Przedsiębiorcy niecierpliwie wyczekiwali zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami. Liczyli, że nareszcie staną się właścicielami użytkowanych przez siebie działek i budynków. Niestety, ostateczny kształt ustawy sprawia, że mało kto z niej skorzysta.
Od 31 sierpnia 2023 r. zacznie obowiązywać ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463). Rząd prezentował jej projekt pod hasłem, że jest to kolejny krok do wyeliminowania z obrotu prawnego użytkowania wieczystego jako reliktu minionego ustroju.
Poprzednim krokiem było wprowadzenie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1495 ze zm.). Jednak tego procesu nadal nie udało się zakończyć, choć minęły już 4 lata od wejścia w życie przepisów, a ustawa dała na to 12 miesięcy. Główna przyczyna opóźnień to wątpliwości związane ze stanem prawnym gruntów i lokali mieszkalnych.
Z tego powodu Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich, przewiduje, że i tym razem realizacja ustawy będzie procesem kilkuletnim. Zwłaszcza że w tym przypadku ustawodawca nie określił, ile czasu mają właściciele użytkowanych gruntów na realizację żądania wykupu. Dlatego przedsiębiorcy walczyli o to, by i oni mogli bezterminowo występować z roszczeniem.
Rok, czyli osiem miesięcy
– Wykup wcześniej też był możliwy, jednak wyłącznie za zgodą właściciela nieruchomości. W praktyce więc do wykupów nie dochodziło. Obecna wersja ustawy umożliwia wykup na roszczenie użytkownika wieczystego, co jest korzystne dla użytkowników, ale tylko przez rok od dnia wejścia w życie przepisów. Stowarzyszenie PINK (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych) brało udział w konsultacjach. Apelowaliśmy o nieograniczanie czasowo roszczeń lub przedłużenie okresu roszczenia do pięciu albo chociaż trzech lat. Nasz postulat spotkał się z aprobatą Senatu, jednak Sejm poprawkę odrzucił – mówi Agnieszka Jachowicz, dyrektor operacyjny i członek zarządu PINK.
Ostatecznie ustawa daje użytkownikom wieczystym tylko 12 miesięcy od jej wejścia w życie, czyli od 31 sierpnia 2023 r., na wystąpienie z żądaniem wykupu. Joanna Winter-Szymańska, counsel w praktyce nieruchomości w kancelarii Crido, zwraca uwagę, że w praktyce może to być tylko osiem miesięcy. A to dlatego, że gminy mają cztery miesiące od wejścia w życie nowelizacji na przyjęcie uchwał, które określą warunki wykupu nieruchomości.
– Nie wiemy, co znajdzie się w tych uchwałach. Zastanawiamy się, jak gminy podejdą do kwestii, które budzą wątpliwości interpretacyjne. Na przykład, jak interpretować prowadzenie działalności gospodarczej. Czy jeśli ktoś kupił nieruchomość i dopiero ma zamiar uruchomić tam biurowiec lub magazyn, to wykorzystuje ją na prowadzenie działalności, czy nie? Kolejny problem rodzi wyłączenie spod działania ustawy gruntów niezabudowanych. W przypadku jednej działki sprawa jest prosta. Jednak gdy mamy do czynienia z użytkowaniem kompleksu działek, a bardzo często przy dużych inwestorach umowa użytkowania wieczystego obejmuje właśnie taki kompleks, sprawa się komplikuje. Część z nich może być zabudowana, a część nie. Zastanawiamy się, jak będą do tego podchodzić gminy – mówi Joanna Winter-Szymańska.
Nie dość że krótko, to jeszcze drogo
Gminy też się zastanawiają.
– Miasto będzie prowadziło analizy prawne dotyczące znowelizowanych przepisów. Przygotowanie projektu uchwały rady miejskiej, regulującej zasady ich stosowania, planuje się na listopad. Każdy wniosek będzie podlegał rozpatrzeniu, podobnie jak w przypadku dotychczasowego trybu. Dodatkowo przeszkodą może być brak zgody wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości na nabycie prawa własności – informuje wydział zbywania i nabywania nieruchomości Urzędu Miasta Łodzi, który spodziewa się dużego zainteresowania użytkowników wieczystych skorzystaniem z ustawy.
Lublin nie spodziewa się kolejki chętnych. Użytkownicy wieczyści z tego terenu już sygnalizują, że mają zastrzeżenia co do warunków finansowych nabycia nieruchomości na własność zgodnie z nowymi przepisami. Z naszych informacji wynika, że zastrzeżenia do wyliczania ceny wykupu pojawiają się nie tylko w Lublinie. Poza krótkim czasem na wystąpienie z żądaniem są one główną przyczyną, która sprawia, że ścieżka dojścia do własności jest nieatrakcyjna dla użytkowników wieczystych.
– Warunki cenowe są bardzo niekorzystne. Zniżka w cenie jest bowiem do wartości pomocy de minimis. Nie uzyska jej więc ten użytkownik, który ostatnio już z tej pomocy skorzystał. Okres, dla którego liczone jest wykorzystanie pomocy de minimis, to trzy lata podatkowe (stąd postulat przedsiębiorców, by z żądaniem wykupu mogli występować przez trzy lata od wejścia w życie ustawy – red.). Dodatkowo w przypadku gruntów w dużych miastach kwota pomocy de minimis stanowi bardzo niewielką część ich wartości. Możliwość zniżki jest więc w tych przypadkach pozorna, bo zniżka, nawet przy skorzystaniu z pomocy de minimis, będzie minimalna – tłumaczy dyrektor Agnieszka Jachowicz.
– Przyjęty sposób wyliczania kwoty wykupu sprawia, że użytkownik, by stać się właścicielem, musiałby dwa razy zapłacić za to samo. Nieruchomości użytkowane wieczyście są w obrocie na rynku, a ich cena jest niemal taka sama jak w przypadku własności. To oznacza, że wiele firm, kupując nieruchomość, już za nią sporo zapłaciło i teraz musiałoby to zrobić jeszcze raz. Dla przedsiębiorców, którzy chcieliby skorzystać z nowego roszczenia i wykupić nieruchomość od Skarbu Państwa lub gminy (w przypadku niepodjęcia uchwał), będzie to 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Przy rozłożeniu płatności na raty – równowartość 25 opłat rocznych – dodaje Joanna Winter-Szymańska.
Przyjęty sposób wyliczania kwoty wykupu sprawia, że użytkownik, by stać się właścicielem, musiałby dwa razy zapłacić za to samo
Przedsiębiorcy muszą się liczyć z dużym kosztem, który trudno będzie przerzucić na najemców. I to jest dla nich kolejny minus. Normalnie wszystkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wynajmujący przerzuca na najemcę w ramach umowy najmu, ale w przypadku kosztu wykupu, zdaniem Joanny Winter-Szymańskiej, może to być bardzo trudne.
Nie tak łatwo się pozbyć użytkowania
Wszystko to powoduje, że zmiany dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego, choć pożądane, nie spełniają oczekiwań przedsiębiorców.
– Nasi klienci to duże podmioty z rynku biurowców, centrów handlowych, magazynów, deweloperzy. Analizowaliśmy tę ustawę i niestety, chociaż była wyczekiwana, to nie potrafimy wskazać im korzyści, jakie mogą być efektem jej przyjęcia. Mimo że, jak wspomniałam, zainteresowanie jeszcze na etapie projektu było bardzo duże. Użytkowanie wieczyste jest prawie jak własność, ale to „prawie” czyni wielką różnicę. Ostateczny kształt ustawy spowoduje, moim zdaniem, że użytkownicy wieczyści nie ustawią się w kolejkach do właścicieli nieruchomości. Z punktu widzenia biznesu nie mają do tego powodu – mówi Joanna Winter-Szymańska.
Podobnie sądzi dyrektor Agnieszka Jachowicz.
– Uważamy, że w rezultacie z możliwości wykupu skorzysta bardzo niewiele podmiotów. Niewydłużenie okresu do realizacji roszczenia jest dla nas zupełnie niezrozumiałe i nieuzasadnione – mówi.
– Kapitał umie liczyć. Nie sądzę, żeby było masowe zainteresowanie wykupem. Na pewno przedsiębiorcy będą podchodzić do tego z rozwagą – ocenia Marek Wójcik, ekspert ZMP. ©℗
/>
