Wakacje przyniosły oczekiwane ożywienie na rynku hotelarskim, które trwa do dziś. Nie oznacza to, że zawsze i wszędzie biznes będzie się rozwijał bez problemów
Obłożenie miejsc w większości hoteli sięga 100 proc. Na brak gości nie narzekają zwłaszcza te obiekty, które są położone w największych miastach Polski oraz w ich okolicy, dysponujące zapleczem konferencyjnym. To bowiem głównie firmom hotelarze zawdzięczają brak wolnych miejsc w swoich obiektach. A to dlatego, jak wyjaśniają eksperci, że skończyły się cięcia w budżetach na podróże służbowe oraz organizację imprez. Wracają także turyści, którzy przyjeżdżają nie tylko w polskie góry i nad morze.
– Dzięki temu mamy bardzo wysokie obłożenie w naszych warszawskich hotelach także w weekendy. Do tej pory mogliśmy na nie liczyć przeważnie w dni powszednie – mówi Agnieszka Róg-Skrzyniarz z sieci Starwoord Hotels & Resort w Polsce, będącej właścicielem takich hoteli, jak Westin czy Sheraton.
Jeśli chodzi o sale konferencyjne i bankietowe, to, jak dodaje, sieć również notuje wysokie zainteresowanie. W najbliższych miesiącach trudno już o wolne terminy zwłaszcza od wtorku do czwartku.
Na brak chętnych nie narzeka też spółka Geovita, która posiada w kraju 11 nowoczesnych obiektów wypoczynkowych. Średnia cena netto noclegu w obiektach spółki wzrosła w ciągu siedmiu miesięcy tego roku o 3,53 proc. W stosunku do roku poprzedniego.

Podaż na wtórnym rynku

Niestety nie wszystkim udało się przetrwać kryzys, by wreszcie zbierać długo oczekiwane profity. Spadek liczby gości od 20 do nawet 40 proc. W zależności od lokalizacji spowodował, że wielu inwestorów zrezygnowało z działalności na tym rynku. Efektem tego jest wzrost liczby ofert na rynku wtórnym.
Szacuje się, że w całym kraju jest już do sprzedania kilkadziesiąt hoteli i pensjonatów. Na Mazowszu jest około 10 takich obiektów. Kolejnych kilkanaście znajdziemy nad polskim morzem. Kilka jest do kupienia w Trójmieście. W samym Rewalu i Kołobrzegu nabywców szuka przynajmniej sześć obiektów wypoczynkowych.
Ceny nieruchomości w kurortach nadmorskich wahają się średnio między 1,5 a 5 mln zł.
W większych miastach dochodzą nawet do 2 mln zł za pokój.
Przykładem takiej inwestycji jest pięciogwiazdkowy hotelu Podewils w Gdańsku, którego cena wywoławcza wynosi 19,6 mln zł. Obiekt zlokalizowany w zbudowanej na początku XVIII wieku kamieniczce dysponuje jednak tylko 10 pokojami.
Należy oczekiwać, że liczba obiektów na sprzedaż będzie rosnąć. Konkurencja na rynku jest bowiem coraz większa i wciąż przybywa nowych obiektów.
– W ciągu ostatnich dwudziestu lat liczba hoteli wzrosła z 600 do niemal 1900, a liczba oferowanych przez nie łóżek o ponad 200 proc. W podobnych proporcjach wzrastała również liczba innych obiektów noclegowych, przede wszystkim nieskategoryzowanych. Dziś w Polsce jest niemal milion miejsc noclegowych, z czego tylko piąta część przypada na hotele. A to oznacza, że nie wszędzie można liczyć na stały wzrost obłożenia – zauważa Andrzej Szafrański, ekspert Instytutu Hotelarstwa.

Nie na jeden raz

Wzrost konkurencji to zresztą powód kłopotów hotelu Podewils. Jak podkreśla Andrzej Szafrański, jeszcze dwa lata temu hotel był jedynym obiektem najwyższej kategorii w centrum Gdańska i jednym z dwóch takich w mieście. Dziś w jego okolicy działają pięciogwiazdkowe hotele Hilton i Radisson Blue, a w bezpośrednim sąsiedztwie pojawił się czterogwiazdkowy hotel Gdańsk.
Najazdu gości będzie więc można oczekiwać tylko podczas organizacji w kraju czy w danym mieście większych imprez. Jedną z nich będzie na pewno Euro 2012. Szacuje się, że podczas tej imprezy odwiedzi nas od 800 tys. Do 1 mln turystów, z czego 70 – 80 proc. Po raz pierwszy. Obłożenie w miastach, gdzie będą rozgrywane mecze, będzie 100-proc. Jednakże jest to kwestia zaledwie kilku dni. Wiadomo też, że kibice najchętniej nocują w obiektach 1-, 2- i 3-gwiazdkowych. Dlatego, jak podkreślają eksperci ze spółki Geovita, nie ma sensu inwestowanie w hotele wyłącznie z myślą o Euro 2012. Po 2012 roku może nas czekać kolejna fala hoteli podaży obiektów ze strony właścicieli, którzy przeliczyli się w swoich szacunkach i przeinwestowali.



Okazja do zakupów

Powodem, dla którego będzie przybywać ofert na rynku wtórnym, jest też wiek polskiej bazy hotelowej. Wiele obiektów powstało 10 lat temu, a to oznacza, ze wymaga już remontów. Po chudym roku ich właściciele nie mają pieniędzy na tego rodzaju inwestycje, wolą więc sprzedać obiekt, póki ma on jeszcze jakąś wartość.
Warto też podkreślić, że w sytuacji ciągłej ekspansji zagranicznych sieci stopa zwrotu z inwestycji wydłuża się, więc ci, którzy liczą na szybki napływ gotówki, rezygnują z prowadzenia własnego hotelu. Szczególnie gdy nie mogą przystąpić do jednej z działających na rynku znanych sieci.
Jest to zatem idealny moment dla tych firm, które dysponują pieniędzmi i widzą swoją przyszłość w branży. Napływ nowych ofert na rynek wtórny będzie bowiem powodował stały spadek cen, co pozwoli inwestorom korzystniej ulokować pieniądze. Szczególnie że ceny gruntów idą powoli w górę. Już dziś trzeba się liczyć z wydatkiem od kilku mln zł do nawet ponad 20 mln zł za atrakcyjnie położoną działkę w mieście. Co więcej, grunty wystawione na sprzedaż przez władze miast, mimo że są z przeznaczeniem na hotel, nie zawsze się na niego nadają. A to właśnie ze względu na dużą konkurencję w okolicy.
Dlatego jeśli inwestować to w dobrze zlokalizowane, markowe hotele. Na te ostatnie stawia spółka West Real Estate.

Marka i dobra lokalizacja

Firma planuje zaadaptować na hotel nieruchomość – kompleks sanatoryjny położony w miejscowości Barcinek w pobliżu Jeleniej Góry. W pierwszym kwartale 2011 r. mają ruszyć prace remontowo-budowlane, po których nastąpi wyposażenie hotelu oraz spa. Na ten cel firma przeznaczy 25 mln zł. Ukończenie inwestycji zaplanowano na połowę 2012 roku.
Obiekt o charakterze hotelowym funkcjonował będzie pod marką Best Western. Pod takim szyldem mają funkcjonować również inne obiekty hotelowe, o które w przyszłości zamierza rozszerzyć swoje porfolio spółka. Jest zainteresowana ich pozyskaniem zwłaszcza w rejonie południowo-zachodniej Polski. Środki na inwestycje, wśród których będą też stacje paliw oraz nieruchomości biurowe, spółka wchodząca na giełdowy rynek NewConnect zamierza pozyskać z kolejnych emisji akcji, w tym z tegorocznej emisji akcji nowej serii. Ponadto firma stawia na dofinansowanie ze środków unijnych i z PARP, co również pozwoli jej osiągnąć częściowy zwrot kosztów.
Nie bez powodu spółka stawia na znaną międzynarodową markę Best Western jako partnera biznesowego. Sieć zrzesza obecnie około 4 tys. Obiektów zlokalizowanych w 80 krajach.
Jej rozpoznawalność i pozytywnie wykreowany wizerunek jest gwarancją dobrego prosperowania obiektu także w sytuacji obniżonego popytu.
Przeszkody czyhające na inwestorów działających w branży hotelowej nie zrażają też spółki Geovita. W tym roku firma przejęła w zarządzanie obiekt hotel Orient w Krakowie. Wcześniej przez dwa lata inwestowała w rozbudowę i modernizację swoich obiektów, w tym m.in. ośrodka w Dźwirzynie czy Dąbkach. Wyniki za siedem miesięcy tej spółki tylko potwierdzają, że obrana droga jest słuszna.
Jak twierdzi Janusz Śmiglak, prezes zarządu steta, sprzedaż wzrosła o 29,48 proc. W stosunku do roku ubiegłego i przekroczyły 20,7 mln zł.

Turystyka medyczna

Szansą dla właścicieli hoteli jest także rozwijająca się w kraju turystyka weekendowa, łącząca w sobie elementy tradycyjnego wypoczynku oraz kompleksowej odnowy biologicznej. Ten segment rynku turystycznego rozwija się w ostatnich latach o 7 proc. Rocznie. Szacuje się, że w ubiegłym roku na lecznicze zabiegi przyjechało do Polski ponad 500 tys. Osób z zagranicy.
O wysokim popycie na te usługi świadczyć może także wysoki wskaźnik obłożenia miejsc noclegowych w zakładach uzdrowiskowych zarządzanych przez NFZ. Na przestrzeni ostatnich 3 lat wyniósł on powyżej 70 proc.
Swojej szansy na tym rynku upatruje też West Real steta. Jej obiekt hotelowy ma być z dostępem do usług SPA & Wellness.
Na hotele ze spa stawia też SwedeCenter będąca częścią Inter IKEA Center Group.
W Sopocie kosztem 39 mln zł wybuduje obiekt, którym zarządzać będzie The Legend Hotels & Spas. Hotel dysponujący 36 pokojami zabiegowymi, 145 pokojami noclegowymi, basenem i sauną ma zostać oddany do użytku w I kwartale 2012 roku.