Osoba wykupująca mieszkanie lokatorskie będzie musiała wywiązać się z trzech kategorii zobowiązań wobec spółdzielni.
Zobowiązania spółdzielcy
Po pierwsze - ze spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w zakresie pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal. To zobowiązanie regulowane jest przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie.
Po drugie - z odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami. Z tym, że jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa, uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, spółdzielca występujący z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu jest zobowiązany do spłaty nominalnej kwoty kredytu lub dotacji w części przypadającej na lokal. To zasadnicza zmiana, z której mogą skorzystać spółdzielcy, którzy posiadają mieszkania lokatorskie zbudowane w znacznej części z kredytów zaciąganych przez spółdzielnie przed 1990 rokiem, od których to kredytów spłacili bądź wciąż spłacają odsetki. Nominalna kwota kredytu przypadająca na lokal to kilka lub co najwyżej kilkadziesiąt złotych.
I po trzecie - spółdzielca występujący z takim żądaniem jest zobowiązany do spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat dotyczących kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zgodnie z postanowieniami statutu.
Osoby, które nie mają zaległości w opłatach oraz mające uregulowany wkład mieszkaniowy w pełnej wysokości, by zyskać pełne prawo własności zajmowanego przez siebie lokalu, w istocie muszą spłacić jedynie nominalną część kredytu lub dotacji, a więc kilka czy kilkadziesiąt złotych.
WYNAGRODZENIE NOTARIUSZA
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Z tym, że wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Obecnie jest to 234 zł.
Termin zawarcia umowy
Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przeniesienia własności lokalu w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną.
Wyjątkiem od tej reguły jest przypadek, iż nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. W takim przypadku na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do dnia 31 grudnia 2010 r., po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy (wkład mieszkaniowy), spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami - jeśli spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków, to także tylko spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu - a także spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.
W tym miejscu warto zauważyć, że zgodnie z przepisami ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa albo gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany, pomimo podjętych starań o jego ustalenie, i przed tym dniem, na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia ta wybudowała budynek, nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. Orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności tej nieruchomości jest podstawą wpisu do księgi wieczystej.
Jeżeli osoba uprawniona do lokalu spółdzielczego wystąpiła z wnioskiem o przeniesienie prawa odrębnej własności, a spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się objęty wnioskiem lokal, a spółdzielnia spełnia powyższe warunki, to zarząd spółdzielni obowiązany jest, w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku, do wystąpienia do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, na którym znajduje się budynek, którego dotyczy wniosek.
Lokale uzyskane od 1990 roku
Członkowie spółdzielni, którzy dysponują mieszkaniem lokatorskim, które zostało wybudowane poprzez finansowanie z ich wkładów mieszkaniowych oraz ewentualnie z kredytów zaciąganych przez spółdzielnię na warunkach komercyjnych (bez dopłat z budżetu państwa lub dotacji) występują z żądaniem zawarcia umowy przeniesienia własności tego lokalu także po dokonaniu spłaty trzech kategorii zobowiązań. Jednakże, poza wkładem mieszkaniowym i ewentualnymi zadłużeniami z tytułu opłat eksploatacyjnych, jest to spłata przypadającej na ich lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w zakres których wchodzi odpowiednia część zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.
UCHWAŁA O USTANOWIENIU ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI
Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Uchwała powinna określać:
  •  oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do tego budynku, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną, w którym ustanawia się odrębną własność lokali; nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek, pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej;
  •  rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje;
  •  wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu;
  •  oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali;
  •  przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami albo dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek.
W ich przypadku nie obowiązuje więc preferencyjna zasada pozwalająca na spłatę tylko nominalnej części kwoty kredytu (bez odsetek).
Jednakże w takich przypadkach zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu powinno być także zawarte przed upływem trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Ważne!
Spółdzielcy, którzy nie mają zaległości wobec spółdzielni i uregulowały wkład mieszkaniowy, będą mogli wykupić mieszkania za kilkadziesiąt złotych
EDWARD DĄBROWSKI
gp@infor.pl