akres informacji, których klient powinien zasięgnąć o deweloperze i przyszłej inwestycji, zależy przede wszystkim od tego, na jakim etapie budowy znajduje się kupowane mieszkanie. Najbardziej ryzykują osoby zakupujące tzw. dziurę w ziemi, czyli wpłacające już część ceny za mieszkanie wówczas, gdy inwestor przystępuje dopiero do kopania fundamentów. Najmniej zaś osoby, które mogą zobaczyć wybudowane mieszkanie, ocenić, jakie są jego wady (np. korzystając z pomocy pracownika nadzoru budowlanego lub zaprzyjaźnionego fachowca) i dopiero na tej podstawie ewentualnie podjąć decyzję o zakupie.

Mieszkanie z prospektu

Gdy deweloper jeszcze nie przystąpił do budowy bloku, w którym planujemy zakupić mieszkanie, a żąda już wpłacenia pierwszej raty na poczet przyszłej inwestycji, to wówczas przed podpisaniem umowy i uiszczeniem należnej kwoty warto sprawdzić przede wszystkim jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową. Wiedzy na temat dewelopera i przyszłego osiedla nie można czerpać tylko z prospektów, które oferuje do wglądu przyszłych klientów. Zdarza się, że już po wybudowaniu osiedle wygląda zupełnie inaczej niż przedstawione w prospekcie bądź że deweloperowi zabraknie pieniędzy i wybuduje zaledwie kilka domów na betonowej pustyni zamiast osiedla ogrodu.

Umowa przedwstępna

Jeżeli kupujemy mieszkanie, które dopiero będzie budowane, to wówczas podpisujemy dwie umowy: przedwstępną zakupu mieszkania, a potem właściwą przeniesienia prawa własności mieszkania z dewelopera na nabywcę. Wprawdzie obie te umowy mogą zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, ale deweloperzy najczęściej radzą pierwszą z nich sporządzić w formie cywilno-prawnej. Głównym argumentem, na jaki się przy tym powołują, jest ograniczanie kosztów.

Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego daje nabywcy więcej uprawnień. Jeżeli deweloper będzie chciał się wycofać z umowy i sprzedać mieszkanie innemu nabywcy, zwracając nam pieniądze (a może się okazać, że za tę kwotę nie zakupimy już mieszkania), to wówczas klient może wnieść sprawę do sądu, który wyegzekwuje podpisanie umowy sprzedaży. Natomiast w razie zawarcia umowy cywilno-prawnej klient zachowuje jedynie prawo do zwrotu wpłaconej kwoty. Jej wartość nabywcza może być znacznie niższa niż wówczas, gdy klient ją wpłacił.

W razie rezygnacji jednej ze stron z umowy do rozliczenia pozostaje zaliczka albo zadatek. W przypadku zadatku, gdy deweloper zerwie umowę, to powinien zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Takie uprawnienia gwarantuje umowa spisana w formie aktu notarialnego. Natomiast cywilno-prawna zapewnia zazwyczaj tylko zwrot uiszczonej kwoty.

Konieczne w umowie

Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, zamieszcza się w umowie imię, nazwisko, nazwę firmy, jej adres, numer REGON, NIP i numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek prawa handlowego (np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjnych) niezbędne jest wskazanie siedziby spółki, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienienie nazwisk i funkcji osób występujących w imieniu spółki z podaniem podstawy do reprezentacji. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych i komandytowo-akcyjnych wymienia się także wysokość kapitału zakładowego i numer NIP.

W odniesieniu do strony umowy będącej osobą fizyczną wymienia się imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, numery PESEL i NIP. Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, muszą podpisać ją oboje, chyba że jedno z nich udzieli pełnomocnictwa do zawarcia umowy.

Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności zindywidualizowanego lokalu związanego z konkretną nieruchomością gruntową, która określana jest numerem ewidencyjnym działki, numerem lub nazwą obrębu, numerami jednostki rejestrowej, posiadanym obszarem i adresem położenia.

Umowa musi podawać dokładne dane dotyczące:

● budynku: położenie, liczba kondygnacji, infrastruktura, media, oświetlenie, drogi dojazdowe, chodniki, brak dokładnego określenia wskazanych przykładowo, istotnych dla nabywcy cech przedmiotu umowy może skutkować domaganiem się od nabywcy przez dewelopera uiszczenia dodatkowych kwot z tytułu np. wybudowania dróg dojazdowych;

● lokalu: piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne lokalu, wykończenie i jego standard, z wyszczególnieniem użytych materiałów, dopuszczalnych zmian;

● części składowych lokalu: balkon, loggia, piwnica, garaż, miejsce garażowe i inne.

Umowa określa zakres prac budowlanych, a w szczególności:

● kto odpowiada za wykończenie (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota itp.) – nabywca czy deweloper,

● jakie materiały będą użyte w pracach wykończeniowych (np. drzwi z litego drewna czy płyta obciągnięta okleiną drewnopodobną, okna drewniane czy z PCV, liczba szyb, współczynnik przewodzenia ciepła, rodzaj profili, zabezpieczeń antywłamaniowych, producent),

● jaki będzie rodzaj ogrzewania – z określeniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.

Brak tych informacji w umowie może narazić nabywcę na znaczne straty, ponieważ deweloper zastosuje najtańsze materiały, a kupujący nie będzie mógł skutecznie tego zakwestionować.

Termin i cena

W umowie należy również określić precyzyjnie termin zakończenia prac budowlanych i przeniesienia własności lokalu. Najlepiej podać konkretną datę, zamiast określać przedział czasowy. Jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu, nabywca ma prawo dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł. Natomiast odpowiedzialność dewelopera z tego tytułu mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (tzw. siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi).

Umowa musi jednoznacznie określać cenę brutto. Powinno z niej też wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie zostały wliczone, to wówczas trzeba dodatkowo wskazać ich cenę.

Kary umowne przewidziane w umowie powinny zostać wprowadzone w wysokości jednakowej dla obu stron. Deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, jednocześnie nakładając karę na nabywcę, np. za nieterminowe wpłacenie kolejnej raty.