Od czasu ogłoszenia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” kurczy się nie tylko oferta na rynku pierwotnym, ale i wtórnym. Ceny idą w górę.
Na portalu Otodom dostępnych jest ok. 88,8 tys. ogłoszeń mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego. To o 15 proc. mniej niż przed rokiem i o 7 proc. mniej niż jeszcze w styczniu tego roku. Podobny trend dotyczy też innych portali ogłoszeniowych.
Łatwiej o kredyt
– Obserwujemy to w zasadzie od listopada 2022 r. Zaczynaliśmy od poziomu ok. 160 tys. mieszkań. Obecnie jest ich o prawie 20 tys. mniej – informuje Bartłomiej Głuchowski, prezes spółki Unirepo. Zaznacza, że chodzi nie o ogłoszenia, a o rzeczywiste mieszkania na sprzedaż.
Eksperci wiążą to przede wszystkim z dostępnością kredytów. Sprzedaż ożywiła się po złagodzeniu w lutym br. wymagań nadzoru finansowego co do oceny zdolności kredytowej Polaków. Kolejny czynnik to ogłoszenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W ostatnich tygodniach rynkowi kredytów sprzyjała obniżka stóp procentowych. Na to wszystko nakładają się niskie bezrobocie oraz rosnące wynagrodzenia i spadająca inflacja.
A ponieważ oferta na rynku pierwotnym jest coraz bardziej ograniczona w związku z ciągle mniejszą niż przed rokiem liczbą nowych budów, konsumenci coraz częściej szukają mieszkań na rynku wtórnym.
– Liczba wyszukiwań w kategorii mieszkań na sprzedaż była w lipcu, czyli w pierwszym miesiącu obowiązywania Bezpiecznego kredytu, o 20 proc. większa niż miesiąc wcześniej. W sierpniu wyszukiwań w tej kategorii było o 43 proc. więcej niż przed rokiem – zauważa Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
– Głównym źródłem zwiększania podaży mieszkań na sprzedaż w Polsce jest podaż nowych inwestycji deweloperskich. Martwić może to, że w ciągu dziewięciu miesięcy tego roku liczba mieszkań dostępnych do zakupu na rynku pierwotnym skurczyła się o ponad 11 tys., czyli o ok. 25 proc. I to już nie jest wyłącznie kwestia dostępności lokali mieszczących się w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, bo ta w siedmiu największych miastach na rynku pierwotnym spadła od początku roku o prawie 40 proc. Chodzi o dostępność zakupu na największych rynkach w ogóle – mówi Ewa Tęczak.
Jak dodaje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, popyt wzrósł, za czym nie nadąża podaż.
Deweloperów trudno skłonić do rozpoczynania nowych inwestycji. Utrudnieniem w szybkim uruchomieniu nowych projektów jest długotrwały proces uzyskiwania potrzebnych pozwoleń na budowę.
– Nowa oferta nie napływa też na rynek wtórny. Coraz bardziej ograniczona dostępność mieszkań pozwala sądzić, że ich ceny będą rosły. Wiele osób dochodzi w związku z tym do wniosku, że nie będzie wystawiało mieszkania na sprzedaż, skoro za jakiś czas może dostać za nie więcej – tłumaczy Bartosz Turek.
Przedstawiciele portali ogłoszeniowych zaznaczają, że wrzesień przyniósł delikatne odbicie w liczbie ofert dotyczących rynku wtórnego.
– Pojawiło się 5 proc. więcej mieszkań na sprzedaż niż miesiąc wcześniej. Nadal jednak jest to o 11 proc. mniej niż przed rokiem – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom. Według niej można się spodziewać, że oferta nieznacznie zwiększy się po sezonie wakacyjnym, ale w długim okresie będzie utrzymywać się na podobnym poziomie, być może z lekką tendencją spadkową.
Bartłomiej Głuchowski z Unirepo uważa przy tym, że w segmencie popularnych małych mieszkań, które nadają się także na inwestycję, będziemy mieli do czynienia z wyraźnym kurczeniem się oferty.
7–14 proc. więcej w skali roku
Dlatego realne jest ryzyko dalszych zwyżek cen mieszkań na rynku wtórnym. Z analiz Otodom wynika, że tylko w sierpniu ceny poszły w górę, w zależności od miasta, od 1 proc. do niemal 3 proc.
Najbardziej zdrożały lokale w Krakowie i Warszawie – o 2,9 proc. W Krakowie średnia cena to już ponad 14 tys. zł za 1 mkw. W stolicy jest to ponad 15,8 tys. zł.
W Łodzi i Poznaniu zwyżka w stosunku do lipca wyniosła średnio 2,8 proc. Średnio za 1 mkw. trzeba zapłacić odpowiednio 7,78 tys. zł i 10,37 tys. zł. We Wrocławiu był wzrost o 2,7 proc. do 11,65 tys. zł.
W porównaniu z ubiegłym rokiem podwyżki sięgają, w zależności od aglomeracji, od 7 proc. do nawet 14 proc.
Największa dostępność mieszkań z drugiej ręki dotyczy woj. mazowieckiego. Na sprzedaż jest tu wystawionych ok. 14 tys. lokali. Na drugim miejscu jest woj. dolnośląskie – 12 tys., a na trzecim śląskie – 10 tys. Po mniej niż 2 tys. mieszkań jest w ofercie z województw świętokrzyskiego, podkarpackiego, opolskiego i podlaskiego.
Wśród miast prym wiedzie Warszawa z ofertą liczącą prawie 10 tys. lokali. Eksperci zwracają jednak uwagę, że wybór ten jest o 40 proc. mniejszy niż rok temu. 5,7 tys. lokali jest oferowanych we Wrocławiu, a na kolejnych miejscach plasują się Kraków (5,4 tys.), Gdańsk (3,4 tys.) oraz Bydgoszcz (3,1 tys.). W Krakowie wybór skurczył się w porównaniu z ubiegłym rokiem o jedną trzecią.
Wśród miast z co najmniej 100 tys. mieszkańców najmniejszy wybór mieszkań jest w Tychach, Rybniku, Tarnowie, Kaliszu i Płocku (mniej niż 300). ©℗
