Kupowanie mieszkania przeznaczonego na wynajem nie różni się znacząco od zakupu mieszkania na własne potrzeby. Planując taką inwestycję, trzeba pamiętać o specyfice rynku nieruchomości na wynajem. Istotne znaczenie ma powierzchnia mieszkań.

- Najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Liczy się przede wszystkim cena. Klienci szukają mieszkań tanich i dobrze skomunikowanych. Im bliżej centrum miasta oraz kolejki, tramwaju, przystanku autobusowego, tym lepiej - mówi Adam Karpiński, specjalista ds. nieruchomości komercyjnych Partnerzy Nieruchomości.

Mieszkanie dla studentów

Ponieważ dużą grupę najemców stanowią studenci, ważne jest też, by nieruchomość na wynajem znajdowała się w pobliżu uczelni wyższej.

- Klienci oczekują też, że mieszkanie będzie umeblowane - do zamieszkania od zaraz. Najlepiej, aby rozpakować tylko własny ręcznik i szczoteczkę do zębów. Takie mieszkania są wynajmowane w ciągu jednego miesiąca. W Gdańsku najbardziej poszukiwane do wynajęcia są mieszkania na Żabiance, Przymorzu i Oliwie - dodaje Adam Karpiński.

Trudniej natomiast jest wynająć mieszkania znajdujące się na parterze i na wyższych piętrach, zwłaszcza w budynkach bez windy. Kupując nieruchomość na wynajem, trzeba wziąć też pod uwagę, czy budynkiem zarządza spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa.

- Preferowane są mieszkania, którymi zarządza wspólnota, ponieważ w takich obiektach czynsze są z reguły niższe - dodaje ekspert agencji Partnerzy Nieruchomości.

Zminimalizować obciążenia

Posiłkując się kredytem przy zakupie mieszkania na wynajem, również warto wiedzieć, jakiego rodzaju kredytu szukać. Typowy kredyt mieszkaniowy przeznaczony jest na zakup lokum dla siebie, a nie sfinansowanie nieruchomości, z której zamierzamy czerpać dochody. W praktyce oznacza to, że jeżeli chcemy, aby prognozowane dochody z najmu zostały przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej, to taki kredyt udzielany jest na innych zasadach i po wyższej cenie.

Kredyt bez ryzyka

- Aby uzyskać standardowy kredyt mieszkaniowy z niską marżą, trzeba posiadać zdolność kredytową z innych źródeł. Jeżeli jest to kolejna nieruchomość i mamy już ich kilka, bank postrzega taką transakcję jako bardziej ryzykowną, co najczęściej oznacza konieczność wniesienia wkładu własnego. Wybierając kredyt na zakup mieszkania pod wynajem istotne staje się znalezienie oferty, która pozwoli zminimalizować obciążenia miesięczne. Można to osiągnąć poprzez maksymalne wydłużenie okresu kredytowania, jak również zastosowanie na początku karencji w spłacie kapitału - radzi Aleksandra Łukaszewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.

Obecnie kilka banków gotowych jest rozłożyć spłatę kredytu nawet na 50 lat. Karencję w spłacie kapitału oferują Nykredit, Metrobank (Noble Bank) i GE Money Bank. W tych bankach klienci przez pierwszych pięć lat (w GE przez dziesięć lat) mogą spłacać jedynie odsetki, a dopiero w następnych latach pełną ratę kapitałowo-odsetkową. Wadą rozwiązania jest to, że pełna rata będzie dużo wyższa, niż gdybyśmy spłacali ją od momentu zaciągnięcia kredytu. To atrakcyjne rozwiązanie dla osób kupujących mieszkania w celu ich późniejszej sprzedaży.

Mieszkania przeznaczane pod wynajem kupowane są głównie w atrakcyjnych lokalizacjach, a o zakupie decyduje często atrakcyjna cena. W takim przypadku kluczowym czynnikiem staje się czas uzyskania kredytu.

- Wybierając ofertę, warto więc kierować się nie tylko niską marżą i prowizją, ale także czasem, jaki jest potrzebny na analizę wniosku i przygotowanie umowy kredytowej - dodaje ekspert Open Finance.

Maciej Bednarek

maciej.bednarek@infor.pl