30–40 proc. kupowanych mieszkań to inwestycje mające chronić kapitał. Ubyło klientów nabywających na wynajem.

– Na rynku od pewnego czasu widać wzmożone zainteresowanie klientów instytucjonalnych projektami mieszkaniowymi. To głównie prywatne fundusze inwestycyjne. Do nas także spływa od nich obecnie więcej zapytań niż rok temu – potwierdza nowy trend Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska i prezes zarządu spółki Polnord.
Zjawisko dostrzegają też inni deweloperzy. Atal rozważa rozwój spółki w tym kierunku. – Dostajemy bowiem propozycje i pytania o zaangażowanie w prywatny sektor nieruchomości na wynajem. Do tej pory jednak nie zdecydowaliśmy się na taki model współpracy z klientem instytucjonalnym ani funduszem. Nie jest powiedziane natomiast, że nie rozszerzymy w tym kierunku działalności. Najem instytucjonalny ma duży potencjał – mówi Zbigniew Juroszek, prezes spółki. I dodaje, że już dziś zakupy inwestycyjne odpowiadają za znaczną część popytu. Są one jednak domeną osób prywatnych. – Dlatego w naszej ofercie mamy już wiele projektów adresowanych do właśnie takich nabywców – dodaje.
– Mamy klientów, którzy kupują nawet kilka lokali w jednej inwestycji – mówi Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction. Tłumaczy, że perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego w naszym kraju są pomimo pandemii dobre, dlatego wzrasta też zainteresowanie klientów instytucjonalnych, m.in. funduszy nieruchomości, zarówno rozwijającym się rynkiem najmu, jak też rosnącym w ostatnich latach rynkiem nieruchomości mieszkaniowych na sprzedaż.
Rosnącą rolę inwestorów instytucjonalnych dostrzega też Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu firmy JLL, która zajmuje się m.in. analizami rynku nieruchomości. Jak mówi, poszukują oni całych budynków lub portfeli mieszkań pod wynajem. – Ich zainteresowanie będzie jednak tym większe, im wolniej będą rosły ceny – podkreśla. Jego zdaniem tacy gracze nie wchodzą do gry na rozgrzanych rynkach, dlatego jeśli uda się utrzymać równowagę pomiędzy podażą i popytem, wówczas ceny powinny się ustabilizować lub rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji. – Trzeba pamiętać, że wśród nabywców dużą rolę w ostatnich kilku latach odgrywali kupujący mieszkania pod wynajem, których od II kw. 2020 r. jest już bardzo mało. Zostali oni w części zastąpieni przez nabywców traktujących zakup mieszkania jako bezpieczną alternatywę dla lokowania oszczędności, choć niekoniecznie liczących na wysoki zwrot z najmu – mówi. Jego zdaniem jednak liczba potencjalnych nabywców wyraźnie zmalała.
Zwiększa się natomiast aktywność deweloperów. W styczniu wydano 23,3 tys. pozwoleń na budowę mieszkań. To o 26,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Z tego najwięcej – 14,9 tys. – otrzymali właśnie deweloperzy. W ich przypadku wzrost wyniósł ponad 30 proc. Według Kazimierza Kirejczyka przynajmniej część tego ruchu może być „ucieczką do przodu” przed planowaniem przez rząd wprowadzenia dodatkowych opłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Jacek Łaszek, profesor Szkoły Głównej Handlowej, mówi, że nie sposób dziś nakreślić jednego bazowego scenariusza dla rynku mieszkaniowego w perspektywie roku. Jego zdaniem kluczowe będzie to, czy uda się podtrzymać zahibernowanie rynku pracy, czyli nadal unikać wzrostu bezrobocia i związanego z tym spadku dochodów. Jak mówi, to były główne czynniki, które zdecydowały o tym, że nie doszło do załamania cen mieszkań w poprzednim roku. – Zazwyczaj dochodzi do niego właśnie przez zwiększoną niepewność i wzrost bezrobocia oraz spadek dochodów. Ale tym razem zastosowano duży bodziec fiskalny, radykalnie złagodzono politykę pieniężną i to odniosło skutek – mówi Jacek Łaszek.
W innych krajach nie udało się uniknąć kryzysu na rynku nieruchomości, choć użyto tych samych metod. Co według prof. Łaszka sugeruje, że w przypadku Polski działają jeszcze inne czynniki, np. strukturalny niedobór mieszkań. To zakupy lokali na własne potrzeby dominują obecnie w strukturze popytu, ci, którzy traktują zakup jak inwestycję, odpowiadają za 30–40 proc. popytu. Według prof. Łaszka podtrzymywanie zainteresowania inwestycyjnego nie jest wcale takie oczywiste. Zysk z inwestycji mieszkanie nie jest duży, zbliżony do inflacji. Jeśli ktoś nie zajmuje się profesjonalnie obsługą nieruchomości, to może mieć problem z odpowiednim zarządzaniem. Kłopot ze znalezieniem najemcy może doprowadzić do strat ze względu na koszty stałe, szczególnie jeśli zakup był finansowany kredytem. – Z drugiej strony trudno znaleźć alternatywę na przechowanie majątku – dodaje prof. Łaszek.
W podtrzymanie popytu inwestycyjnego wierzy Bartosz Turek, analityk HRE Investments. Według niego duże znaczenie może mieć on w przypadku, gdyby pandemia została z nami dłużej. Wówczas prawdopodobnie trzeba byłoby kontynuować politykę budżetowego wsparcia dla gospodarki przy jednoczesnym utrzymywaniu niskich stóp procentowych. Co mogłoby się skończyć utrzymywaniem podwyższonej inflacji – a w takich okolicznościach zakup mieszkania wydaje się dużo bardziej rozsądnym wyjściem niż trzymanie pieniędzy w banku. W tym wariancie ceny mieszkań byłyby stabilne. – Zakładam jednak, że powoli będziemy się żegnać z epidemią, co przełoży się na ogólny wzrost popytu, a w ślad za nim powinny wzrosnąć również ceny. W tym scenariuszu można spodziewać się 5–10-proc. wzrostu – ocenia Bartosz Turek.
Z kolei eksperci PKO Banku Polskiego oczekują bardziej stabilizacji cen. Przede wszystkim z powodu umiarkowanego jednak popytu konsumpcyjnego, spadku stawek na rynku wynajmu w drugiej połowie ub.r. oraz dużej podaży nowych mieszkań widocznej w portfelu mieszkań w budowie z przewidywanym terminem wystawienia na rynek w latach 2021–2022.
– Wymienione negatywne dla rynku czynniki będą jednak neutralizowane pozytywnym wpływem niskich stóp procentowych, które poza zwiększeniem dostępności finansowania nasilają zjawisko zakupów mieszkań jako ochrony wartości posiadanych środków. Po stronie podaży czynnikami niepozwalającymi na spadki cen będą wysokie ceny gruntów oraz spodziewany silny wzrost presji kosztowej, w szczególności podwyżki cen materiałów budowlanych, a także zaostrzone regulacje dotyczące energooszczędności – wylicza Agnieszka Grabowiecka-Łaszek z zespołu analiz nieruchomości departamentu analiz ekonomicznych w PKO BP.
Rynek mieszkań