Coraz więcej osób chce kupić mieszkanie i dlatego istnieje rynek dewelopera, a nie klienta. Obecnie inwestujący we własne mieszkanie najczęściej kupują tzw. dziurę w ziemi, gdyż termin oddania lokalu w umowie deweloperskiej określany jest na koniec 2008 roku albo nawet później.

W praktyce silniejszą stroną umowy jest deweloper i dlatego on dyktuje warunki, na jakich zawierane są umowy. Stara się on unikać formy aktu notarialnego, stosuje niedozwolone klauzule zwane abuzywnymi. Natomiast już po zawarciu umowy zmienia wcześniej ustalone w niej warunki na znacznie mniej korzystne dla klienta - np. grożąc zerwaniem wcześniej zawartej umowy, podnosi cenę mieszkania za 1 mkw.

Umowa rezerwacyjna

Coraz częściej pierwszą umową zawartą przez dewelopera z konsumentem jest umowa rezerwacyjna albo przedwstępna. Są one sporządzane na piśmie, a nie w formie aktu notarialnego. Postanowienia tych umów nie są indywidualnie negocjowane z konsumentem. Klient otrzymuje do podpisu umowę sporządzoną według gotowego wzorca, narzuconego przez dewelopera bądź też przy zawieraniu umowy otrzymuje jeszcze dodatkowo regulamin, który go wiąże.

Pierwszą umowę albo umowy z klientem deweloper zawiera w formie pisemnej. Dopiero gdy inwestycja zostaje zakończona, mieszkanie wybudowane, to wówczas deweloper przenosi własność lokalu na konsumenta umową zawartą w formie aktu notarialnego.

Notariusz ma obowiązek dbać, aby umowa nie została sporządzona z pokrzywdzeniem jednej ze stron. Dlatego w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego nie spotyka się klauzul niedozwolonych. Natomiast coraz częściej występują one we wcześniej zawartych umowach: wstępnej, rezerwacyjnej, przedwstępnej, które nie są sporządzone w formie aktu notarialnego.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest tylko na piśmie, wówczas gdy deweloper nie rozpoczął jeszcze prowadzenia budowy, dopiero planuje inwestycję i gdy - najczęściej - nie ma jeszcze pozwolenia na wybudowanie jej na określonym terenie. Już przy jej zawarciu klient musi wpłacić pewną kwotę. Gdyby wycofał się z umowy, to pieniądze najczęściej przepadają, ponieważ tak stanowią zapisy powszechnie włączane do umów rezerwacyjnych.

Natomiast uiszczona kwota zostaje zaliczona na poczet inwestycji, wówczas gdy klient zdecyduje się na zakup mieszkania u tego dewelopera.

Umowa przedwstępna

Oprócz umowy rezerwacyjnej zawierane są też umowy przedwstępne. Sporządzane są na piśmie, a nie w formie aktu notarialnego. Nie jest to umowa, która zobowiązywałaby dewelopera do przeniesienia własności, lecz jedynie zobowiązuje go do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zanim konsument podpisze umowę rezerwacyjną, a potem umowę przedwstępną, powinien dokładnie przeczytać ją i sprawdzić, czy nie zawiera klauzul abuzywnych. Chodzi o niedozwolone postanowienia umowne, które nie zostały z nim uzgodnione indywidualnie i które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy.

Za nieuzgodnione indywidualnie uważa się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu.

W formie aktu notarialnego

Dla kupującego mieszkanie bardziej bezpieczne byłoby zawarcie umowy przedwstępnej oraz umowy skonstruowanej na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Umowa ta jest jednak konieczna dla uzyskania przez kupującego mieszkanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, którego mógłby dochodzić przed sądem. Miałby wówczas prawo wystąpić z powództwem o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Gdyby sąd uwzględnił takie powództwo, to wówczas kupujący miałby możliwość wpisać się do księgi wieczystej. Inaczej jest w przypadku umowy skonstruowanej na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Kreuje ona po stronie dewelopera trzy zobowiązania określone w art. 9 ustawy o własności lokali, co wyłącza możliwość uznania jej za umowę przedwstępną. Takie stanowisko zajął też SN w wyroku z 9 lipca 2003 r., w sprawie sygnatura akt IV CKN 305/01. Sąd uznał, że jest to umowa zobowiązująca m.in. do przeniesienia własności nieruchomości, zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego w zw. z art. 73 par. 2 k.c. i wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Niekorzystne aneksy

Galopujące ceny mieszkań powodują, że deweloperzy zaczynają coraz częściej zrywać wcześniej zawarte umowy i oferują dotychczasowym klientom zawarcie nowej umowy na to samo mieszkanie. W nowej umowie proponowana cena za 1 mkw. lokalu jest znacznie wyższa niż w poprzedniej. Niektórzy deweloperzy zmuszają też kupujących do podpisania aneksu do umowy, w którym cenę za 1 mkw. niewybudowanego jeszcze mieszkania podwyższają znacznie w stosunku do ceny wskazanej we wcześniej zawartej umowie. Natomiast osobom, które nie chcą podpisać takiego aneksu, grożą zerwaniem umowy i sprzedaniem mieszkania stanowiącego przedmiot umowy innej osobie.

Deweloper sprzeda kilka razy

Jeżeli umowy były zawarte w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, to deweloper może po zerwaniu ich skutecznie sprzedać objęty rozwiązaną umową lokal innej osobie. Najczęściej robi to wówczas w formie aktu notarialnego.

Osoba, która była stroną pierwszej umowy jako kupujący, nie będzie mogła w takiej sytuacji dochodzić zawarcia swojej umowy przenoszącej własność lokalu. Przysługiwać jej będzie jedynie prawo żądania zwrotu wpłaconych rat (jako nienależnego świadczenia). Natomiast wówczas, gdy zawarła umowę przedwstępną, może domagać się naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Aby bronić się przed nieuczciwymi praktykami deweloperów, szczególnie teraz, gdy ceny mieszkań szybko rosną, osoby, które chcą kupić mieszkanie albo chociaż tylko dziurę w ziemi, powinny zabiegać o zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Jeśli się to nie uda - muszą dopilnować, by umowa została ukształtowana wyraźnie - i z nazwy, i z treści - jako przedwstępna oraz zamieścić w niej postanowienie o wysokiej karze umownej za jej niewykonanie. Jeżeli deweloper nie zgadza się nawet na to, najkorzystniej jest wycofać się z transakcji, jeszcze zanim poniesie się straty.

Co może kupujący

Nawet kupujący, który podpisał już niekorzystną dla siebie umowę, może bronić się przed nieuczciwym deweloperem. Powinien:

  •  przeczytać dokładnie umowę i ustalić, które klauzule zawarte w niej należy zaliczyć do niedozwolonych,
  •  zwrócić uwagę dewelopera na niedozwolone zapisy i rozpocząć z nim negocjacje w celu usunięcia ich z umowy. Kupujący ma szansę na korzystne załatwienie sprawy szczególnie wówczas, gdy wskazane przez niego klauzule znajdują się w rejestrze prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i są opublikowane na stronie internetowej Urzędu.

Jeżeli deweloper usunie niedozwolone klauzule z umowy, to pozostałe zapisy umowy wiążą strony. Natomiast jeżeli deweloper nie będzie chciał usunąć ich z umowy, to kupujący może zagrozić mu skierowaniem sprawy do sądu powszechnego lub Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Postanowienia umowy, które kupujący uzna za krzywdzące, a nie znalazły się w wykazie klauzul niedozwolonych opublikowanych na stronie internetowej UOKiK, powinien zgłosić w miejscowej delegaturze UOKiK lub zaskarżyć je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Ważne!

Jeżeli umowy były zawarte w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, to deweloper może po zerwaniu ich skutecznie sprzedać objęty rozwiązaną umową lokal innej osobie

NA CO NIE NALEŻY SIĘ GODZIĆ

Podpisując umowę, kupujący powinien zwrócić uwagę, czy:

  •  umowa proporcjonalnie kształtuje obowiązki i uprawnienia stron,
  •  nie wydłuża terminu zawarcia umowy przez dewelopera,
  •  uprawnia dewelopera do odbioru budynku albo zmusza kupującego do przyjęcia mieszkania z wadami,
  •  przewiduje skrócenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

NIEDOZWOLONE POSTANOWIENIA UMOWNE

Klauzule najczęściej stosowane przez deweloperów:

  •  wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem kupującego mieszkanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera,
  •  wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności kupującego mieszkanie z wierzytelności dewelopera,
  •  przewidują postanowienia, z którymi kupujący mieszkanie nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
  •  zezwalają deweloperowi na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
  •  uzależniają wykonanie lub zawarcie umowy od zawarcia innej umowy niemającej związku z umową,
  •  przyznają deweloperowi prawo dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
  •  wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi pieniędzy za świadczenia niespełnione w całości lub w części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub z jej wykonania,
  •  pozbawiają wyłącznie konsumenta prawa do rozwiązania umowy zawartej na czas nieoznaczony bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,
  •  nakładają wyłącznie na kupującego mieszkanie obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy lub wykonania jej,
  •  nakładają na kupującego obowiązek zapłaty rażąco wysokiej kary umownej lub odstępnego w razie odstąpienia od umowy,
  •  przewidują wyłącznie dla dewelopera prawo do zmiany bez ważnych przyczyn istotnych cech świadczenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,
  •  uzależniają odpowiedzialność od wykonania zobowiązania przez osoby, przy pomocy których deweloper wykonuje zobowiązania,
  •  przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez kupującego, mimo że deweloper nie wykonał lub nienależycie wykonał swoje zobowiązania.

SŁOWNIK

DEWELOPER - Przedsiębiorca, który prowadzi kompleksowo budowę od koncepcji inwestycji aż do sprzedaży inwestycji. Najczęściej finansuje ją ze środków nabywców.

ANEKS DO UMOWY - Część umowy, zawiera postanowienia zmieniające wcześniejsze ustalenia poczynione w umowie.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA - Umowa, która zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do przeniesienia własności nowo wybudowanego mieszkania z dewelopera na kupującego.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

■  Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, , poz. 93 z późn. zm.).