem, że wprowadzane na rynek lokale prawdo podobnie będą droższe od sprzedawanych obecnie – konkluduje Andrzej Prajsnar.

Jako przykład wskazuje Kraków, gdzie ceny na rynku pierwotnym w ciągu czterech ostatnich kwartałów wzrosły średnio o 22 proc., z 12,5 tys. zł do ponad 15,2 tys. za 1 mkw. ©℗

Złożone wnioski o pozwolenie na budowę / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe