Subskrybuj nas na Youtube
Przedsiębiorcy, którzy zabezpieczyli wierzytelność hipoteką na nieruchomości dłużnika, mogą być zdziwieni. Jeśli po uzyskaniu korzystnego wyroku zostanie ona sprzedana, to będą musieli ponownie wytoczyć proces.
Sytuacje, gdy przedsiębiorca chce przeprowadzić egzekucję długu z nieruchomości obciążonej hipoteką, nie należą do rzadkości. Hipoteka uważana jest przez wierzycieli za dosyć silne zabezpieczenie spłaty należności, ponieważ daje prawo do egzekucji z nieruchomości niezależnie od tego, czyją stała się własnością.
Nie zawsze jest jednak tak, że kwota raz zasądzona przez sąd będzie bez przeszkód ściągnięta dzięki ustanowionej hipotece. Sytuacja przedsiębiorcy może się mocno skomplikować, gdy po wydaniu wyroku zasądzającego dług nieruchomość zostanie przeniesiona na inną osobę. Jeśli nastąpi to przed zajęciem nieruchomości przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym, może się okazać, że firma będąca wierzycielem musi jeszcze raz wytoczyć proces o zapłatę przeciwko nowemu właścicielowi będącemu dłużnikiem rzeczowym (odpowiada on wyłącznie z obciążonej nieruchomości). A to nie tylko zdecydowanie wydłuży postępowanie zmierzające do wyegzekwowania należności zabezpieczonej hipoteką, lecz wpłynie również na obciążenie i wierzyciela, i dłużnika rzeczowego dodatkowymi, zbędnymi kosztami postępowania sądowego.
Rozdźwięk w orzecznictwie
Wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego przeciwko nabywcy tejże nieruchomości w trybie przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.; dalej: k.p.c.). Jest jednak sporne, w jaki sposób powinien ten tytuł uzyskać – czy przez wytoczenie powództwa przeciwko nabywcy nieruchomości o zapłatę z ograniczeniem odpowiedzialności do nieruchomości (na podstawie art. 319 k.p.c.), czy przez uzyskanie klauzuli wykonalności w trybie art. 788 par. 1 k.p.c. Ten ostatni przepis przewiduje, że sąd ma obowiązek nadać klauzulę wykonalności na rzecz lub przeciwko osobie, na którą po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub w toku sprawy (przed jego wydaniem) przeszło uprawnienie lub obowiązek, jeżeli przejście to zostanie wykazane dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym. Na tej podstawie klauzula wykonalności nadawana jest na istniejący już tytuł egzekucyjny (np. orzeczenie sądu przeciwko poprzedniemu właścicielowi) w postępowaniu klauzulowym, a więc szybko i w uproszczonym trybie.
Należy zauważyć, że nadawanie klauzuli w trybie 788 par. 1 k.p.c. było przedmiotem rozstrzygnięć wielu składów sędziowskich. W orzecznictwie sądowym na przemian pojawiają się postanowienia dopuszczające taką możliwość, jak i ją odrzucające. Problematyka ta była również poruszana przez doktrynę prawa. Przy czym możliwość nadania klauzuli na tej podstawie jest obecnie akceptowana przez zdecydowaną jej większość. Jak widać, brak więc spójnego stanowiska w tym zakresie.
W uproszczonym trybie
Pogląd o dopuszczalności nadania klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką coraz częściej pojawia się w orzecznictwie. Ostatnio za taką możliwością opowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach. Postanowieniem z 15 czerwca 2015 r. (sygn. akt V ACz 520/15) sąd ten zmienił postanowienie Sądu Okręgowego w Katowicach w ten sposób, że nadał klauzulę wykonalności na rzecz wnioskodawcy (wierzycielowi) przeciwko uczestniczce (nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką), z zastrzeżeniem prawa do powoływania się przez nią w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie jej odpowiedzialności do nieruchomości z hipoteką. W sprawie tej uczestniczka nabyła nieruchomość obciążoną hipotecznie, zaś wierzyciel dysponował tytułem egzekucyjnym przeciwko zbywcy. Sąd okręgowy najpierw nadał klauzulę wykonalności przeciwko nabywcy, jednak wskutek zażalenia zmienił swoje postanowienie i oddalił wniosek wierzyciela. Ten wniósł zażalenie, w którym wywodził, że możliwe i zgodne z prawem jest nadanie klauzuli wykonalności w trybie art. 788 par. 1 k.p.c. przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką. Powoływał się on m.in. na postanowienia: Sądu Najwyższego z 2 marca 1971 r. (sygn. akt III CRN 553/70), Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 12 września 2013 r. (sygn. akt I ACz 1121/13) i Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 7 maja 2014 r. (sygn. akt I ACz 70/14). Uczestniczka wskazała, że do tej pory Sąd Najwyższy tylko raz rozstrzygał sporną kwestię, właśnie w postanowieniu z 2 marca 1971 r., gdzie stwierdził, że możliwe jest nadanie klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipotecznie. Zaznaczyła, że samo postanowienie zostało wydane na podstawie nieobowiązujących już przepisów, więc nie jest już aktualne. Powołała się też na orzeczenia sądów i poglądy doktryny wskazujące, że nie jest możliwe nadanie klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką.
Sąd Apelacyjny w Katowicach przyznał jednak rację wnioskodawcy i nadał klauzulę przeciwko uczestniczce. Wskazał, że sformułowanie użyte w art. 788 par. 1 k.p.c. – przejście obowiązków – obejmuje również obowiązek wykonania świadczenia wynikający z prawa rzeczowego. A skoro z art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.; dalej: u.k.w.) wynika uprawnienie do zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką bez względu na to, czyją się stała własnością, to jej nabywca, choć nie staje się następcą prawnym dłużnika osobistego, przejmuje jednak na siebie zobowiązanie zaspokojenia jego wierzyciela z przedmiotu nabycia. W ocenie sądu w tej sprawie doszło więc do przejęcia obowiązku, a na nabywcę nieruchomości przeszło z mocy prawa zobowiązanie do zaspokojenia wierzyciela z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Przedstawiciele doktryny – zwolennicy poglądu zaprezentowanego przez sąd apelacyjny w tym orzeczeniu – uważają, że dług rzeczowy istnieje już po stronie zbywcy (będącego dłużnikiem osobistym) i wskutek sprzedaży przechodzi on na nabywcę nieruchomości. Przeciwnicy wskazują z kolei, że powstaje on dopiero w momencie zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką. Natomiast sądy, które odrzucają możliwość nadania klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości z hipoteką w trybie art. 788 k.p.c., wskazują przede wszystkim, że dłużnik osobisty oraz dłużnik rzeczowy ponoszą względem wierzyciela odpowiedzialność in solidum (podobną do solidarnej). Nie oznacza to jednak, że nabywca staje się w związku z tym dłużnikiem osobistym wierzyciela, bowiem w takiej sytuacji nie ma miejsca przejście obowiązku z pierwotnego dłużnika osobistego na dłużnika rzeczowego. Tak więc odpowiedzialność nabywcy nieruchomości nie jest odpowiedzialnością następczą, ale odpowiedzialnością samodzielną i odrębną. W efekcie nie zostaje spełniona podstawowa przesłanka przejścia obowiązku, umożliwiająca zastosowanie art. 788 k.p.c.
Lepiej dla wierzyciela
Powyższe postanowienie jest kolejnym, w którym sąd uznaje możliwość zastosowania art. 788 par. 1 k.p.c. w celu nadania klauzuli wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości z hipoteką. Jakkolwiek moim zdaniem bardziej przekonujące są argumenty przeciwników tej koncepcji, to względy racjonalne przemawiają za jej stosowaniem. Z uwagi na art. 65 u.k.w. trudno wymagać od wierzyciela, aby po uzyskaniu tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi osobistemu musiał wytaczać kolejne powództwo przeciwko dłużnikowi rzeczowemu. Kolejny proces opóźni bowiem egzekucję należności zabezpieczonej hipoteką, a także spowoduje obciążenie wierzyciela (i nabywcy nieruchomości) nowymi kosztami procesu sądowego. Zdecydowanie lepszym, szybszym i tańszym wyjściem jest nadanie klauzuli w trybie art. 788 par. 1 k.p.c. Biorąc jednak pod uwagę istniejące rozbieżności poglądów, zasadne byłoby ich jednoznaczne rozstrzygnięcie przez Sąd Najwyższy bądź ustawodawcę. Niestety w sprawie wyżej opisanej sąd mimo wniosku ze strony uczestniczki nie zdecydował się na przedstawienie tego zagadnienia do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Nie tylko sądy i teoretycy, lecz także praktycy
Różne poglądy co do możliwości nadania klauzuli wykonalności wobec nabywcy nieruchomości zabezpieczonej hipotecznie na podstawie art. 788 par. 1 k.p.c. mają też profesjonalni pełnomocnicy i komornicy. Popiera ją radca prawny Bartosz Sierakowski z kancelarii Zimmerman i Wspólnicy.
– Istnieje tutaj luka prawna, bo przepisy nie regulują tego, w jaki sposób nadać klauzulę wykonalności przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipotecznie. Moim zdaniem nadawanie dalszej klauzuli na podstawie art. 788 par. 1 k.p.c. jest jak najbardziej słuszne. Warto zauważyć, że art. 789 k.p.c. pozwala na nadanie takiej klauzuli na nabywcę przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego. A o ile nieruchomość często jest składnikiem przedsiębiorstwa, o tyle w przypadku gospodarstwa rolnego – niemal zawsze. Skoro więc można nadać taką klauzulę na uzyskany już tytuł egzekucyjny (np. wyrok zasądzający wierzytelność) w przypadku przeniesienia przedsiębiorstwa lub gospodarstwa, które z reguły obejmuje więcej rzeczy niż tylko nieruchomość, to tym bardziej można to zrobić tylko w przypadku sprzedaży samej nieruchomości. Poza tym osoba, która kupuje grunt, budynek czy lokal z hipoteką, musi się liczyć z wszczęciem egzekucji do tej nieruchomości, co również przemawia za nadawaniem klauzuli wykonalności w uproszczonym trybie, bez wytaczania kolejnego procesu – przekonuje.
Ostrożnie do sprawy podchodzi natomiast Justyna Bartnik, aplikant radcowski w kancelarii Morawski & Wspólnicy.
– Czy w takiej sytuacji należy wytaczać nowe powództwo, zależy od konkretnego przypadku. Klauzule na podstawie art. 788 par. 1 k.p.c. nadają m.in. sądy w Białymstoku, Katowicach i Poznaniu. Aby jednak uzyskać klauzulę w tym trybie – trzeba dysponować wiarygodnym dokumentem urzędowym lub prywatnym. Częściej jednak sądy uważają, że trzeba wszcząć nowy proces, bo zmienia się osoba, od której będziemy egzekwować dług, i należy wykluczyć z obiegu tytuł wykonawczy wydany na inny podmiot, tak aby np. nierzetelny wierzyciel nie ściągał należności od dwóch dłużników na podstawie jednego wyroku. Moim zdaniem nowe powództwo jest też konieczne m.in. w przypadku bankowych tytułów egzekucyjnych, które nie są wydawane przez niezawisłe sądy – stwierdza.
Przeciwko stosowaniu powyższego przepisu są natomiast komornicy.
– W przypadku przejścia nieruchomości obciążonej hipoteką na nowego nabywcę powinno zostać wytoczone nowe powództwo z uwagi na ochronę dłużnika – uważa Tomasz Glapiak, komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kłodzku.
