Błędne koła polskiego mieszkalnictwa

Polski rząd, ale także inne w regionie, powinny wspierać budowę dostępnych cenowo mieszkań o odpowiednim z perspektywy demograficznej metrażu, lokalizacji i standardzie wykończenia.

Polska, podobnie jak większość krajów regionu Europy Środkowej i Wschodniej, od wielu dekad boryka się z tymi samymi problemami w mieszkalnictwie. Brakuje dostępnych finansowo lokali i domów, zwłaszcza tych większych, dla rodzin wielodzietnych.

Rynek najmu jest słabo rozwinięty – w mniejszych miejscowościach nie da się nic wynająć, a nieliczne pojawiające się oferty są tak wygórowane cenowo, że nie stać na nie nawet osoby o średnich zarobkach. W dużych miastach ofert jest więcej, ale ze względu na wysokie ceny i ryzyko szybkiego wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, najem nie stanowi realnej alternatywy wobec własności. W rezultacie mieszkania są przeludnione, często w złym stanie technicznym, a młodzi ludzie jeszcze długie lata po osiągnięciu dojrzałości mieszkają wspólnie z rodzicami. To sprawia, że Polki i Polacy są coraz bardziej sfrustrowani swoją sytuacją mieszkaniową.

Historyczne doświadczenia

W okresie transformacji systemowej panaceum na wszystko, także na sytuację w mieszkalnictwie, miała być własność prywatna. Pod koniec komunizmu państwo nie miało pieniędzy praktycznie na nic, a remonty znajdującego się w coraz gorszym stanie zasobu komunalnego i spółdzielczego stały nisko na liście priorytetów. Jeszcze dalej za nimi plasowała się budowa nowych nieruchomości. Własność prywatna miała zachęcić obywateli do samodzielnego wydawania pieniędzy na jedno i na drugie. Przynajmniej w teorii uwłaszczający się użytkownicy mieszkań mieli mieć motywację do ich remontów, a towarzyszący inflacji szybki wzrost nominalnych cen nieruchomości miał generować automatyczny wzrost majątku. W rezultacie nowi właściciele mieszkań mieli się bogacić i te pieniądze wydawać na konsumpcję, nakręcając młodą kapitalistyczną gospodarkę. Własność prywatna miała też zachęcić tych, którzy już mieli oszczędności, do inwestowania w budowanie nowych nieruchomości.

Rzeczywistość gospodarcza jednak uporczywie nie chciała podążyć ścieżką wyznaczoną w podręcznikach do makroekonomii. W latach 90. budownictwo mieszkaniowe praktycznie zamarło, a stan techniczny mieszkań dalej się pogarszał. Powodem był niedobór kapitału. Inflacja i recesja stopiły oszczędności krajowe, a kapitał zagraniczny nie chciał jeszcze do Polski płynąć szerokim strumieniem. Nieliczni inwestorzy, którzy mieli wystarczająco duże środki, aby budować osiedla, woleli swoje pieniądze przeznaczyć na zakup upadających fabryk czy budowę nowych. Zysk z takich inwestycji był większy i szybszy. Dodatkowo budowa domów wielorodzinnych w latach 90. była obarczona wysokim ryzykiem – materiały budowlane były gorszej jakości niż w czasach komunistycznych, budowlańcy nie mieli doświadczenia w technologiach innych niż prefabrykacja, a niestabilność prawa była bardzo wysoka. W rezultacie inwestycja w kilkuletnią budowę, gdy drobni przedsiębiorcy dorabiali się nowego poloneza w ciągu kilku kwartałów, była wyłącznie decyzją pasjonatów.

Mimo to szybko zmieniające się rządy nie były w stanie zmienić raz obranego kursu. Prywatyzacja mieszkań komunalnych i spółdzielczych postępowała, a alternatywy pod postacią dofinansowania budownictwa społecznego, choć bardzo popularne wśród ludności, szybko ginęły pod nożem kolejnych ministrów finansów, którzy musieli ratować niespinające się budżety państwa. W spisie powszechnym z 2002 r. jedynie 6,5 mln z 11,8 mln zamieszkanych mieszkań było własnością osób fizycznych. Zasób komunalny wynosił 1,4 mln lokali – co prawda już mniej niż na koniec okresu transformacji (w 1995 r. w rękach gmin było ponad 1,5 mln mieszkań), ale wciąż dostatecznie dużo, aby uznać państwo za aktywnego uczestnika rynku mieszkaniowego. Zwłaszcza że Skarb Państwa dysponował dodatkowymi 204 tys. mieszkaniami. Dodatkowo ponad 1 mln mieszkań stanowiły spółdzielcze mieszkania lokatorskie, a kolejne 0,3 mln mieszkania zakładowe. W ciągu kolejnych dwóch dekad przybyło w Polsce 3,4 mln mieszkań, a liczba tych w rękach osób fizycznych zwiększyła się aż o 5 mln, osiągając rekordowe 11,5 mln mieszkań i domów. Kolejne ponad 2 mln stanowiły nowe i sprywatyzowane spółdzielcze mieszkania własnościowe. W rezultacie w 2021 r. aż 86,8 proc. Polaków deklarowało, że ich miejsce zamieszkania jest ich własnością. Był to piąty najwyższy wynik w całej Unii Europejskiej, dalece wyższy od tego w Hiszpanii (75,8 proc.), Irlandii (70 proc.), Francji (64,7 proc.) czy Niemczech (49,5 proc.).

Mieszkaniowe marzenia

Ale jak, mimo tak szybkiego wzrostu liczby mieszkań własnościowych, u progu 2023 r. zakup nowego mieszkania dla większości społeczeństwa wciąż pozostaje w sferze marzeń, wskaźnik przeludnienia jest czwarty najwyższy w UE, na mieszkanie socjalne czeka się miesiącami, a nieruchomości jest za mało względem potrzeb gospodarstw domowych, których przecież przez ten czas nawet 0,8 mln ubyło?

Przyczyn takie stanu rzeczy jest wiele, ponieważ rynek mieszkaniowy jest bardzo złożoną częścią gospodarki, na którą oddziałują równocześnie czynniki ekonomiczne, demograficzne, instytucjonalne, a nawet kulturowe. Nie ma zatem, wbrew pojawiającym się regularnie populistycznym postulatom, jednoznacznego winowajcy pokroju banków, inwestorów, rządu czy deweloperów.

Wskazałbym natomiast trzy strukturalne czynniki, które petryfikują problemy polskiego mieszkalnictwa. Po pierwsze, procesy demograficzne. Podobnie jak w międzywojniu, największe polskie miasta i ich suburbia zmagają się z ciągłym napływem ludności z mniejszych miejscowości, terenów wiejskich, a nawet z zagranicy. To sprawia, że mieszkań w miastach wciąż brakuje, podczas gdy na wsi coraz więcej domów stoi pustych.

Jak pokazały dane z ostatniego spisu powszechnego, co ósma nieruchomość mieszkaniowa na obszarach wiejskich jest niezamieszkana – to najwyższy odsetek ze wszystkich typów gmin. Dodatkowo centra dużych miast zamieszkane są przez starzejącą się część społeczeństwa, która użytkuje nieruchomości o wartości ponad 100-krotnie przekraczającej ich rozporządzalne dochody, nie mając z tego tytułu żadnych benefitów, a często nie mając nawet środków na niezbędne remonty.

Wynika to z drugiego, kulturowego czynnika determinującego kształt polskiego rynku nieruchomości, czyli traktowania mieszkania jako dobra rodzinnego. W przeciwieństwie do Niemców, Francuzów czy Brytyjczyków, Polacy często nie znają faktycznej wartości ich nieruchomości, a zamieszkiwane przez nich lokale nigdy nie stanowiły przedmiotu obrotu rynkowego. Co więcej, w wielu przypadkach ich to nie interesuje.

Mieszkania, a tym bardziej domy czy ojcowizna są bowiem traktowane jak srebra rodowe – element majątku, który zbywa się w ostateczności w razie wojny czy finansowego kryzysu, a jego główna wartość to wartość symboliczna, związana z możliwością przekazania nieruchomości kolejnym pokoleniom. Przez to żaden rząd nie odważył się do tej pory wprowadzić w Polsce podatku katastralnego, a elastyczność cenowa podaży mieszkań z rynku wtórnego jest bardzo niska. Wraz ze wzrostem ceny nie rośnie bowiem liczba sprzedających, a często zwiększa się nawet liczba kupujących, którzy boją się, że za moment nie będzie ich stać na własne mieszkanie. To odwrotna sytuacja niż w przypadku innych rynków aktywów, jak akcje czy obligacje.

Kto winduje ceny?

Traktowanie mieszkania jako dobra rodzinnego deformuje też rynek najmu. Polacy albo nie chcą wynajmować posiadanych mieszkań, albo wynajmują je przejściowo do czasu, kiedy nie będą potrzebne ich rodzinie, najemcom nie pozwalając nawet na najmniejszą ingerencję w aranżację wnętrza. To obniża poczucie bezpieczeństwa u tych ostatnich i sprawia, że Polacy nie traktują najmu mieszkania jako poważnej, długoterminowej alternatywy dla zakupu na własność.

Powstaje zatem błędne koło utrwalające pogląd, że nieruchomości są dobrami rodzinnymi i tylko w mieszkaniu własnościowym można rozpalić ognisko domowe i zdecydować się na dzieci. Zjawisko to nasila niewielka podaż najmu instytucjonalnego, czyli mieszkań na wynajem oferowanych przez wyspecjalizowane w tym firmy. Te boją się bowiem inwestycji ze względu na niekorzystne uwarunkowania prawne i historycznie uwarunkowaną niechęć społeczeństwa do właścicieli dużej liczby mieszkań. Wiele osób obawia się, że rozwój najmu instytucjonalnego zabrałby im możliwość zakupu mieszkań, a stawki czynszów tylko poszłyby w górę. Niesłusznie. Polacy dużo bardziej powinni się obawiać indywidualnych inwestorów na rynku nieruchomości, którzy okresowo windują ceny.

Trzeci problem polskiego rynku mieszkaniowego stanowią bowiem rosnące nierówności majątkowe. Brakuje dokładnych danych statystycznych, ale poszlakowe dowody wskazują, że systematycznie rośnie grupa osób posiadających więcej niż jedną nieruchomość przy względnie stałej liczbie osób niemających żadnej nieruchomości. Na najwyższą od pół wieku liczbę mieszkań oddawanych do użytku w Polsce w ostatnich latach w dużej części złożyły się mieszkania kupowane inwestycyjnie pod wynajem, a także domy letniskowe czy apartamenty wczasowe nad morzem, w górach czy turystycznie atrakcyjnych miastach.

Według badań NBP w 2021 r. aż 46 proc. nabywców na rynku wtórnym dużych miast kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych, a jedynie 29 proc. kupowało swoje pierwsze mieszkanie. Z kolei według danych spisu powszechnego największy odsetek pustostanów, czyli mieszkań niezamieszkanych, jest w miastach turystycznych, takich jak Szklarska Poręba, Hel czy Kołobrzeg, gdzie przekracza 30 proc. zasobu lokalowego.

Konieczna zmiana myślenia o polityce państwa

Powstaje zatem błędne koło, w którym zakupy inwestycyjne nieruchomości napędzają ceny, na czym zyskują właściciele mieszkań, którzy rosnący majątek mogą przeznaczyć na zakup kolejnych nieruchomości, a tracą osoby o średnich i niskich dochodach, które muszą ponosić koszty rosnących czynszów. Ten mieszkaniowy efekt św. Mateusza jest napędzany przez politykę państwa, która prawie od początku transformacji nakierowana jest na wsparcie budownictwa indywidualnego oraz promowanie zaciągania kredytów. Zwłaszcza ten ostatni aspekt zyskał na popularności, od kiedy nastąpił gwałtowny wzrost cen mieszkań w latach 2006–2007. Programy nakierowane na wsparcie kredytobiorców mają na celu pomoc Polakom w korzystaniu z dobrodziejstw wzrostu cen nieruchomości. Równocześnie jednak generują szereg dodatkowych kosztów społecznych, jak chociażby problemy osób, które zdecydowały się zaciągnąć kredyty hipoteczne powiązane z kursem franka szwajcarskiego, czy tych zaciągających kredyty o zmiennym oprocentowaniu w czasie pandemii, gdy stopy procentowe były na historycznych minimach.

Przede wszystkim jednak, jak pokazują prowadzone ostatnio badania, wsparcie kredytobiorców skutkuje w długim okresie wyłącznie średnim wzrostem cen mieszkań. Dlatego na takich programach zyskują banki, deweloperzy i niezadłużeni właściciele nieruchomości, tracą osoby bez zdolności kredytowej, a kredytobiorcy korzystający ze wsparcia mają takie same możliwości zakupu mieszkań, jakby tych programów nie było.

Wyrwanie Polski i innych krajów regionu z błędnego koła problemów mieszkaniowych wymaga zatem w pierwszej kolejności radykalnej zmiany myślenia o polityce państwa – odejścia od wsparcia kredytobiorców na rzecz wsparcia budowy dostępnych cenowo mieszkań o odpowiednim z perspektywy demograficznej metrażu, lokalizacji i standardzie wykończenia.