Nieruchomości uważa się często za inwestycje, na których nie można stracić. Nie jest tak do końca. Pamiętajmy, że nieruchomość to długoterminowy i procykliczny instrument inwestycyjny, silnie uzależniony od koniunktury. Przyjrzenie się elementarnym cechom nieruchomości tłumaczy ich niską płynność i zachowanie się cen.

Podstawową cechą nieruchomości jest duża kapitałochłonność. W celu inwestowania na rynku nieruchomości konieczny jest kapitał o znacznej masie, nieporównywalnie większej niż ten potrzebny dla inwestycji kapitałowych.

Deficytowość jest konsekwencją stałości, a właściwie, zmniejszania się zasobów gruntowych w wyniku rosnącej liczby mieszkańców Ziemi, a więc i rosnącego popytu na grunt. Cecha ta powoduje trwały, ale długookresowy wzrost wartości nieruchomości, jeśli ta ma walory inwestycyjne.

Lokalizacja to geograficzne usytuowanie danej nieruchomości. Fizyczne położenie nieruchomości wiąże się z określonym, atrakcyjnym lub nieatrakcyjnym, otoczeniem nieruchomości oraz z dostępnością lub brakiem infrastruktury.

Naniesienia to znajdujące się na działce gruntowej budynki i infrastruktura. Ich pojawienie się zwykle wiąże się ze wzrostem wartości całej nieruchomości.

Trwałość oznacza niezniszczalność fizyczną gruntu oraz długowieczność naniesień. Cecha ta powoduje, że nieruchomość może służyć jako długotrwała inwestycja, ochrona kapitału oraz jako zabezpieczenie długoterminowych kredytów.

Różnorodność oznacza, że nie spotkamy dwóch identycznych nieruchomości. Każda jest inna, niepowtarzalna i ma szereg indywidualnych cech. Nie ma takich samych nieruchomości ze względu na lokalizację, ale zwykle także zagospodarowanie działki i wykończenie.

Niepodzielność nieruchomości oznacza brak możliwości rozdzielenia gruntu z istniejącymi na nim naniesieniami oraz niemożność fizycznego podzielenia samych obiektów na gruncie usytuowanych. Po wtóre, jest to niemożność lub duża trudność podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomość. Istnieją nieruchomości niewykazujące tej cechy; można je podzielić na kilka mniejszych lub scalić kilka mniejszych.

Stałość wynika ze specyfiki samego gruntu i/lub umiejscowionych na nim naniesień. Cecha ta oznacza, że nieruchomość umiejscowiona jest w jednym, określonym miejscu i przedmiotem transakcjiprawa dotyczące tej konkretnej nieruchomości.